По информации Приморскстата, цены на жилье во Владивостоке за первые два квартала текущего года повысились на 19%, практически сравнявшись с расценками за квадратные метры в Санкт-Петербурге. Причем повышение стоимости произошло только на вторичном рынке, на первичном же, напротив, отмечено снижение. Эксперты связывают это с тем, что изначально рынок первичного жилья был спекулятивно «вздут», а вторичное жилье, как более «понятное» и стабильное, привлекает не только частных покупателей, но и используется в рамках реализации различных государственных и коммерческих программ. По мнению аналитиков, цены на жилье вряд ли будут расти, так как при увеличивающемся предложении спрос в перспективе будет лишь падать.
Приморскстат опубликовал данные, согласно которым средняя стоимость квадратного метра недвижимости на первичном рынке жилья в Приморье по итогам двух кварталов текущего года составляет 39604 руб., на вторичном — 64149 руб. Таким образом, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, цены на жилье на первичном рынке упали на 20%, а на вторичном, напротив, выросли на 19%.
По мнению президента Дальневосточной гильдии риэлторов Владимира Каплинского, такие разнонаправленные колебания рынка объясняются тем, что изначально стоимость жилья на первичном рынке была сильно завышена застройщиками, спекулянтами, а также на нее оказала влияние инфляция. «Зафиксированное падение по факту является корректировкой цены. Теперь она более-менее соответствует реальности»,— считает господин Каплинский.
Что касается вторичного жилья, то, по его словам, рост обусловлен сразу несколькими факторами. «Во-первых, у граждан больше доверия к вторичному жилью. Во-вторых, именно вторичный жилой фонд часто используется в рамках реализации различных государственных программ, как, например, обеспечение жильем ветеранов, квартиры детям-сиротам и т.д. В-третьих, немаловажную роль сыграли банки, которые смягчили условия ипотечного кредитования, тем самым вернув заемщиков на рынок».
Участники рынка заявляют, что спрос на жилую недвижимость сегодня колоссальный. «Потребность в улучшении жилищных условий испытывает каждый второй-третий человек. Поэтому цены на рынке постоянно растут»,— сказал «Ъ» господин Каплинский. Впрочем, собеседник отметил, что цены в Приморье — и Владивостоке в частности — сильно завышены. Так, Владивосток является третьим городом в России по стоимости квадратного метра после Москвы и Санкт-Петербурга. «На стоимость также влияет тот факт, что в городе очень мало реализуется программ строительства, которые субсидируется государством, в отличие, например, от Хабаровска, Новосибирска, где в строй массово вводится новое «субсидированное» жилье»,— заметил собеседник.
В Хабаровске, по данным ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества», стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке сегодня составляет 54.328 руб., что на 5% выше аналогичного периода прошлого года (51.756 руб./кв. м). По информации Министерства строительства Хабаровского края, средняя стоимость первичного жилья во втором квартале 2010 года составляла 49.065 руб./кв. м. За второй квартал 2011 года данных еще нет.
С другой стороны, операторы рынка недвижимости полагают, что данные статистки нельзя назвать в полной мере объективными. «Статистика составляется с учетом как действующих, так и замороженных объектов, а потому ее данные вряд ли стоит использовать в анализе»,— заявила «Ъ» генеральный директор ОАО «Наш дом — Приморье» (региональный оператор федеральной программы ипотечного жилищного кредитования в Приморском крае — «Ъ») Марина Ломакина. По ее словам, застройщики работают с тем уровнем рентабельности, которая оправдана рынком. «В основном цены завышают риэлторы, которые являются просто посредниками»,— сказала госпожа Ломакина. По ее данным, сегодня средняя стоимость квадратного метра во Владивостоке, в зависимости от объекта, составляет 30–70 тыс. рублей.
Участники рынка и операторы сходятся во мнении, что в ближайшем будущем цены на жилье вряд ли сильно изменятся. «В краткосрочной перспективе, мы ожидаем небольшого подъема покупательской активности, а значит, и роста цен, уже осенью — как, впрочем, ежегодно. Это связано с активной реализацией различных программ поддержки, а также новыми предложениями банков по ипотечному кредитованию»,— добавил Владимир Каплинский. «Несмотря на то что спрос увеличивается, а предложение ограничено, учитывая реализуемые проекты, в том числе и с господдержкой (городок Снеговая Падь, застройки в бухте Патрокл, в пос. Трудовое, другие точечные застройки), цена вряд ли будет сильно расти. Скорее всего, она не выйдет за существующие рамки»,— поддержала Марина Ломакина. Что касается долгосрочной перспективы, то, по мнению риэлторов, многое будет зависеть от того, насколько эффективно будут использоваться объекты, построенные в рамках подготовки саммита АТЭС. В свою очередь операторы рынка недвижимости полагают, что в дальнейшем на цены окажет влияние такой фактор, как покупательская способность. «Покупательская способность во Владивостоке значительно выше, чем, например, в Санкт-Петербурге, а этот фактор при продажах также учитывается»,— пояснила Марина Ломакина.
Между тем аналитики не разделяют надежд участников рынка. По мнению директора Института международного бизнеса и экономики ВГУЭС, профессора Александра Латкина, такие факторы, как убыль населения, а следовательно, снижение спроса, низкая покупательская способность при растущем предложении, приведут к тому, что цена на жилье будет неуклонно падать. Причем цены на первичное жилье опустятся еще ниже. «Люди массово продают жилье и уезжают, в данном случае они надеются хотя бы просто покрыть свои затраты, речь о прибыли не идет»,— считает Александр Латкин. Аналитик убежден, что реальных причин для увеличения цен на жилфонд в Приморье нет.