Ставка по команде

Не успели ставки по ипотеке вернуться на докризисный уровень, как банкиры, ссылаясь на объективные условия, заговорили о том, что уже осенью возможно повышение процентов. Однако после того, как ставку снизило АИЖК, а премьер-министр призвал Сбербанк поддержать агентство, банкам придется пересмотреть свои прогнозы.

Юлия Погорелова

Лето — время традиционного затишья на рынке ипотеки и недвижимости. Большинство наших сограждан откладывает покупку квадратных метров на осень, а банки пытаются заманить их летними акциями и обдумывают свою дальнейшую стратегию. Этим летом банкиры пытались напугать клиентов тем, что уже осенью ставки по ипотечным кредитам могут вырасти в связи с ростом инфляции и ставки рефинансирования. Однако Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) может внести значительные коррективы в этот прогноз. С 1 июля АИЖК объявило о снижении базовых ставок по стандартным программам до 8,9% годовых в рублях, а по программе "Новостройка" — до 7,9% годовых. При этом, учитывая вычеты, которые применяет АИЖК, размер ставки может сократиться — по максимуму — еще на 1,5% годовых.

Кроме того, на прошлой неделе премьер-министр России Владимир Путин на рабочей встрече с главой Сбербанка Германом Грефом, который неоднократно заявлял об осеннем тренде на повышение ставок по кредитам, призвал главный банк страны снизить среднюю ставку по ипотечным кредитам до 8% годовых. "Нужно стремиться к тому, чтобы средняя ставка снижалась потихоньку, чтобы 8% было в среднем",— высказал пожелание Владимир Путин.

Сейчас "клиент с улицы" может взять ипотеку в Сбербанке на готовое жилье, построенное без привлечения кредитных средств банка, под 12,75-14% годовых в рублях после регистрации ипотеки. Минимальный первоначальный взнос составляет 15% стоимости объекта, а максимальный срок кредита — 30 лет. Помимо этого до конца 2011 года действует акция, по которой кредит можно оформить под 10% годовых в рублях на десять лет, имея на руках 10% стоимости жилья. Правда, кредит можно оформить только на жилье в строящихся или уже построенных с участием кредитных средств банка объектах.

Как рассказали в агентстве, основная причина столь значительного снижения ставок по ипотеке — стабилизация экономической ситуации. "Одним из серьезных источников снижения ставки по продуктам АИЖК стала переоценка рисков и, соответственно, уменьшение маржи на риск, традиционно закладываемый в процентные ставки. Свою результативность доказали и меры, принимаемые сегодня правительством по поддержанию рынка строящегося жилья. В первую очередь речь идет о программе Внешэкономбанка, которая позволяет обеспечить целевое финансирование программ, связанных с жилищным строительством и ипотечным кредитованием первичного рынка жилья",— пояснила исполнительный директор по инновациям АИЖК Марина Малайчик.

Минимальные ставки при оформлении кредита можно получить, внеся 50% собственных средств, оформив кредит на небольшой, не более пяти лет, срок и заключив договор личного страхования. При этом по программе "Новостройка" ставка по кредиту не будет превышать 11% годовых даже при минимальном первоначальном взносе. Оформлять кредиты на таких условиях начнут с 1 сентября — до этого времени банки--партнеры АИЖК имеют право работать на старых условиях. Кредит можно получить с минимальным первоначальным взносом 10%, а максимальная сумма по нему составит 9 млн руб. в Москве и 5 млн руб. в Московской области. "АИЖК представило целую матрицу с различными условиями, которые так или иначе отражаются на размере процентной ставки. На нее влияют такие факторы, как размер кредита, величина первоначального взноса, срок кредита, наличие личного страхования. Если же рассмотреть наиболее массовый продукт со сроком 15 лет и первоначальным взносом 30%, то станет понятно, что процентная ставка по такому кредиту не так уж сильно ниже рыночной. Также стоит отметить, что данные ставки действуют для партнеров АИЖК, что означает, что для конечного заемщика ставка может вырасти или появится дополнительная комиссия, размер которой будет установлен банком-кредитором",— рассказывает Иван Веденисов, начальник управления ипотечного кредитования Юникредит-банка.

Как пояснили в АИЖК, по программе "Новостройка" ставка выдачи ипотечных кредитов равна ставке выкупа. По стандартным продуктам банки-партнеры в некоторых случаях закладывают в процентную ставку маржу, однако она невелика — 0,11%. Согласно статистике Банка России, по итогам первых пяти месяцев 2011 года средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в рублях составили 12,3%, что является самым низким показателем за всю историю наблюдений. По прогнозам АИЖК, до конца 2011 года средняя ставка по кредитам в рублях составит 11,8-13% годовых.

При этом в агентстве полагают, что их решение заставит банкиров отказаться от планов повышения ставки и найти способы понизить стоимость кредитов для заемщиков, чтобы выдерживать конкуренцию. "Действительно, многие представители банковского сообщества ожидали роста ставок по всему спектру кредитных продуктов к четвертому кварталу 2011 года. Прежде всего это связано с предполагаемым усилением инфляционного давления и политикой Банка России, перешедшего в этом году к плавному повышению ставки рефинансирования. В этой ситуации необходимо было дать кредитным организациям новый ориентир и не допустить снижения доступности ипотечного кредитования. Снизив ставки, агентство установило определенную планку. Теперь все игроки ипотечного рынка, особенно в регионах, будут работать в условиях жесткой конкуренции, под давлением партнеров АИЖК, что, в свою очередь, позволит если не добиться ощутимого снижения ставок, то, по крайней мере, в сложившихся экономических условиях продлить период их стабилизации на достигнутом уровне",— рассказывает Марина Малайчик.

Однако банкиры настроены не столь оптимистично. "АИЖК — крупнейший участник рынка ипотеки с 100-процентным государственным участием и с самой разветвленной сетью партнеров, выдающих ипотеку по стандартам агентства. Поэтому любые изменения в продуктовой линейке АИЖК отслеживаются и применяются рынком. Это справедливо и для ценовой составляющей среднерыночного ипотечного предложения. Однако коррекция, скорее всего, будет незначительной, поскольку на текущий момент ставки вплотную приблизились к докризисным значениям — своеобразному показателю восстановления рынка ипотеки",— считает Лидия Каширина, заместитель директора департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка.

По данным АИЖК, в 2010 году доля кредитов (в денежном выражении), выданная банками--партнерами агентства, составила 14,4% по России и 2,9% по Москве. Еще одним существенным ограничением, по мнению банкиров, является требование об официальном подтверждении доходов по справке 2-НДФЛ. "Более выгодные условия по ипотеке будут предлагать аккредитованные АИЖК банки, которые работают с агентством по программам кредитования покупки жилья. Этот фактор делает предложение АИЖК локальным, рассчитанным на определенную категорию потребителей, соответственно, кардинальных изменений на рынке ипотеки в целом оно не вызовет",— считает Александр Заикин, генеральный директор компании "КРК. Недвижимость".

По мнению экспертов рынка, для понижения ставки по кредитам у банков нет финансовой возможности. Объективных рыночных факторов, которые бы могли создать условия для снижения ставок по ипотеке, попросту нет. "С учетом того, что в последнее время ставка рефинансирования ЦБ демонстрирует рост, сокращаются возможности банков для снижения ставок в рублях. Можно ожидать некоторого снижения ставок в валюте у тех банков, которые имеют доступ к дешевому валютному фондированию",— считает Лидия Каширина. "Коммерческие банки активно снижали ставки в течение всего 2010 года, и такая тенденция сохранилась в 2011 году. В результате большинство банков исчерпали потенциал для снижения. Средневзвешенная ставка по выданным с начала года рублевым кредитам, по данным ЦБ РФ, составила на 1 июля 2010 года 13,5% годовых, на 1 января 2011-го — 13,1, на 1 июня 2011 года — 12,3% годовых",— рассказывает Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют-банка.

В большинстве случаев, говоря о прогнозах развития ипотечных продуктов до конца года, банкиры называют улучшение дополнительных параметров выдачи кредита. Речь может идти об отмене или уменьшении комиссии, сокращении сроков рассмотрения заявки. "Максимум, на что могут пойти банки, это снижение ставок на 1-1,5% в рамках программ лояльности для определенных категорий клиентов (надежных заемщиков с кредитной историей, зарплатных клиентов и т. д.). Однако такие предложения все же не смогут коренным образом повлиять на общерыночный уровень ставок по ипотеке",— считает Александр Заикин.

Снизить ставки смогут только те банки, у которых есть доступ к получению более дешевого финансирования. В этом случае подразумеваются банки с государственным участием. "Для стимулирования рынка ипотеки есть Сбербанк и социальные акции Сбербанка, которые только ему и под силу. Объемы ипотеки будут постепенно расти, но взрывного роста я не жду — многое зависит не только или не столько от ставок. Стоимость квадратного метра, основанная на высокой себестоимости строительства, часто абсолютно неоправданной,— одна из основных проблем. Отсутствие длинных и недорогих ресурсов у банков — вторая ключевая проблема. Рынок рефинансирования, созданный АИЖК, растет пока медленно",— считает Людмила Лебедева, президент Первого республиканского банка.