ЗАО "ЭкспоФорум" вчера подписало договор о привлечении ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" (входит в ГК "Эталон") в качестве генерального подрядчика на строительство первого пускового комплекса конгрессно-выставочного центра в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Участники рынка считают, что окупаемость инвестиций в проект составит не менее 15 лет, но сам проект можно вывести "в ноль" гораздо раньше, если провести редевелопмент "Ленэкспо". У этой старейшей в городе выставочной площадки — общие собственники с ЗАО "ЭкспоФорум".
В первый пусковой комплекс конгрессно-выставочного центра войдут конгресс-центр на 3 тыс. мест, три выставочных павильона общей площадью 100 тыс. кв. м., соединенных пассажем, две гостиницы на 200-250 мест каждая, два бизнес-центра (25 тыс. кв. м), парковка на 10 тыс. автомобилей. Общая площадь помещений комплекса — более 200 тыс. кв. м. По словам Анатолия Еркулова, генерального директора ЗАО "ЭкспоФорум", все работы должны быть завершены к концу 2013 года. А уже в 2014 году компания намерена провести на новых площадях Петербургский экономический форум. "Каждый год Минэкономики РФ объявляет конкурс на проведение форума. Пока нет альтернативы, и подается лишь одна заявка от "Ленэкспо". Уверен, что в 2014 году основными претендентами будем мы", — заявил генеральный директор ЗАО "ЭкспоФорум".
Сумма подрядных работ составляет 14 млрд рублей. Как уверяют представители и заказчика, и подрядчика, это исключительно денежная сделка. "На эти средства "ЛенСпецСМУ" должно построить, оборудовать и передать нам полностью готовые для работы площади", — рассказал господин Еркулов. Примерно треть средств, вложенных в строительство, составят собственные средства компании и вложения учредителей. "Что касается остального финансирования, то мы планируем привлечь банковские и заемные средства, в том числе западных фондов", — говорит господин Еркулов.
ЗАО "ЭкспоФорум" создано 18 января 2008 года для реализации проекта строительства нового международного конгрессно-выставочного центра в Санкт-Петербурге вблизи международного аэропорта "Пулково". Основные учредители — ООО "Газэнергопром Девелопмент" и ООО "Балт-Клин-Комплект"
По мнению участников рынка, стоимость работ более чем адекватна рынку. "14 млрд рублей — немного для такого проекта. При заявленном объеме строительства средняя стоимость составляет около $2500 за квадратный метр. При этом только гостиница уровня "четыре звезды" потребует инвестиций в размере $3500 за квадрат, значительные затраты потребуются для создания сервисной инфраструктуры", — подсчитал Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. С ним согласна Зося Захарова — руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. По ее словам, стоимость возведения 4-звездочной гостиницы составляет от €120 тыс. до €150 тыс. за номер, включая его оборудование. "Сам конгрессно-выставочный центр тоже должен быть оборудован — в частности, потребуется строительство большого паркинга, что повышает стоимость инвестиций. Кроме этого, необходимо будет провести благоустройство территории", — говорит она.
Сколько заработает на объекте подрядчик Вячеслав Заренков, председатель совета директоров ГК "Эталон" раскрывать не стал. Но, по его словам, минимальная маржа, с которой работает его компания — 15%. По мнению президента генподрядной компании STEP Дмитрия Куниса, вряд ли на этом проекте "ЛенСпецСМУ" заработает столько же. "Исходя из рыночных показателей, в данном проекте маржа подрядчика может составить 5-10 процентов", — считает он.
Окупить проект в компании планируют за 10-15 лет. "По каждой из составляющих сроки окупаемости разные: гостиницы — в районе 15-17 лет. Конгресс-центр будет окупаться в зависимости от того, какого уровня мероприятия будут в нем проходить. Минимум, на который мы рассчитываем, это 10 лет, но потенциально готовы ждать и до 20 лет. То же касается и бизнес-центров, и выставочных площадей", — говорит Анатолий Еркулов. С ним согласны и эксперты. "Сроки окупаемости конгрессных проектов достаточно велики, составляют не менее 10 лет. Многое будет зависеть от того, станет ли Петербург местом проведения крупных деловых мероприятий, какие меры для этого будут предприняты администрацией города", — считает Александр Волошин. "Срок 10-15 лет — это тот диапазон окупаемости, который определяет возможную рентабельность проекта, от средней до минимальной, с точки зрения инвестора. Данный проект точно окупится в течение 15 лет. Возможно, даже быстрее", — уверена Зося Захарова.
С другой стороны, ускорить окупаемость проекта может редевелопмент существующей площадки "Ленэкспо" на Васильевском острове (контрольным пакетом ЗАО "Ленэкспо" владеют акционеры "ЭкспоФорума"). По оценке Натальи Агрэ, директора по маркетингу и продажам компании KVS, на 20 га, которые сейчас занимают павильоны выставочного комплекса, можно построить около 800-900 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости. "Это место хорошо для жилья бизнес- и комфорт-класса. К тому моменту, когда начнутся продажи, будет запущен западный скоростной диаметр, что резко улучшит транспортную доступность района. Кроме того, неоспоримое преимущество этой территории — вид на Финский залив", — считает она. По словам экспертов, при строительстве 800 тыс. кв. м жилья и доходности минимум в 25% девелопер может заработать на редевелопменте "Ленэкспо" около 20 млрд рублей. Что сопоставимо с затратами на строительство конгрессно-выставочного центра в Пулково.
Но, по словам Анатолия Еркулова, любое движение на Васильевском острове возможно только после ввода в эксплуатацию строящегося центра. "То есть не раньше 2014 года. Вряд ли городу нужны две крупные выставочные площадки. Да и "Ленэкспо" нуждается в реконструкции. Но пока мы будем работать над идеями, что именно построить на месте "Ленэкспо", — уточнил он.