Земля под проценты
ипотека
Рынок загородной недвижимости постепенно выходит из кризисного оцепенения — к концу лета продавцы ожидают полного восстановления спроса, а банки восстанавливают программы кредитования в таком рискованном сегменте. Некоторые банки даже готовы кредитовать покупку земельного участка, о чем в кризис не могло быть и речи.
Субъективный материализм
Если еще чуть больше года назад рынок стагнировал, а брать или выдавать кредит на приобретение земельного участка считалось разве что не безумием, то сейчас, по словам участников рынка, возрастает спрос на покупку земельных участков именно на заемные средства.
В компании "Вектор Инвестментс" отмечают годовой рост доли сделок по приобретению земельных участков с привлечением кредитных средств с 5-7 до 15%. В компании "Загородный проект" отмечают, что пока доля ипотечных сделок в отдельных проектах компании не превышает 5%. "Однако количество таких сделок медленно, но растет,— констатирует коммерческий директор компании "Загородный проект" Алексей Гусев.— Это связано с расширением линейки кредитных и ипотечных программ российских банков и постепенным уменьшением процентных ставок по кредитам".
Пока банков, предлагающих стандартные программы на покупку земельных участков независимо от стадии строительства, не так много. По данным портала Banki.ru, кредиты на приобретение земельных участков готовы предоставить в Сбербанке, Россельхозбанке, Юникредитбанке, Росбанке и Росевробанке. При этом кредитовать покупку готового коттеджа согласны почти все крупные банки. Причину такого настороженного отношения к кредитованию покупок именно земельных участков продавцы земли видят скорее в субъективном отношении банков к приобретаемому объекту, чем в каких-то специфических рисках.
"Основная причина в том, что банки плохо знают земельный рынок, этот рынок еще не сформирован до конца, неясны его перспективы",— считает генеральный директор девелоперской компании "Вектор Инвестментс" Дмитрий Бадаев.
Колебания ставок
Осторожность при кредитовании покупки земельного участка банки проявляют уже на уровне первоначального взноса и ставки по такому кредиту. Практически все банки требуют, чтобы первоначальный взнос по таким кредитам составлял не менее 15-20% от суммы кредита.
Средний уровень ставок по кредитам на приобретение земельных участков под жилищное строительство колеблется в пределах 13-15% годовых. Это несколько выше ставок по кредитам на готовое загородное жилье и выше ставок на приобретение жилой недвижимости в городских новостройках.
У Сбербанка по программе "Загородная недвижимость" (предоставляется в том числе на приобретение земельных участков) ставки для заемщиков "с улицы" — не являющихся зарплатными клиентами — составляют в зависимости от срока и суммы первоначального взноса 14-15% годовых до регистрации ипотеки в пользу банка и 12,5-14% годовых после регистрации. Такие кредиты Сбербанк выдает только в рублях. Россельхозбанк, так же как и Сбербанк, выдает такие кредиты в рублях, в зависимости от срока и размера первоначального взноса ставки по аналогичным ссудам колеблются в пределах 11,5-13,5% годовых.
Несколько дороже такая ипотека будет в полностью коммерческом банке. Росевробанк кредитует приобретение земельных участков под 15,5% годовых в рублях и 13,5% годовых в долларах США. При этом Росевробанк возьмет комиссию за оформление кредита в размере 1,5% от его суммы. Росбанк кредитует покупку земельного участка под ставку 13,05-13,55% годовых в рублях и 10,25-10,75% в долларах США, в Юникредитбанке фиксированная процентная ставка составит 12-13% годовых по рублевым кредитам и 10-10,5% годовых по ссудам в долларах США и евро.
Кредит с целью
В кредит можно приобрести землю всех категорий, подходящих под частное строительство. Что касается залога по кредиту, то тут возможны два базовых варианта. В первом случае банки не предъявляют дополнительных требований к кредитуемому объекту недвижимости, требуя в качестве залога другую находящуюся в собственности заемщика недвижимость. При этом в договоре четко прописывается цель кредитования — приобретение земельного участка. Этот вариант как раз и может использоваться для приобретения ставших очень популярными в кризис благодаря относительно низкой стоимости участков без подряда. "Экономия стоимости может составлять от 20 до 40% от стоимости подряда,— рассказывает Алексей Гусев.— Это чисто строительная экономия с учетом того, что вы сами управляете стройкой. Если вы обращаетесь к нормальному подрядчику, экономия сократится до 20%. И самое главное — готовый объект в поселке с участками без подряда будет стоить дешевле, чем в поселке с единой архитектурой".
Во втором случае банк потребует оформить приобретаемую недвижимость в залог сразу после получения заемщиком документов, подтверждающих право собственности. Дополнительным требованием может быть и дальнейшее использование участка под застройку.
Кредитовать приобретение участка любой категории под залог иной имеющейся в собственности у заемщика недвижимости готовы Росбанк и Юникредитбанк. Росбанк потребует в качестве залога находящуюся в собственности у заемщика квартиру, Юникредитбанк может взять или квартиру, или загородный дом — главное, чтобы документы на право собственности были готовы. В то же время особых требований к приобретаемому в кредит земельному участку эти банки не предъявляют, основные требования касаются предмета залога.
Другие банки согласны взять в качестве обеспечения приобретаемый участок, но могут потребовать и дополнительного обеспечения на этапе оформления сделки, а также будут настаивать на целевом использовании приобретаемого участка.
Кроме расходов непосредственно на обслуживание кредита заемщик понесет стандартные расходы в случае с залоговыми кредитами. Нужно будет оплатить услуги оценочной компании — за оценку объекта недвижимости. Кроме того, 1-1,5% составят сборы на услуги страховой компании — за заключение договора комплексного ипотечного страхования (страхование риска утраты и повреждения предмета залога, жизни и потери трудоспособности, риска утраты права собственности собственником объекта недвижимости), если заемщик является первым собственником, страховка не требуется. Также придется уплатить государственный регистрационный сбор и услуги нотариуса.
Правда, по мнению продавцов недвижимости, декларируемый банками либерализм в отношении приобретаемого земельного участка не соответствует реальному положению дел. "Если только поселок не аккредитован в каком-либо банке, получить ипотечный кредит не представляется возможным,— сетует Дмитрий Бадаев.— В таких случаях, возможно, заемщику проще взять потребительский кредит".