Казань малоэтажная
В последние 5–6 лет среди жителей крупных мегаполисов наметились явные тенденции переезжать на постоянное проживание за город. И это в первую очередь касается слоя обеспеченных граждан. Готов ли рынок сегодня удовлетворить уже сложившийся спрос и потребности покупателей?
Клубный подход В США массовое переселение за город происходило в 60‑х годах прошлого века. У нас же программа «малоэтажная Россия» на федеральном уровне была принята лишь в 2007 году. Но справедливости ради надо заметить, что в России индивидуальных домов строят много. Например, в Татарстане в 2010 году из общего количества введенного жилья более 40% пришлось на долю индивидуального жилищного строительства (870 тыс. кв. метров из 2024 кв. м). Однако заслуги национального проекта в этих цифрах пока нет: строительство ведут либо обеспеченные и сверхобеспеченные граждане, либо сельские жители.
На сегодняшний день в сфере ИЖС в Казани и ее пригородах сформировалось несколько самоорганизованных поселков, существующих уже более 10 лет: Боровое Матюшино, Вороновка, поселок Петровский, Алтан, Салмачи, Габишево и др. Их характеризует давно устоявшийся круг жителей, небольшая удаленность от центра Казани, наличие жилищных кооперативов или ТСЖ, которые в организованном порядке решают некоторые коммунальные проблемы жителей. Правда, излишней инициативы они не проявляют. Например, если зимой у жителей замерзнет водопровод, то им придется самим искать специалистов и пути решения проблем. Как говорится, спасение утопающих — дело рук самих утопающих.
Строительство же организованных коттеджных поселковначалось 6 лет назад. При этом два кризисных года из развития этого сектора рынка просто-напросто вылетели. И он до сих пор не вышел на докризисный уровень, в отличие от рынка многоквартирного городского жилья.
Предложения по загородному проживанию рассчитаны на обеспеченных людей, имеющих, помимо достаточного количества денег, еще и определенные требования к загородному дому и загородному образу жизни. Их можно сформулировать следующим образом: небольшая удаленность от города (не более 30–35 км по хорошим дорогам); наличие коммунальных услуг (газоснабжение, электроснабжение, вода); высокая степень готовности дома и/или возможность заселения сразу после покупки; наличие службы безопасности, охранной сигнализации и ограждений вокруг поселка; привлекательная окружающая среда (идеальный набор — лес и речка/озеро); престижность направлений (таких как лаишевское и высокогорское).
Что же может предложить сегодня с трудом уцелевший после кризисных финансовых бурь рынок загородных поселков своим потенциальным потребителям? Рассмотрим с этих позиций имеющиеся на сегодня в казани и ее окрестностях организованные коттеджные поселки.
Десять негритят В Казани до наступления кризиса с помпезной пышностью было презентовано широкой публике 10 проектов организованных загородных поселков. Потенциальным покупателям обещали райские кущи с одной стороны, со всеми благами цивилизации, а с другой — кусочек природы, отсутствие шума, пыли и загазованности крупного мегаполиса и рутинных проблем с эксплуатацией загородного дома.
К сожалению, застойный период прошелся катком именно по малоэтажке. Продаж здесь либо не было вообще, либо совсем единичные в рассчете на хороший дисконт. Поэтому большинство загородных проектов попросту ушли с рынка.
Среди почивших поселков можно назвать такие как «Никольская усадьба», расположенная в 35 км от Казани в Верхнеуслонском районе; загородный комплекс «Сосновый берег», расположенный в Зеленодольском районе в 30 км от Казани в районе поселка Атлашкино; коттеджные поселки «Сокуры» и «Обухово» в Лаишевском районе.
Все они как организованные коттеджные поселки больше не существуют и попросту распродают земли через агентства недвижимости.
Те же поселки, что остались, частично отказались от своих первоначальных планов. Так, практически во всех них были запроектированы инфраструктурные объекты: магазины, спортивные комплексы, офис управляющей компании, детские сады, школы. Но в настоящий момент в связи с неполной сдачей объектов инфраструктура не функционирует.
Сервис за свой счет Рассмотрим один из примеров — проект, который вроде бы успешно реализуется. поселок «Ореховка» (застройщик компания «Унистрой»), который состоит из трех проектов: «Восточная Ореховка» (полностью реализован 91 коттедж), «Западная Ореховка» (в эксплуатацию сдано 125 коттеджей) и «Центральная Ореховка» (запланировано строительство 173 коттеджей начиная с 2011 года).
«Ореховка» находится в непосредственной близости от поселка Залесный и в 22 км от Казани. В жилом комплексе предусмотрено полное инженерное обеспечение, куда входит водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, централизованная канализация с очистными сооружениями. Стоимость домов колеблется от 4 до 20 млн. В непосредственной близости от поселка активно ведется строительство школы, в здании которой будет размещен и детский сад.
В поселке создана собственная управляющая компания «Западная Ореховка», которая по задумке должна обеспечивать жителям комфортные условия проживания, исправную работу всей инфраструктуры и отсутствие дополнительных забот с уборкой и вывозом снега, а также уборкой территории. Однако задуманное далеко от идеала, и в реальной жизни, по словам жителей поселка, коммунальные проблемы им приходится решать в частном порядке и за свой счет. К примеру, застройщик отказался от своих обязательств по гарантийному обслуживанию домов и устранению допущенных в результате строительства недостатков. У многих жителей до сих пор (после заселения прошло 3 года) из-за некачественного фундамента по весне затапливает подвалы. Кроме того, в коттеджах были проблемы с неправильной установкой окон (зимой они покрывались изнутри льдом) и отмостками. Все эти недостатки пришлось устранять за свой счет с привлечением сторонних специалистов. А многочисленные жалобы и письма от жителей администрация компании «Унистрой» попросту игнорирует. Из недостатков поселка также можно отметить небольшую площадь участков (от 6 до 15 соток), а посему, каждый в курсе, что творится у соседа.
Однако есть здесь и плюсы: поселок находится в живописном месте рядом с лесом и рекой, территория комплекса освещена, огорожена и ведется круглосуточная охрана.
Степень готовности В последнее время, по словам девелоперов, в коттеджных поселках вновь обретают популярность дома «под ключ» либо дома высокой степени готовности. «Строительство загородного дома непростая задача, — объясняет Хамида Бадрутдинова, — и требует больших финансовых и физических затрат. Во‑первых, необходимо учесть, что это загородное строительство и привезти надо не одну сотню кирпича и железобетонных изделий, это большие транспортные расходы. Во‑вторых, строительство из кирпича идет долго и необходимо провести большое финансовое вливание в строительство, желательно в теплое время года. Многие из наших покупателей все это понимают и выбирают готовые дома, в которых им остается сделать только чистовую отделку по своему вкусу. Конечно, спрос на загородную недвижимость упал во времена кризиса, но сейчас он активизируется и это подтверждает тот факт, что замороженные в кризис проекты сейчас реанимируются. Но на докризисный уровень мы вернемся, скорее всего, через полгода — год».
Во время кризиса планы у многих застройщиков поменялись, и они в качестве антикризисной меры продавали участки в поселках без подряда. Для большинства продажа земли без подряда была отступлением от концепции. И поскольку в некоторых из них землю по-прежнему распродают, это свидетельствует о том, что у коттеджников хорошие времена еще не настали.
«Продажа земли без подряда, — говорит Хамидя Бадрутдинова, директор ООО «Риэлти», — это вынужденная мера для тех застройщиков, у кого земельные участки находятся на значительном удалении от города. Для нас (компания «Унистрой» — прим. редактора) — это больше способ увеличить объем предлагаемых услуг клиентам. Например, в нашем первом проекте «Восточная Ореховка» из 99 земельных участков без строительства дома нами был продан лишь 1 земельный участок. В «Западной Ореховке» было реализовано 5 земельных участков из 125. Мы видели, что этот сегмент рынка незначительно, но рос, и поэтому приняли решение о возможности продавать земельные участки». Нам же видится, что на самом деле, это было сделано «для поддержания штанов», а небольшой объем продаж этих участков говорит о том, что земля переоценена. 200 тыс. рублей за сотку для этого района дороговато».
В коттеджном поселке «Загородный клуб», который находится по соседству с «Ореховкой», помимо домов «под ключ», с 2009 года также началась продажа земельных участков. Это позволило сдвинуть продажи с мертвой точки во время кризиса. Ипотечное агентство РТ, которое является застройщиком поселка, предлагает даже оформлять кредит на покупку земли.
Стоимость одной сотки земли варьируется здесь от 160 тыс. до 270 тыс. рублей, в зависимости от месторасположения и приближенности к лесу. В стоимость сотки входят все необходимые коммуникации: газ, электричество, канализация (биологические очистные сооружения), артезианская вода, благоустроенные подъездные пути и уличное освещение, ограждение и охрана. По рыночным меркам земля здесь также переоценена, поэтому практически и не продается. По словам Алсу Мингареевой, представителя отдела продаж коттеджного комплекса «Загородный клуб», у покупателей большей популярностью все же пользуются дома высокой степени готовности. Это объясняется также и тем, что обычно люди, интересующиеся недвижимостью в организованных загородных комплексах, не хотят сами заморачиваться возведением дома и тратить свое время на строительство. Средняя стоимость коттеджа под ключ в «Загородном клубе» составляет 6,49 млн рублей за, а средний размер участка — 12 соток.
У жителей поселка также периодически возникают проблемы с коммунальным обслуживанием. Большинство нареканий связано с отсутствием нормальной канализационной системы, с периодическим подтапливанием подвалов и др.
Таким образом, доверие у покупателей к организованным загородным поселкам подорвано. Многие девелоперы не выполнили свои обещания. Ведь не секрет, что стоимость обещанной инфраструктуры уже, как правило, заложена в стоимость покупаемого вами дома. И ситуация здесь довольно критичная: инфраструктура практически не развивается. И если в городе муниципальные власти рано или поздно начинают возводить вокруг домов школы, детсады, больницы, а коммерсанты выкупают первые этажи и открывают магазины, то в «брошенных» загородных поселках жители предоставлены сами себе.
С чистого листа Тяжелые времена для коттеджных поселков постепенно уходят, и сейчас на казанский рынок загородной недвижимости выходят новые проекты. Например, Ипотечное агентство РТ активно осуществляет продажу земель и домов во вновь организованных коттеджных поселках на любой вкус: в пос. «Золотые ключи» Зеленодольского района, в Лаишевском, Пестречинском районах, в Рыбной Слободе.
Еще одним поселком, который не успел заработать себе плохую репутацию среди покупателей, является «Казанская Усадьба», расположенная в Приволжском районе Казани возле поселка Мирный. Он начал возводится в 2006 году и в период кризиса здесь велось строительство, а заселение началось только в этом году.
Девелоперы заявили этот проект как загородный комплекс премиум - класса с собственной системой безопасности, коммунальной службой, коммерческой и социальной инфраструктурой. Средняя стоимость готового дома - 11,7 млн. руб. Площадь коттеджей колеблется от 160 до 350 квадратных метров.
Как сообщила нам Татьяна Кириллова, заместитель директора ООО «АК БАРС Недвижимость», в концепции поселка было предусмотрено 11 земельных участков для продажи без подряда. Они вынесены в специальную зону под индивидуальное строительство для покупателей, которые будут строить дома по собственному вкусу и проекту. Например, сейчас на одном из участков возводится дом из монолита в стиле хай-тек. И если в среднем площадь земельных участков с готовыми доми составляет 10-12 соток, то в этой категории - от 20 соток. В ноябре была сдана первая очередь объекта – 111 домов. Часть из них уже проданы и заселяются. Девелоперы обещают создать искусственное озеро в самом центре поселка, и для удобства здесь же будет развита необходимая для проживания инфраструктура. Кроме того, у поселка появится парадный въезд со стороны так называемой «президентской» трассы на Боровое Матюшино.
Сейчас ведется строительство второй очереди – 267 домов, срок сдачи которой намечен на 2013 год.
Коттеджный поселок «Загородная Усадьба» в Лаишевском районе, принадлежащий ранее ОАО «Сувар-Казань», во время кризиса за долги перешел банку «Зенит». Нынешние застройщики провели тендер и выбрали нового генерального подрядчика, иностранную компанию, которая сейчас активно занимается строительство. И уже к осени 2011 года первые дома поступят в продажу. Несмотря на смену власти, концепция поселка не изменилась. А докризисная цена в 80–85 тысяч за квадратный метр предварительно сохраняется.
«Межрегиональная инвестиционная компания», занимающаяся комплексной реализацией земель, в 2010 году впервые вышла на казанский рынок с предложением приобрести земельные участки в своем новом коттеджном поселке «Умырзая» по цене от 50 тыс. рублей за сотку. Поселок находится в 35 км от Казани, вблизи поселка Рождествено Лаишевского района, там, где Меша впадает в Каму. Преимуществом месторасположения является также трехкилометровая доступность Волжско-Камского заповедника.
Площадь поселка, разделенного на 534 участка, составляет 103 га. На участках имеются все необходимые коммуникации. Построить дом можно как самостоятельно, так и силами застройщика с использованием типовых проектов.
Территория поселка «Умырзая» разделена на 3 зоны: бизнес-класс, элит-класс и премиум-класс. Чем ближе участки находятся к воде, тем престижнее сегмент, но при этом самый удаленный участок находится в 1000 м от реки Кама. Также, в зависимости от расположения меняется и размер участков. В эконом-зоне площадь составляет от 7 до 10 соток, в премиум — от 10 до 25 соток, элит — сегмент – от 25 до 50 соток. Кстати, в эконом-зоне за 3 млн. рублей можно приобрести участок с бревенчатым домом площадью от 140 до 180 кв. метров.
В поселке планируется организация общественно-административной зоны с детским центром, лыжной базой, фитнес-клубом и универсамом. Также на территории будет располагаться база отдыха, пляж и общественная зона с детской площадкой, рыболовным центром и лодочной станцией.
Уже сегодня на территории коттеджного поселка установлено общее ограждение территории I очереди, построена и введена в эксплуатацию линия газопровода высокого давления с необходимым лимитом газоснабжения на весь поселок, произведена разводка сети газопровода низкого давления к части домов первой очереди.
Загородная «вторичка» Текущее развитие рынка загородной недвижимости позволяет говорить о формировании нового его витка. С одной стороны, застройщики начинают генерировать новые идеи, появляются новые проекты.
С другой стороны, наблюдается стабильный рост сектора индивидуального жилищного строительства. Для примера добавим, что в этом году по планам министерства строительства РТ доля ИЖС будет увеличена на 7% по сравнению с 2010 годом, и составит 936,7 тыс. кв. метров.
Стоит заметить, что именно в индивидуальном жилищном строительстве ожидания от загородной жизни оправдываются на все 100%, ведь человек рассчитывает только на себя и трезво оценивает имеющиеся условия.
В ИЖС, по словам Александра Шамова, (АН «Дорогой Дом»), наибольшим спросом пользуется земля, нежели готовые дома. Цены предложений на земельные участки под индивидуальное строительство коттеджей зависят от направления и удаленности от города. Например, цены на земельные участки в черте города колеблются от 150 тыс. до 200 тыс. рублей за сотку, а за городом в районе 60–80 тыс. рублей за сотку. Хотя престижные направления оцениваются от 350 тыс. и выше. Наибольшей популярностью пользуются земельные участки площадью 10–15 соток, потом участки 7–10 соток. Незначительные колебания в 5–10% наблюдается в периоды сезонной активности спроса на землю.
«По земельным участкам в пригороде, — говорит Александр Шамов, — предложений практически нет. В Медведкого и Введенской слободе спрос на землю устойчивый, но низкий. Из эконом-класса популярны земельные участки в Высокой горе и в Верхнем Услоне у воды».
На вторичном рынке готовой загородной недвижимости ситуация иная. Спрос на дома эконом-сегмента практически полностью отсутствует, так как потенциальные потребители решают свои насущные жилищные проблемы на рынке многоквартирного жилья.
«По эконом-классу, — поясняет Александр Шамов, — о динамике говорить не стоит. Во все времена хватает чудаков, желающих переехать из трешки в свой дом, и, как правило, без доплаты».
По бизнес-классу в этом году спрос на дома вырос процентов на 20. А премиум зависит от предложения, которого сейчас практически нет. В Казани средняя цена за дом в черте города — до 5 млн в эконом-сегменте, от 7,5 до 15 млн руб. в бизнес-сегменте, а премиум сегмент идет от 15 млн рублей и выше».
Тем не менее, интенсивное развитие и заметный рост рынка загородной недвижимости наступит не раньше чем через год. Связано это с несколькими факторами.
Во‑первых, покупатели стали гораздо осторожнее подходить к выбору загородного дома. Перед тем как совершить покупку, они тщательнее и дольше изучают рынок, взвешивая все за и против. Хотя это и присуще всему рынку жилья, ведь приходится вкладывать немалые деньги. Но осторожность покупателей также связана и с невыполненными обещаниями, данными девелоперами во время громких и помпезных презентаций своих загородных проектов несколько лет назад. И памятуя об этом, люди неохотно приобретают недвижимость в организованных поселках. Ведь с тем уровнем коммунального обслуживания в них есть шанс оказаться заметенными по уши в снегу зимой или с водой по пояс в подвале. С этой точки зрения поселки, стихийно образовавшиеся в результате индивидуальной застройки более привлекательны, так как за длительное время существования сами жители организовали в них ТСЖ или управляющие компании, которые взяли на себя все хлопоты по обслуживанию.
Во‑вторых, многие игроки рынка справедливо ожидают увеличения количества ипотечных и других кредитных программ на покупку объектов загородной недвижимости. Сейчас, согласно данным информационного портала banki.ru, насчитывается уже 69 банков, которые готовы выдать кредиты на покупку земельных участков.
Желаемое и действительное Желание жить загородом охватывает все большее число граждан. В престижных направлениях практически не строятся коттеджные поселки. Исключением становится пока только «Казанская усадьба», где застройщик обеспечил возможность приватности проживания, разрешив возводить высокие заборы вокруг участков. Состоятельный народ готов покупать коттеджи, но почти полное отсутствие адекватных предложений в наиболее привлекательных направлениях не способно удовлетворить растущий спрос. Это относится и к организованным поселкам, и к сфере ИЖС. И наш покупатель вынужден довольствоваться единичными предложениями вторичного рынка.