Схема "обратной ипотеки" для пенсионеров, которую предлагает ввести Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, должна вытеснить механизм пожизненной ренты. И хотя пилотные проекты агентство намерено запустить уже осенью, насколько интересной для банков окажется "обратная ипотека" и как конкретно она будет работать, пока не ясно.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) решило ввести новый для российского ипотечного рынка продукт — "обратную ипотеку". Схемы, которую будет реализовывать "дочка" АИЖК — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), довольно проста. Пенсионер оформляет кредит в банке под залог имеющейся у него квартиры, после чего банк перечисляет ему кредит равными долями (реже — всю сумму сразу) в течение срока кредитования. Обслуживать кредит не надо — проценты начисляются и прибавляются к кредиту. После смерти заемщика банк продает квартиру, погашает кредит, а оставшуюся от продажи квартиры часть денег переводит наследникам. "Выводя на рынок данный продукт, АРИЖК решает не одну, а две задачи. Во-первых, это дополнительная материальная поддержка пенсионеров. Во-вторых, еще одна возможность обратить внимание родственников на проблемы стариков. Согласно американскому опыту, когда наследники понимают, что им достанется лишь часть жилья, чаще всего они отговаривают стариков от "обратной ипотеки" и начинают сами материально поддерживать своих пенсионеров",— рассказывает генеральный директор АРИЖК Андрей Языков.
"Обратная ипотека" в тестовом режиме должна заработать в регионах уже осенью. "В первую очередь мы будем ориентироваться на города с населением более 500 тыс. человек. Основной критерий выбора города — прогнозируемость цен на недвижимость",— рассказывает Андрей Языков. В чистом виде такая схема несет большой набор рисков для банка. Самый главный — что делать с пенсионером, если капитализированные проценты превысили стоимость недвижимости. В США эту проблему решили через механизм гарантий от специальной государственной компании FHA, которая является проводником программы Home Equity Conversion Mortgage — превращение недвижимости в доходы.
Программа реализуется коммерческими банками. Однако государство не дает банкам повышать ставку по этому продукту, выкупая кредит, как только соотношение долга и стоимости недвижимости достигло 98%, и тем самым снимая риски с кредитора. "Заемщик, чей кредит выкупит АРИЖК, будет продолжать жить в своей квартире под присмотром государства — риск выселения из квартиры отсутствует. Риски АРИЖК покрываются за счет выплаты за обслуживание кредита (аналога страховки), которая составит около 1-2% суммы кредита ежегодно",— говорит Андрей Языков.
Условия, на которых банки будут выдавать такие кредиты, пока не детализированы. Однако, по мнению Андрея Языкова, такая схема будет востребована гражданами только при небольшой процентной ставке. "Мы предполагаем, что ставки по таким кредитам должны быть рыночными, но при этом находиться на минимально возможном уровне, например сопоставимы со ставкой рефинансирования ЦБ (8,25%). При увеличении процентной ставки сумма кредита, которую банк сможет одолжить заемщику, будет снижаться. По нашим предварительным прогнозам, при такой схеме ежемесячно пенсионеры смогут получать прибавку к пенсии в размере 1,5 пенсии. Мы пока ориентируемся на регионы и исходим из средней стоимости недвижимости в размере 1,8 млн руб.",— рассказывает Андрей Языков. При этом чем старше заемщик, тем большую сумму кредита он сможет получить.
Одно из основных условий для получения "обратной ипотеки" — наличие ликвидной недвижимости, которая не потеряет это качество как минимум в течение 10 лет. АРИЖК планирует по примеру американцев ввести в договор пункт о поддержании квартиры в соответствующем состоянии, чтобы в конце срока кредитования не получить актив, который будет трудно продать.
Однако прежде чем эта схема заработает, агентству предстоит решить ряд проблем. Во-первых, рассчитать таблицы дожития — средней продолжительности предстоящей жизни после выхода на пенсию. Исходя из этого, банки будут решать, на какой срок они смогут выдавать кредиты. Например, в Америке средний возраст вхождения в программу составляет 73 года, тогда как пенсионный возраст и для мужчин и для женщин составляет 62 года. Во-вторых, нужны изменения в нормативах ЦБ, так как кредит не обслуживается в течение долгого времени и попадает в разряд "плохих", не являясь таковым на самом деле.
Банкиры считают, что программа "обратной ипотеки" на российском рынке жизнеспособна. "На Западе "обратная ипотека" появилась еще в 60-е годы, а широкое распространение получила с 90-х годов. Она довольно успешно работает и дает пожилым людям возможность достойно прожить старость. Однако это нельзя назвать в полной мере ипотечным бизнесом. Здесь присутствует и значительный элемент деятельности, которой занимаются страховые компании, когда производится расчет относительно жизни и здоровья страхуемого человека, того, сколько он потребляет, чтобы определить ему ежемесячный кредит. Естественно, на сумму кредита повлияет и качество жилья, которое передается в залог",— рассказывает заместитель председателя правления банка "ДельтаКредит" Лора Файнзилберг.
Однако банкиры не согласны с тем, что ставка по кредиту должна быть на минимально возможном уровне из-за высокой рискованности продукта. "По таким кредитам не предполагается ежемесячной амортизации основного долга, вся сумма кредита с начисленными за весь период действия кредита процентами оплачивается после того, как банк обратит взыскание на квартиру и реализует ее после смерти заемщика, либо долг примут наследники залогодателя. Также существует риск финансовых потерь, связанный с недостаточной стоимостью предмета залога на момент обращения взыскания на квартиру для покрытия убытков банка, утратой предмета залога. С учетом этого считаю, что банки не будут предлагать по таким кредитам ставку ниже рыночной. Кроме того, существует проблема ликвидности и привлечения длинных денег под "обратную ипотеку", а у российских банков таких денег нет. Поэтому, скорее всего, ставка по кредитам для "обратной ипотеки" будет даже выше рыночной",— полагает начальник управления развития программ ипотечного кредитования Нордеа-банка Ирина Ступаева. "Что касается выгодности продукта для банка, то здесь необходимым условием является, как и для любого другого кредитного продукта, правильное ценообразование, обеспечивающее доходность, соответствующую уровню риска и покрывающую себестоимость данного продукта",— считает Дмитрий Мохначев, член правления Юникредит-банка.
В США схемой "обратной ипотеки" пользуются 3% всех пенсионеров, или 20% пенсионеров, которым эта схема доступна. Государство поддерживает своими гарантиями не весь рынок — такая программа рассчитана на пенсионеров из среднего класса. После выхода на пенсию они не хотят понижать уровень своей жизни, а потому берут кредит в банке для получения дополнительного источника дохода. Чаще всего кредит берут либо на ремонт жилья, либо на патронаж (оплату ухода), либо на операции, не входящие в типовые медицинские страховки.
В России, скорее всего, такая схема в первую очередь заинтересует пенсионеров как альтернатива пожизненной ренте. "Принципиальное отличие пожизненной ренты в том, что при этой схеме жилье сначала переоформляется на нового собственника, который обязуется содержать бывшего владельца — пенсионера. Понятно, что чем быстрее такая помощь прекратится, тем больший доход получит покупатель. В случае с "обратной ипотекой" все процессы будут контролироваться государством, т. е. она станет более безопасной альтернативой схеме пожизненной ренты",— считает Андрей Языков.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, ежемесячный размер ренты не должен быть ниже минимального размера оплаты труда, установленного законом, но может увеличиваться в зависимости от условий договора. Как правило, плательщик ренты обязан не только выплачивать деньги, но и помогать пенсионерам по хозяйству. По этому вопросу у пенсионеров и плательщиков ренты очень часто случаются разногласия. "Пожилая женщина продала квартиру с пожизненным содержанием. В обязанности покупательницы входила уборка и доставка продуктов два-три раза в неделю. Со временем у тихой старушки запросы начали расти, она захотела цветной телевизор, причем не абы какой, а последнюю модель. Получив телевизор, начала намекать на летний отдых в санатории и т. п. Аппетит приходит во время еды",— рассказывает Мария Жукова, первый заместитель директора компании "Миэль-аренда".
"В 90-е годы схема пожизненной ренты была очень популярна. Люди заключали договоры пожизненного содержания в обмен на квартиры, и их просто убивали, чтобы скорее получить квартиру и сократить пожизненную ренту. Схема "обратной ипотеки" будет контролироваться государством и безопасна для пенсионеров",— считает ректор Российской экономической школы Сергей Гуриев.