Фабрика для звезд

Стены из красного кирпича, почти лишенные внутренних перегородок просторные помещения, высокие потолки, огромные окна. Так в XIX веке архитекторы представляли себе здания промышленных предприятий. В веке XXI вкусы изменились радикально: фабрики и заводы дореволюционной постройки нередко превращают в комплексы апартаментов. Особенным спросом они пользуются среди людей искусства и творческой молодежи.

Триста с гаком

Идея запрета любого строительства в пределах Третьего транспортного конца, сформулированная московскими властями в марте нынешнего года, наделала среди участников рынка недвижимости немало шума. Правда, двумя месяцами позже чиновники спохватились и высказали пожелание активизировать реконструкцию промзон и вывод промышленных предприятий из центра города, а освобождающиеся участки использовать под офисные, жилые и прочие нужды города. Например, в ближайшие три года с Большой Татарской на Рябиновую улицу планируют перебазировать завод шампанских вин "Корнет", кондитерская фабрика "Рот Фронт" отправится в Бирюлево, а часть хлебозавода N 1 с Валовой улицы переселится поближе к МКАД.

Пока лишь одну из этих трех площадок рассматривают как возможное место строительства жилых домов. Впрочем, одними названными объектами ограничиваться не стоит. Согласно данным префектуры ЦАО, расположенные в центре Москвы промышленные предприятия занимают около 410 га.

Любопытно, что лишь 90 га этих территорий приходится на земли, имеющие статус "производственных зон". К таковым, согласно 85-й статье Земельного кодекса РФ, относятся территории населенных пунктов, которые "предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам". Остальные же 320 га — это территории, возможности разрешенного использования которых гораздо шире. На них допускается строительство практически любых объектов, в том числе жилых и общественных зданий, поэтому никаких особых юридических проволочек с переоформлением цели использования участка быть не должно. Другое дело, что вывод самих предприятий может потребовать значительного времени, так же как и последующая организация нового строительства.

Под сенью офисов

Временные и финансовые затраты, впрочем, можно минимизировать, если вместо того, чтобы сносить до основания и отстраивать "с нуля", пойти по пути реконструкции существующих зданий. Этот способ в Москве применялся уже не раз. Так появился выставочный центр "Винзавод", бизнес-центр "ЛеФорт" и многие другие объекты. Точно таким же образом возникло большинство комплексов лофт-апартаментов. Например, возле станции метро "Тульская", где промзон предостаточно.

Некогда тихий уголок Духовского переулка, расположенного в этом районе, приспособили под фабричные нужды еще в XIX веке. О тех временах напоминают самые старые из сохранившихся двух- и трехэтажных заводских корпусов, построенных в 1860 году. Промзона эта просуществовала полтора века. Правда, последний ее собственник (завод "Техоснастка", среди интересных разработок которого компактный автомобиль "Пчелка", напоминающий известный Smart) давно перебазировал свои производственные мощности на другую площадку, а десяток изрядно обветшавших и отчасти переоборудованных строений в Духовском переулке в основном использовались как склады и сдавались в аренду, значительная же часть помещений и вовсе простаивала без дела.

Новая концепция использования территории, разработанная компанией RED Development, эту ситуацию кардинально изменила. Старую кирпичную кладку восстановили, чердачные деревянные перекрытия заменили на новые, переоборудовали крышу, здания утеплили, обновили инженерные коммуникации. В результате бывшая заводская площадка превратилась в современный комплекс офисов и апартаментов в модном стиле лофт, сохранив исходную стилистку архитектуры и даже подчеркнув ее в названии — The Loft.

Причины, по которым в рамках одного проекта появились и бизнес-центр, и зона апартаментов, самые прозаичные. Дело в том, что территория комплекса примыкает к Третьему транспортному кольцу. Поэтому ближе к трассе появились офисные корпуса, а во внутренней, закрытой части комплекса — апартаменты. Отдельно проработали идею изоляции двух, разного назначения, частей комплекса: для каждой сделали отдельные въезды, а территорию разделили так, что офисные работники с жильцами комплекса вообще не пересекаются.

Довольно интересно подошли к нарезке помещений в жилой части комплекса. Так, если в одном из корпусов на третьем, мансардном этаже расположили сравнительно большие квартиры, то во втором, наоборот, под крышей оказались компактные. В самых маленьких из имеющихся в продаже апартаментов всего 31 кв. м. Приобрести их можно за 5,4 млн руб. Интересно, что наибольший интерес покупатели проявили к помещениям, расположенным на вторых этажах обоих корпусов: почти все уже проданы.

Швейные и сладкие

Против корпусов The Loft к Третьему транспортному кольцу примыкает еще один возрождающийся комплекс из красного кирпича (девелопер — KR Properties). Он занимает территорию 7,6 га и получил название лофт-квартал "Даниловская мануфактура 1867" — располагавшаяся здесь ткацкая фабрика имела всероссийскую известность. Славную историю фабрики увековечили и в названии корпусов. Самые большие корпуса — "Мещерина" и "Конопа" — напоминают о первом владельце и самом сильном управляющем; небольшие новые здания именуются "Фланелевый", "Сатиновый", "Ситцевый" и "Батистовый". А кроме них есть еще "Ряды Солдатенкова" и корпус "Гастелло" (знаменитый летчик до Великой Отечественной войны несколько лет проработал на этой фабрике).

Часть пространства в комплексе "Даниловская мануфактура 1867" также отвели под офисы, а часть — под апартаменты, старые корпуса тщательно отреставрировали, а некоторые полностью перестроили. Апартаменты разместили в "Рядах Солдатенкова" — здании, построенном в XIX веке, со стенами метровой толщины и большой мансардой, причем после реконструкции появилась возможность установки каминов во всех квартирах. Правда, большую парковочную зону из-за специфики территории организовать не удалось: на апартаменты площадью до 100 кв. м приходится лишь по одному машино-месту ("лишние" автомобили можно разместить лишь на гостевых стоянках). Впрочем, на темпах продаж это не отразилось: практически все апартаменты были проданы меньше чем за год. Сейчас есть лишь несколько предложений на втором этаже здания. Например, апартаменты площадью 141,5 кв. м продаются за $1,2 млн.

Третий и самый большой представитель реконструируемых краснокирпичных фабричных комплексов, на территории которых появятся апартаменты,— ближайший сосед Кремля и храма Христа Спасителя. Это находящая на Болотном острове территория бывшей шоколадной фабрики "Красный Октябрь", с одной стороны омываемая Москвой-рекой, с другой — Водоотводным каналом. Но уникальным объект делает не только его расположение. Три из 11 зданий фабрики признаны памятниками архитектуры, но и остальные ценны своей стилистикой и архитектурной целостностью. Поэтому главная идея развития территории — "не навредить". К работе над проектом привлекли самых известных архитекторов: Willmotte UK Ltd, Fosters & Partners, MacAdam Architects, Jan Stormer and Partners GmbH Willen, Associates Architecten, а общая площадь апартаментов, которые планировали разместить в исторически ценных фабричных корпусах, приближалась к 33 тыс. кв. м.

В 2007 году фабричное производство перебралось на территорию кондитерского концерна "Бабаевский", через год собирались приступить к реконструкции старых фабричных корпусов, а к концу 2010 года полностью завершить все работы. Но из-за кризиса и иных причин проект до сих пор пребывает в стадии доработки. О новых сроках девелопер проекта "Гута-девелопмент" говорит очень осторожно, поясняя, что при благоприятной рыночной конъюнктуре работы над реализацией первой очереди начнутся в ближайшие два года. Впрочем, непредвиденная отсрочка резко повысила покупательский интерес к апартаментам "Красного Октября". Если первоначально предполагалось, что средние цены здесь составят $20 тыс. за 1 кв. м, то сейчас нижняя граница прогнозируемых риелторами цен дотянулась до $30 тыс., а верхняя превысила первоначальную цену в пять раз.

Почти как новое

В отличие от "Красного Октября" комплекс "Одиннадцать Станиславского" (проект ведет "Хорус Кэпитал"), расположенный в районе Таганки, достроен, и хозяева могут приступать к внутренней отделке и обустройству апартаментов. Кстати, корпуса апартаментов в этом проекте абсолютно новые, свежевозведенные, а в реконструированном здании бывшей золотоканительной фабрики Алексеевых теперь располагается бизнес-центр, являющийся составной частью проекта. Собственно, он единственный выполнен из традиционного для промышленных зданий того периода красного кирпича, а блоки, где располагаются апартаменты, отделаны светлым песчаником. Контрастируя с бывшей фабрикой по цвету, они сходны с ней архитектурными формами и большими плоскостями остекления. Лондонские архитекторы из бюро John McAslan and Partners, сохранив фабричный дух района, придали ему нотки благородной роскоши.

Кроме современного вида отличает этот комплекс и особый размах. Самые большие из представленных здесь апартаментов — двухуровневые площадью 1,15 тыс. кв. м. Впрочем, есть варианты и гораздо скромнее: в самой маленькой квартире 60 кв. м. Благодаря тому что строительство велось практически полностью заново, удалось легко решить и проблему парковки. Ее разместили на подземных уровнях, обеспечив жителей машино-местами с явным запасом: здесь можно разместить 226 автомобилей, при том что апартаментов в "Одиннадцать Станиславского" всего 38.

Тому же принципу будут следовать и при строительстве комплекса апартаментов "Островский", к которому в ближайшее время приступит "Гута-девелопмент". Он будет располагаться на углу Малой Ордынки и Большого Ордынского переулка на месте, которое некогда занимала кондитерская фабрика имени Марата, а до революции здесь находилась Паровая фабрика шоколада, какао, кофе и конфет торгового дома "Братья А. и С. Ивановы". В 1971 году фабрика имени Марата вошла в состав объединения "Рот Фронт", а позже была переведена на другую территорию. Комплекс "Островский", который появится на этом месте, по сути, будет новой постройкой. От старого здания сохранят лишь фасад и часть стены.

Ценовые рекорды

Апартаменты в стиле лофт появляются в Москве не только в результате реконструкции территории заводов и фабрик. Годятся любые достаточно старые здания, построенные до 40-х годов XX века, несущие в своем облике черты классического конструктивизма. Таков, например, расположенный на Верхней Масловке серо-бежевый кирпичный Manhatten House (девелопер KR Properties) — переоборудованное административное здание, построенное 80 лет назад. Комплекс украшают стилизованные под греческую архитектуру колонны, массивный карниз, а габариты окон таковы, что стиль лофт угадывается с первого взгляда. Но, пожалуй, самая примечательная часть дома — мансарда, высота которой в коньке достигает 6,5 м, а остекленные стены располагаются под разными углами к плоскости пола. В итоге большая часть из размещенных здесь апартаментов (всего их на этаже 11) получили дополнительный уровень, антресоль, и сложную геометрию пространства.

Впрочем, индустриальный дух могут обрести и абсолютно новые проекты. Например, облицованный клинкерным кирпичом "Арт-Хаус" компании State Development (комплекс расположен между улицами Солянка и Земляной Вал). "Промышленный" облик зданиям придумали в архитектурной мастерской Сергея Скуратова. В результате вместо строгого конструктивизма получился конструктивизм футурологический. Отойдешь подальше — увидишь нечто общее с контурами расположенных неподалеку зданий бывшего завода "Электропровод". Присмотришься внимательнее — заметишь архитектурные шутки со "съезжающей набекрень" крышей одного из корпусов, наклонными стенами, имитацией дробления и неровных поверхностей. Эдакий неолофт, который кроме внешних форм привнес в "Арт-Хаус" многие иные индустриальные черты. Например, огромные потолки: до 5 м в обычных апартаментах и до 13 с гаком — в пентхаусах.

Интересно, что у дома сразу два имени: кроме данного ему автором проекта "Арт-Хауса" этот объект часто называют "Лофт-Хаусом". Такое в практике московского строительства встретишь не часто. А то, что цены в "Арт-Хаусе" заметно выше, чем в остальных проектах лофт-апартаментов (за исключением пока не реализованного "Красного Октября"), обосновано самим фактом нового строительства. Это же можно сказать и о новых корпусах комплекса "Одиннадцать Станиславского".

Получается, что запрет на новое строительство в центре города с одной стороны и активизация реконструкции бывших промзон — с другой может привести не к увеличению цен на новые жилые объекты, а, напротив, к их снижению. Парадоксально, но пока факты это подтверждают. Хотя в юридическом смысле это в основном будут не жилые помещения, а апартаменты.

Наталия Павлова-Каткова

Жилые лофты Москвы

*Продажи еще не открыты, указаны прогнозируемые цены.

Источник: данные компании Vesco.