Сносит пашню земли
Пермские крестьяне за последние пять лет столкнулись с серьезным интересом девелоперов. В сельхозпредприятиях, в основном расположенных в черте Перми, прошла волна банкротств с целью, по мнению источников „Ъ“, получить землю. Краевые власти вовлечение земель сельхозназначения в оборот приветствуют, если только на них будут реализованы крупные инвестпроекты.
Земля — холода
По данным Росреестра, на 1 января 2011 года в Прикамье было зарегистрировано 4,3 млн га земель сельхозназначения. На протяжении последних пяти лет число земель этой категории практически не менялось. В 4,3 млн га прежде всего входят сельхозугодия (огороды, пастбища — всего около 2 млн га), часть земли находится под лесами. Собственно земель под селькое хозяйство в Пермском крае — около 1,5 млн га. Земельного ресурса прикамским аграриям явно достаточно: из 1,5 млн га возделывается крестьянами в среднем лишь 800 тыс. га. По окончании посевной 2011 года минсельхоз края отчитался: яровой сев в сельскохозяйственных предприятиях завершен на площади 293,6 тыс. га, овощами засажено 820 га, картофелем — более 4,2 тыс. га.
Значительная часть земель сельхозназначения пермскими крестьянами не используется, утверждает статистика минсельхоза: на конец 2010 года в Пермском крае невостребованными было более 609 тыс. га. И.о. вице-премьера правительства Пермского края Александр Логачев говорит, что основная масса земель сельхозназначения вышла из оборота после распада СССР. Часть земель были малопригодны для ведения сельского хозяйства, особенно по северу Прикамья, говорит чиновник: «По северу в те времена было лишь бы вспахать и поставить рекорд». Больше всего невостребованных земель в Кудымкарском районе — 58 тыс. га, меньше всего в Оханском районе — 2,5 тыс. га.
Краевые власти сейчас активно заняты вовлечением в оборот невостребованных земель сельхозназначения, а продолжающийся перевод аграрных участков в пригодные под жилую застройку не является серьезной проблемой. «Он никак на сельхозпроизводство не влияет», — говорит Александр Логачев.
Действительно, перевод аграрных участков под жилую застройку в Пермском крае несущественный. По данным минрегионразвития, за последние пять лет в Прикамье переведено под строительство жилья всего лишь 7,8 тыс. га земель сельхозназначения. Из них 4 тыс. га — это земли Пермского района, ближе всего расположенного к Перми, говорит глава района Александр Кузнецов. В лидерах по переводу находится Добрянский район, где среди застройщиков также популярно коттеджное строительство.
Процесс перевода земель сельхозназначения прописан в Градостроительном кодексе РФ. Как отмечает бывший руководитель департамента планирования и развития администрации Перми Татьяна Самойленко, есть два способа сменить назначение участка. Первый — более сложный — через разработку градостроительного плана населенного пункта. Для этого необходимо разработать новый генплан поселения, внести в него изменения, провести публичные слушания и утвердить план местной думой. По оценке госпожи Самойленко, это более трудоемкий и затратный путь — он потребует от года до двух лет, а также финансовых средств на разработку генплана.
Большинство владельцев участков, желающих сменить их назначение, пока пользуются упрощенной схемой. Собственник участка, решивший начать стройку, обращается в районную администрацию, которая ходатайствует перед правительством края. При этом стороны руководствуются ФЗ №172 «О переводе земель или земельных участков» от 21 декабря 2004 года и постановлением правительства Пермского края №464-п «Об утверждении формы ходатайства о переводе земель или земельных участков» от 29 сентября 2008 года. Правительство либо само, либо через заксобрание принимает постановление об изменении границ поселения — в него теперь входит участок, ранее пригодный только для сельхозработ. Такой перевод, по мнению Татьяны Самойленко, может занять четыре-пять месяцев. Она отмечает, что упрощенная схема действует лишь до 1 января 2012 года. В дальнейшем перевод участков будет возможен лишь через разработку генплана.
Судя по всему, владельцы земельных участков в Прикамье потеряли интерес к смене их назначения. Глава Пермского муниципального района Александр Кузнецов отмечает, что после начала кризиса перевод участков практически прекратился: «В текущем году мы ничего не переводили. Желающих приобретать паи нет». По оценке чиновника, в Пермском районе под жилую застройку переведено столько участков, что на них можно было бы возвести 2 млн квадратных метров жилья. «Существующий объем взятой под застройку земли достаточен, поэтому новой активности нет», — говорит господин Кузнецов. По его словам, пик переводов пришелся на последние докризисные — 2007–2008 годы. «Последний крупный участок — 10 га под Суксуном под туристический комплекс», — вспоминает Александр Логачев.
Надельники
Скупкой наделов и дальнейшим их переводом в другое назначение занимались многие пермские бизнесмены. Их особым вниманием пользуются государственные совхозы, расположенные вблизи Перми и имеющие на своем балансе крупные участки земли, — ФГУП «Верхнемуллинский», СПК «Мотовилихинский», ОАО «Пермский племенной конезавод №9», ОАО «Племзавод „Савинский“». В отношении каждого из них была предпринята попытка банкротства. Источники „Ъ“, близкие к инициаторам, признавались, что интерес представляет именно земля. Предпринимателей на этом пути ждали различные сложности. Основную массу пашен племзаводов нельзя было перевести под застройку — перевод был возможен только в отношении небольших кусочков земли, прилегающих непосредственно к границе поселения. Кроме того, как правило, земельный ресурс не входил на правах собственности в имущество ФГУП — госпредприятие федеральную землю арендовало, и в случае банкротства сформировать конкурсную массу за счет наделов было невозможно. Как рассказывают сами предприниматели, участвовавшие в земельном переделе, выход был найден через приватизацию госпредприятий. Так, бывшее ФГУП «Конезавод №9» в 2007 году было выведено из банкротства, государство его акционировало — земельные участки вошли в уставный капитал АО, которое вскоре было успешно обанкрочено структурой депутата Госдумы Юрия Борисовца — имущественный комплекс был продан компании «СельхозЦентр». Сейчас новый владелец конезавода занимается распродажей его угодий. Пермские риэлторы говорят, что наделы «Конезавода №9» стоят недорого — до 10 тыс. руб. за сотку. Но даже такая цена за полгода не смогла привлечь потенциальных покупателей, отмечают риэлторы.
Первым госпредприятием, которое столкнулось с земельным интересом пермских бизнесменов, стало ФГУП «Верхнемуллинский», крупнейший государственный агрохолдинг в Прикамье, в который входило шесть дочерних предприятий. Расположен на площади 18 тыс. га, объем сельхозпашни — 5 тыс. га. Попытки обанкротить его начались еще в 2004 году. Тогда
эксперты на рынке полагали, что за ними стоят интересы пермского авторитетного бизнесмена Владимира Плотникова. Пять лет назад в отношении ФГУП все же началась процедура банкротства, его долги в 200 млн руб. контролировало ООО «Верхнемуллинский». Сначала эта компания действовала в интересах сенатора Оганеса Оганяна, но в этом году председатель наблюдательного совета ООО «Пермская финансово-производственная группа» Андрей Кузяев признался „Ъ“, что его компания контролирует кредиторку ФГУП. До кризиса кредиторы «Верхнемуллинского» собирались застраивать совхозные участки, прилегающие к Верхним Муллам и Кондратово, но пока эти планы заморожены. Сейчас самый крупный участок ФГУП — 100 га в Верхних Муллах — находится в аренде у ООО «Капитал-Девелопмент». Эта компания, по данным „Ъ“, близка к ПФПГ.
Самым активным игроком на рынке земельного передела в Пермском районе за последние годы были структуры группы «РИАЛ» Юрия Борисовца. Помимо банкротства «Конезавода №9» (4,5 тыс. га земли вблизи поселка Ферма, Пермский район), структуры РИАЛа обанкротили также акционированное ОАО «Племзавод „Савинский“». Его имущественный комплекс купило некое ООО «АгроПлюс». Основная ценность племзавода — его земельный ресурс, который составляет около 1 тыс. га вблизи аэропорта Большое Савино. Реально же пригодных к застройке участков «Савинского» оказалось меньше — всего 250–300 га: основные наделы совхоза находятся в десятикилометровой зоне глиссады аэропорта, где по соображениям безопасности стройка запрещена.
Еще один лакомый кусок для бизнеса — сельскохозяйственный производственный кооператив «Мотовилихинский» пока избежал недружественного поглощения. Общая площадь земель составляет более 2,6 тыс. га. Наиболее ценные наделы общей площадью 1,5 тыс. га расположены в четырех районах Перми: Пермском (есть участки в привлекательном поселке Старые Ляды, рядом с рекреационной зоной), Мотовилихинском, Свердловском и Орджоникидзевском.
У кооператива 241 пайщик, но оперативное руководство совхозом находится у его бессменного председателя Зураба Дочии. Борьба за контроль над активами СПК «Мотовилихинский» идет с лета 2008 года. Господина Дочию пытались лишить контроля над кооперативом решением общего собрания пайщиков, которое отстранило его от должности. Собрание провела инициативная группа под руководством Никиты Смирнова, который и был назначен новым руководителем СПК. Однако господин Дочия отказался подчиниться требованиям и через суд вернулся к руководству предприятием. В октябре 2009 года с заявлением о банкротстве предприятия обратилось пермское ООО «Форум 2009», обосновывая свои требования наличием у должника неисполненных обязательств на сумму 100 млн руб. якобы за земельный участок площадью около 5 га в микрорайоне Ива. В результате долгих судебных споров претензии «Форума 2009» СПК удалось отменить, суд прекратил банкротство ЗАО в августе прошлого года.
Отметим, что пермские бизнесмены до недавнего времени не обращали никакого внимания на ФГУП «Учебно-опытное хозяйство имени Д. Н. Прянишникова „Липовая гора“» (Пермский район, около 3 тыс. га). Глава Пермского района Александр Кузнецов не исключает, что собственник предприятия примет решение об акционировании и вовлечении земель в оборот. Между тем, по данным источников „Ъ“, группа бизнесменов с конца прошлого года активно занялась «разработкой» этого актива и планирует заполучить интереснейшие участки в черте города.
После драки не пашут
Битва за землю абсолютно оправдана, полагают эксперты: даже в кризис цена земельных участков под строительство, полученных в сельхозугодиях, не снижалась, говорит коммерческий директор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев. Он отмечает, что сразу после начала кризиса — в 2008–2009 годах была волна продаж, но вскоре она прекратилась. Люди избавлялись от участков, чтобы пережить кризис. Продажи прекратились из-за того, что большинство земель являлось предметом залога под банковские кредиты.
«И в этом случае цены по определению не могли быть снижены», — полагает господин Ананьев. Он отмечает, что больших затрат содержание земель не требует, а участков, вовлеченных в оборот, больше не становится. По мнению Алексея Ананьева, рано или поздно цены на землю вырастут — спрос на них не снижается.
Спросом пользуются участки с коммуникациями — к ним должна быть дорога, возможность подключения к сетям электроснабжения, водоснабжения. Наиболее предпочтительные направления — Троица, Добрянка, Полазна. Глава Пермского муниципального района Александр Кузнецов добавляет, что наиболее популярны в его районе участки в Лобаново, Култаево, Кондратово и Усть-Качке. Поселок Протасы (расположен вблизи Усть-Качки) является лидером по количеству земель, отведенных под застройку: здесь строить можно на 2 тыс. га. Алексей Ананьев говорит, что за сотку земли в Протасах продавцы просят до 100 тыс. руб. В Полазненском направлении — цена от 25 тыс. до 50 тыс. руб. за сотку. Речь идет об участках площадью 8–12 соток. Если земли на продажу выставляют в гектарах, то здесь можно говорить о существенном снижении цены — до 1,5–3 тыс. руб. за га.
Краевые власти смотрят на процесс вовлечения сельхозземель в оборот в целом одобрительно. Замминистра сельского хозяйства края Иван Огородов отмечает, что в большинстве случаев перевод запускается муниципалитетами: «На краевом уровне ни минград, ни минсельхоз не могут запустить этот механизм». По словам господина Огородова, как правило, покупается участок, прилегающий к населенному пункту: «Надел посередине колхозного поля никому не нужен». Если у участка меняется статус, то на его месте строится поселок, либо открывается новое производство с дополнительными рабочими местами, что весьма неплохо, добавляет
замминистра. Чиновник отмечает, что в процессе перевода важно ответственное поведение муниципалитетов: «Местные власти должны понимать, какие дополнительные обязательства ложатся на них, когда крупный участок в поселении меняет назначение. Нужно думать о строительстве инфраструктуры. Беспокоит безвольное переведение: когда у района нет стратегии. Вроде перевели участок, а денег на развитие территории нет. За Чусовским мостом рядом с поселком Гари частично наделы перевели, а дорог к ним так и не построено».
Местные аграрии тоже не против застройки угодий, отмечая, что земли в Пермском крае достаточно. Но при этом они ратуют за жесткий контроль над этим процессом со стороны властей. Александр Репин, девелопер и владелец хозяйств «Гамово» и «Русь» в Пермском районе, говорит, что нужны законодательные изменения в этом процессе. Он выступает за то, чтобы при переводе земель власти обязательно интересовались мнением тех, кто сейчас возделывает эти участки. Его хозяйство «Русь» владеет 2,5 тыс. га земли, а обрабатывает 20 тыс. га, арендуя участки у собственников: «Решение о переводе не должно приниматься без учета нашего мнения». Отсутствие контроля в этом вопросе приводит к появлению на землях сельхозназначения «лоскутных одеял» — множества мелких участков, и с владельцем каждого необходимо договариваться. Господин Репин также считает, что цена выкупа земли для крестьян не должна превышать размер годовой аренды. Сейчас годовая аренда гектара земли в Пермском районе под сельхознужды колеблется в районе 300–500 руб.