В апреле Мосгордума должна рассмотреть Генеральный план Москвы, который предусматривает массовый снос пятиэтажных домов и переселение десятков тысяч семей. Казалось бы, получить квартиру в новом доме — мечта обитателей панельных пятиэтажек. Но академик Российской академии строительных наук Юрий Бочаров уверен в обратном: планы мэрии идут вразрез с интересами москвичей.— Зачем понадобилось сносить пятиэтажки и переселять их жителей?
— Во-первых, чтобы загрузить работой самый крупный в мире строительный комплекс — 760 тысяч строителей, то есть 14% работающих в городе. К примеру, в Лондоне строителей 4 процента, в Нью-Йорке — 3. А жилой площади на душу населения там строится в 2-3 раза больше, чем в Москве. Во-вторых, чтобы освободить место, которое можно с выгодой сдать в аренду инвесторам. По новому Генеральному плану максимально уплотняется и без того переуплотненная городская ткань центральных районов. Чтобы оправдать повышение плотности застройки в центре города, Москомархитектура приняла временные правила планировки, где уменьшена норма освещенности квартир, а интенсивность использования земель превысила все известные в цивилизованных городах пределы.
Именно высокая стоимость московской земли и давление строительного комплекса подтолкнули к решению о массовом сносе панельных пятиэтажек. Вместо них будут строить 20-25-этажные. Задача простая — удалить людей с насиженных мест и выгодно сдать в аренду территорию. А жильцов отправить в районы, которые строятся на периферии или на месте бывших свалок и очистных сооружений. Вроде Марьино.
— Однако Москомархитектура утверждает, что пятиэтажки выработали свой ресурс на 60% и их дешевле сносить, чем реконструировать.
— Пятиэтажки строились по-разному. Есть небольшое число экспериментальных домов, которые явно исчерпали свой ресурс. Но большинство таких, которые простоят еще век, и ничего с ними не сделается. Могу утверждать: пятиэтажные дома постройки 60-70-х годов рассчитаны на 100 лет при условии регулярных текущих, сезонных и капитальных ремонтов. Независимые эксперты утверждают, что физический износ подавляющего числа панельных домов Москвы не превышает 25-30%. Поэтому ни в Московской области, ни в других областях и республиках России панельные дома не сносятся, а реконструируются. Например, в Санкт-Петербурге пятиэтажный кассетный дом типа ОД, что примерно соответствует типу К-7 в Москве, не только реконструирован, но и надстроен. А в Москве вместо реконструкции сносят здания не только серии К-7, но и серии 1-510 и другие, которые могут стоять еще 50-60 лет. Об износе в 60% говорит только тот, кто заинтересован в получении прибыльных заказов.
Проблема эта не новая, ею задавались еще в советские времена, и уже тогда было доказано, что она не может быть разрешена подобным путем. Тогда были проведены расчеты и оказалось, что только для замены существующего жилого фонда в пятиэтажках строительная индустрия должна будет работать сорок лет. Стало ясно, что это малореально, и в основном исследователи работали над тем, как пятиэтажки реконструировать. Если встать на московский путь и сносить по всей России пятиэтажные панельные дома, то нам предстоит переселить 15-16 миллионов городских жителей, то есть построить примерно два города, равных Москве.
— Сторонники сноса часто ссылаются на то, что пятиэтажки морально устарели...
— Морально устаревают все жилые дома в мире. Их нужно реконструировать, и их везде реконструируют. На реконструкцию идет до 80% от стоимости нового строительства. Мы же тратим на это не более 8-9%. Москва пользуется тем, что получает федеральные деньги, берет зарубежные кредиты, привлекает внешних инвесторов и за счет этого загружает своих строителей. Им предстоит расселить всех, кто живет в пятиэтажках, и на ближайшие десятилетия они будут полностью загружены работой по государственному заказу. За одно это им стоило бы поставить Лужкову памятник.
— Но ведь это выгодно и жителям пятиэтажек? Вероятно, они с радостью переедут в квартиры побольше и получше...
— Далеко не все. Даже данные опросов говорят о том, что многие предпочли бы остаться на месте. Те же, кто готов уехать, даже не предполагают, что они станут жертвой интересов строительного комплекса. Давайте разберемся. Зачем сносят добротные дома? Дать работу строителям, это я уже сказал. Но еще и для того, чтобы с выгодой для себя использовать освободившуюся территорию.
В свое время пятиэтажные дома строились с невероятной скоростью и повсюду. В городах они заняли лучшие территории. За прошедшие 30 лет эти районы стали по московским меркам почти что центральными, там уже проложены все коммуникации: водопровод, газ, электричество, телефон, там ходят автобусы и троллейбусы, там есть метро, которого новым московским районам в ближайшее десятилетие не видать. Районы с хорошими дорогами, деревьями, водоемами. Словом, там идеальное место для элитного строительства, лакомый кусок для инвесторов. Единственное для них неудобство в том, что на этом месте в пятиэтажных домах живут москвичи. Так вот, нашли решение — пятиэтажки снесут, а жителям объяснят, что это делается для их же блага. А на их место въедут "новые русские". Посмотрите, где начались первые сносы. В самых лучших районах. Потому что за свои деньги инвестор хочет строить в центре. Во-первых, он очень быстро вернет средства, а во-вторых, он по сути покупает эту землю.
— Разве земля продается?
— Инвестор возьмет ее в аренду на 49 лет и в перспективе имеет право выкупа. Рано или поздно закон о собственности на землю станет реальностью. И в Москве это обещает высочайшую прибыль.
— Но даже если так, разве люди не выиграют, получив новую квартиру?
— Нет, в перспективе проиграют. Новые квартиры в высотных домах будут казаться счастьем лишь до поры до времени, пока мэрия поддерживает низкую квартплату. Рано или поздно эти тепличные условия кончатся, и тогда жильцы обнаружат, что за новые квартиры должны платить гораздо больше, потому что содержание высотного дома стоит несоизмеримо дороже. Высотные дома требуют нескольких скоростных лифтов, мощных насосов, особых систем пожаротушения и тому подобное, и деньги за это будут платить сами жильцы. Я не говорю уже о той психологической травме, которая их ждет.
При Хрущеве люди переезжали из коммунальных в отдельные квартиры, теперь же их переселяют в относительно худшие условия — наверх. И московские суды уже сейчас завалены исками — далеко не все граждане согласны выезжать из своих домов. Но прислушаются лишь к тем, кто успел приватизировать квартиру.
Чем выше дом, тем хуже в нем живется. Старики в таких домах реже выбираются на улицу, дети меньше играют во дворе — это доказано многими западными исследованиями. Жизнь в многоэтажных домах там крайне непопулярна. XXI век станет веком малоэтажного строительства, а многоэтажные дома рискуют вскоре превратиться в трущобы, в гетто.
— Вы считаете, что на это строителей ориентирует именно новый генеральный план?
— В нем заложено резкое повышение плотности. Подумайте, Москва строилась 800 лет, а теперь за каких-то 20 лет нам предстоит добавить еще 70% застройки, в то время как земельных резервов в Москве осталось приблизительно 5%. При этом площадь улиц и дорог вырастет только на 3%, а число автомобилей — на 200%. Паралич движения в столице к 2005 году обеспечен. Авторы генерального плана об этом не говорят, а депутаты Московской думы негативных последствий не предвидят. Нам только кажется, что Москве недостает плотности. На самом деле Москва — самый плотно застроенный город в мире, кроме Гонконга и Шанхая.
Записал Павел Борисов
--------------------------------------------------------
"В свое время пятиэтажные дома строились с невероятной скоростью и повсюду. В городах они заняли лучшие территории"
"Задача простая — удалить людей с насиженных мест и выгодно сдать землю в аренду. А жильцов отправить в районы, которые строятся на месте бывших свалок"
--------------------------------------------------------
Мэрия предупреждает
Последняя жилищная программа СССР родилась когда-то из обещания Михаила Горбачева дать к 2000 году каждой советской семье по отдельной квартире. Московская программа сноса пятиэтажек и переселения жителей в новые дома родилась из предостережения, высказанного Юрием Лужковым на заседании столичного правительства: "В 2005 году наступит катастрофа — пятиэтажки начнут сыпаться". Поэтому новый генеральный план Москвы, сейчас обсуждаемый в Мосгордуме, называет снос пятиэтажек среди первоочередных задач городского развития.
Заместитель руководителя департамента строительства Москвы Юрий Притула так определил масштабы предстоящих работ: "Пятиэтажки — четверть всего жилого фонда города. Программа их сноса рассчитана до 2010 года. Но первые итоги этого эксперимента можно будет оценить уже в ближайшие годы. 'Стартовые дома' сломали в Юго-Западном и Западном округах. Пока занимаемся только панельными пятиэтажками, но за ними пойдут другие. Взамен взорванных пятиэтажек жителям предоставляют квартиры в новых домах. Чаще всего — в том же районе. Естественно, новые квартиры выгодно отличаются планировкой и размерами".