Салют из прошлого

Самые красивые коттеджные поселки в Подмосковье появляются на месте бывших санаториев, домов отдыха, пионерских лагерей. Потенциальный покупательский спрос на дома в таких проектах огромен, однако количество предложений невелико. Почему?

В списке не значатся

Начать в Подмосковье строительство на месте заброшенного санатория, дома отдыха или пионерского лагеря на первый взгляд не просто, а очень просто: по данным корпорации "Инком", на рынке оптовой торговли землей доля таких предложений составляет около 15%. Варианты самые разные и по удаленности от Москвы, и по размеру участка, и по цене. Так, за 24 млн руб. можно приобрести бывшую турбазу на берегу Оки (107 км от Москвы по Симферопольскому шоссе). Объект занимает 3,4 га и соседствует с аналогичной по характеристикам и тоже заброшенной базой отдыха, которая также выставлена на продажу.

За 85 млн руб. можно стать владельцем бывшего пионерского лагеря, расположенного в 80 км от МКАД по Киевскому шоссе на берегу реки Протвы. Как сообщает продавец, на лесной территории 6,4 га есть несколько строений площадью 700-2000 кв. м, два трансформатора по 400 кВт и две водозаборные скважины. А располагая 120 млн руб., можно приобрести и участок с постройками у "большой воды". Такую сумму просят за законсервированный детский оздоровительный лагерь (10 га территории и 5,5 тыс. кв. м построек разного назначения и состояния) на берегу Рузского водохранилища (100 км от МКАД по Новорижскому шоссе). Во столько же обойдется рыбное хозяйство площадью 113 га, 60 га из которых занимает десяток различных водоемов. Располагается хозяйство в 100 км от Москвы по Минскому шоссе.

Окрестности большинства таких объектов чрезвычайно привлекательны: строения располагаются в естественных лесных массивах, рядом с водоемами, по территории объектов проложены дороги, есть коммуникации. Однако количество желающих приобрести такие "райские уголки" невелико. Основная причина в юридическом статусе земли: как правило, это земли рекреационного использования. Согласно статье 98 Земельного кодекса РФ, такие земли предназначены "для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан". Располагаться на них могут исключительно дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, лесопарки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. Дома индивидуального пользования, предназначенные для постоянного проживания, в этом списке не значатся. То есть коттеджные поселки на таких территориях возводить запрещается.

Ставка больше, чем жизнь

Единственный способ решения проблемы — инициировать перевод земель в другую категорию, придав им статус "под индивидуальное жилищное строительство". Последовательность необходимых для этого действий описана в ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". Однако на практике пройти этот путь мало кому удается.

"Как только земля приобретает статус ИЖС, на нее начинают распространяться все нормы, касающиеся территорий такого назначения,— рассказывает Олег Артемьев, генеральный директор девелоперской компании "Высота" (ведет несколько жилых проектов в бывших рекреационных зонах),— в частности, нормы по обеспечению населения медицинскими, образовательными и прочими услугами. А поскольку муниципальных детских садов, поликлиник и других подобных объектов обычно не хватает, это может стать поводом для отказа в переводе земли в иной статус. Хотя я с трудом представляю себе человека, который, купив коттедж в бывшей рекреационной зоне, станет пользоваться условно бесплатной больницей или поведет своего ребенка в государственную школу. Но нормы зачастую перевешивают любой здравый смысл".

Виктор Верменников, который ведет проект "Санатель" на месте бывшего санатория, предлагает искать причины трудностей перевода земель в налоговом законодательстве, поясняя, что земельный налог, взимаемый с территорий рекреационного назначения, заметно превышает тот, которым облагаются земли под ИЖС. Действительно, как указывается в статье 394 Налогового кодекса РФ, максимальная ставка земельного налога для территорий, занятых жилищным фондом, составляет 0,3%. Столько же взимается за земли, используемые "для сельскохозяйственного производства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства и дачного хозяйства".

Во всех прочих случаях максимальный порог ставки увеличивается в пять раз и составляет 1,5%.

"Если иметь в виду объем собираемых налогов, то заброшенные (но все же кому-то принадлежащие) санатории, дома отдыха и пионерские лагеря для местных властей гораздо выгоднее, чем построенные на их территориях коттеджные поселки,— объясняет Виктор Верменников.— Еще больше налогов может дать лишь реабилитация территории без изменения ее целевого использования, то есть восстановленные и функционирующие детские лагеря, санатории, дома отдыха. Однако девелоперам такие проекты, как правило, малоинтересны. Эти виды бизнеса в России до сих пор низкорентабельны, окупить вложения в них удастся лет через десять после открытия такого объекта, да и то лишь при благоприятном стечении обстоятельств. Зато тем, кто за такие проекты берется, статус земли менять не надо, а часть строящихся на ней коттеджей можно выставить на продажу — законодательство этого не запрещает. Но они будут оформляться не как жилой объект для постоянного проживания, а как часть санатория, дома отдыха и проч.".

Усадьба с рельефом

Полноценных коттеджных поселков, построенных на месте бывших рекреаций, немного, что в сложившейся ситуации совсем не удивляет. Однако ни один из них, если его территория грамотно спланирована и удачно выбран архитектурный облик, не остается незамеченным. В числе таких проектов — "Покровское-Рубцово", расположенный в 38 км от МКАД по Новорижскому шоссе на берегу реки Малая Истра (проект ведут девелоперская компания "Высота" и Газпромбанк). Первое упоминание об этом месте относится к 1585 году, тогда это была вотчина Алексея Федоровича Ябедина. Время расцвета усадьбы — начало XVII века, когда она перешла по наследству отпрыскам знатного дворянского рода Нащокиным. Веком позже хозяином имения стали представители богатейшей дворянской фамилии Голохвастовых — при них усадьбу обновили, придав ей черты позднего классицизма. Еще через полтора столетия Покровское-Рубцово приобрел известный фабрикант и меценат Савва Морозов. Одному из его гостей, Антону Павловичу Чехову, усадьба и ее окрестности так приглянулись, что специально для него Морозов решил перевести сюда чеховскую дачу. Пожить в ней Чехов, правда, не успел, однако его имя долго носил размещенный здесь в советские годы дом отдыха. В середине 90-х годов XX века дом отдыха пришел в упадок, опустел и стоял заброшенным вплоть до начала строительства поселка.

"Землю под ИЖС перевел прошлый собственник, поэтому главной рекреационной проблемы мы избежали,— рассказывает Олег Артемьев.— Зато других сложностей хватило. Место здесь особенное, нетипичное для Подмосковья, с ярко выраженным рельефом, большими перепадами высот и лесистыми склонами. Это очень красиво, но очень сложно для строителей и архитекторов с "равнинным" российским опытом. Разбивая территорию на участки, мы старались сделать так, чтобы у каждого из них была и относительно ровная часть, на которой можно было бы возводить дома, и понижение рельефа. В итоге появилось 75 участков в среднем по 35 соток, что в данном случае совсем немало: соседние дома почти не просматриваются".

Архитектурную концепцию поселка, а также большинство коттеджей (площадью 489-825 кв. м) разрабатывала архитектурная мастерская Асадова, виртуозно увязав в единое целое продиктованную стилем главного здания усадьбы классику, современность и особенности местности. В итоге дома получились легкими, воздушными и обманчиво приземистыми, хотя на самом деле высота потолков в них порой превышает 4 м. Более классический облик имеют те дома, которые строятся в части поселка, получившей название "Рояль" (их проектировала студия "Анно-Домини" под руководством Константина Матросова). Причем рояль в "Покровском-Рубцове" не прячется в кустах где-то на периферии, а, напротив, занимает центральную его часть, гранича с регулярным парком и старой усадьбой. А название свое эта часть поселка получила из-за схожести ее контуров с роялем.

На территории регулярного парка разместятся детские и спортивные площадки (отчасти они уже появились, вместе с маленькой лодочной станцией у расположенного здесь же пруда). Кафе, ресторан и другие объекты инфраструктуры будут располагаться в здании усадьбы, которая сейчас активно восстанавливается в полном соответствии с ее первоначальным обликом. Кроме того, в парковой зоне появится wellness-центр со SPA-салоном и VIP-отель. Из-за того что инфраструктурная часть поселка оказалась территориально отделена от жилой части, доступ сюда смогут получить не только жители поселка, но и все желающие, что сделает содержание высококлассной инфраструктуры не столь обременительным. На сегодня цены на домовладения в поселке "Покровское-Рубцово" варьируются от $1,8 млн до $5,4 млн.

"Жаворонки" улетели

Еще один интересный поселок — стильный Club 20`71, построенный в 20 км от Москвы по Минскому шоссе. Когда-то на этой территории располагался оздоровительный комплекс "Жаворонки", принадлежавший ГПЗ-1: угрюмые корпуса с небольшими номерами, скромным набором удобств, старыми коммуникациями. О коммуникациях стоит сказать особо. Бытует мнение, что наличие коммуникаций на территории бывших санаториев, домов отдыха, пионерлагерей — большое подспорье для девелопера, но чаще всего это не так. Их состояние и мощности не соответствуют сегодняшним представлениям о комфорте, поэтому обычно их приходится не просто восстанавливать, а согласовывать, прокладывать и подключать. Газифицировались такие объекты крайне редко, системы водоочистки и септики теперь применяются совсем иные. Единственное, что на первых порах может помочь,— это электрические мощности (их может хватить на то, чтобы начать строительство, в дальнейшем объем придется наращивать). Да и то сохраняются они лишь в том случае, если прежний собственник за их состоянием следил и своевременно оплачивал расходы. Вот и в поселке Club 20`71 всю инженерию перекладывали и строили "с нуля".

После перевода земли в ИЖС и освобождения пространства от старых построек новый собственник по-новому его распланировал. Внутренние проезды с тротуарами и прогулочными зонами организовали в форме несимметричной восьмерки — это позволяет избежать тупиков при движении по поселку. Его территорию — а это 21 га хвойного леса — разделили на 71 участок площадью 20-36 соток. Коттеджам (415-620 кв. м) дали звучные названия: Club Style, Club Gold, club Premium. Разработавшая их архитектурная мастерская Сергея Скуратова сыграла на контрастах: темный камень и светлая лиственница, горизонтальные объемы и вертикальные акценты, большие остекленные кровли и "глухие" элементы.

Поселок полностью готов к проживанию. Дом площадью 256 кв. м здесь можно приобрести за $1,7 млн.

По заветам Хрущева

Еще один удачный вариант развития территории рекреации — курорт "Пирогово", который располагается на 100 га земли вдоль одноименного водохранилища в 20 км от Москвы по Осташковскому шоссе. Впервые идея развить эту территорию пришла в голову Никите Сергеевичу Хрущеву, когда он во время поездки в Норвегию посетил места отдыха "простых скандинавов". Решив создать что-то похожее в Подмосковье, он сам ездил по окрестностям, выбирал место, сам утверждал концепцию застройки. Концепция получилась вполне "хрущевской": модернистские здания в форме слегка искривленных коробок с коридорной системой (на 3 тыс. отдыхающих) и незатейливый домик парусной школы.

Лично осматривая узкие и тесные четырехместные номера, Хрущев в шутку предложил сделать в каждом еще по паре откидных спальных полок, как в поездах дальнего следования, чтобы обеспечить местами всех желающих. Ведь главными тогда были не комфорт и удобства, а солнце, воздух и вода. Так и появился пансионат "Клязьминское водохранилище".

В 2000 году, когда пансионат приобрели новые собственники, решив возродить былую славу курорта, старые корпуса стояли полуразрушенными. "Была веселая затея — оставить один из корпусов и переделать его в фешенебельную гостиницу в духе соц-арта,— рассказывает главный архитектор проекта Тотан Кузембаев.— Мы придумали даже стилистику каждого номера. К примеру, номер доярки был бы очень светлым, белым, практически стерильным, номера шахтера, слесаря указывали бы на профессиональную принадлежность соответствующими атрибутами. Было бы забавно. Но это была идея на грани творческого хулиганства, и она не была реализована".

Перерождение курорта началось с инфраструктуры. "Пирогово" — это прежде всего загородный клуб, где можно арендовать гостевой дом и с комфортом провести несколько дней, бездельничая или, наоборот, предпочтя активный отдых у воды и игру в гольф. И лишь во вторую очередь это место частных резиденций. Поэтому первоначальное предназначение земли не менялось, никаких причин для перевода ее в иной статус не было. Конечно, "объектами жилищного строительства" в юридическом смысле этого слова резиденции не стали, что, впрочем, ничуть не уменьшило их привлекательности, комфортности и популярности и покупателей. Открытые продажи здесь начались в апреле нынешнего года. "Сегодня в "Пирогово" предлагаются участки без подряда с возможностью построить дом по индивидуальному проекту или выбрать проект из каталога застройщика,— рассказывает Максим Сухарьков, руководитель отдела продаж загородной недвижимости компании "Гута-девелопмент", которая ведет этот проект.— Размер участков — от 35 соток до 3 га, площадь резиденций — от 400 до 2 тыс. кв. м. Участки расположены у воды и с выходом на гольф-поле".

Цены на объекты полностью соответствуют ценам на недвижимость такого статуса и концепции. Например, через Knight Frank за $15 млн продается огромная резиденция площадью 2 тыс. кв. м. Дом графично поделен на два контрастных объема: "стеклянный" — с гостиной, столовой, сервировочной и кабинетом — и "закрытый" — с малой гостиной, хозяйской спальней и детскими.

Подобные проекты требуют очень существенных инвестиций, найти которые не всегда удается. С этой проблемой столкнулись, например, в "Санателе", который строится на месте бывшего санатория (12 га). Находится он в 89 км по Дмитровскому шоссе на живописном берегу реки Дубны в окружении великолепного лесного массива. "Когда мы начинали работу на этом объекте, иначе как развалинами назвать его было сложно,— рассказывает Виктор Верменников.— Это были старые деревянные постройки барачного типа, которые мы безжалостно сносили.

Причины, по которым этот корпус оставили, просты. Новый объект сразу позиционировался как дом отдыха. Поэтому и название выбрали, созвучное профилю,— "Санатель", и рекреационный статус земли не меняли, а часть из 21 строящегося из немецкого клинкерного кирпича коттеджа, как и основной корпус, будет эксплуатировать управляющая компания и сдавать в аренду. Остальные коттеджи (двухэтажные, площадью 280 кв. м, с гаражом и участками 10-17 соток) может приобрести любой желающий. "Здесь можно хоть круглогодично проживать, хоть сдавать в аренду через ту же управляющую компанию,— поясняет Виктор Верменников.— Мы просчитывали, что при развитой инфраструктуре при краткосрочной аренде коттедж может приносить 50-60 тыс. руб. в день. А приобрести его сейчас можно за 13-15 млн руб.".

Однако с инфраструктурной частью проекта (в нее входит еще один корпус дома отдыха и отдельный санаторий площадью 16 тыс. кв. м с полным набором оздоровительных и медицинских услуг) пока не складывается: из-за кризиса возникли трудности с привлечением инвесторов. Поэтому потенциальную прибыль от сдачи будущих коттеджей в аренду пока приходится делить на два. И ждать, когда же кризис закончится в действительности, а не только в громких заявлениях чиновников. Ведь подобные проекты стоят того, чтобы в них вкладывать средства, и покупательский интерес к ним не падает, а, напротив, растет.

Наталия Павлова-Каткова