Специфические регионы
Строители развивают бизнес в "мутной воде"
Экспансия
Строительный бизнес по-прежнему остается преимущественно локальным. Компаний, решившихся выйти в другие регионы, единицы. Однако в ближайшие годы в стране может сформироваться несколько мощных структур, нацеленных на работу по всей стране.
Активному выходу в регионы мешает простая арифметика. В ряде регионов работа и строительные материалы стоят дороже, доступность инженерных коммуникаций ниже, что практически уравновешивается относительной доступностью земли и ее более дешевой по сравнению со столицей и Петербургом стоимостью, но при этом покупательная способность — ниже. "Опираясь на эти простые факты, девелоперы делают выводы об экспансии в регионы, исходя из своей модели бизнеса. Те, кто работают на большой марже с метра, могут реализовывать точечные проекты; модель бизнеса, предполагающая маленькую маржу при крупных объемах, вряд ли найдет нужное число потребителей. Для того чтобы активно идти в регионы, нужен их активный экономический рост, и не теоретический, а выраженный в самых понятных показателях — в росте доходов населения, в приросте численности населения, в увеличении числа рабочих мест", — говорит Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента "Главстрой СПб".
Открытие удаленного офиса — это большие накладные расходы, сложности с банковским финансированием, повышенные затраты на рекламу, временные затраты руководителей на командировки.
Генеральный директор ООО "Строительное управление" Николай Русаков добавляет: "Несмотря на то, что в стране законы, регулирующие деятельность строительных компаний, одни и действовать должны везде в равной степени, каждый регион имеет свою специфику и собственные правила, которые у многих застройщиков зачастую расходятся с их представлением о нормальной работе, ведь каждый привык работать по своей схеме. Фактически происходит то же, что и с западными компаниями, которые приходят на российский рынок, но при этом не знают ни его специфики, ни законов".
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg, отмечает, что девелопер во многом полностью зависит от госорганов, поэтому девелоперские компании наиболее комфортно себя чувствуют в своем регионе, где есть налаженные связи, понимание процессов, определенный административный ресурс, то есть существует возможность пополнять земельный банк и вести проекты. "Выход в любой другой регион может сталкиваться с административными барьерами, причем как естественными, так и создаваемыми искусственно в пользу локальных игроков рынка", — рассуждает господин Пашков.
Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО "Желдорипотека" в Петербурге, указывает на то, что серьезно сдерживает развитие региональных рынков за счет пришлых инвесторов и отсутствие градостроительной документации (в регионах с этим гораздо хуже, чем в крупных городах).
Геннадий Киркин, член совета НП "Гильдия управляющих и девелоперов", генеральный директор компании "Ирбис", видит основную сложность в вопросах перемещения техники, оборудования. "Легче компаниям, не обремененным материально-технической базой. Это компании, специализирующиеся на управлении строительством. Производственно ориентированным компаниям сложнее. Тем не менее этот процесс идет".
Нет профессионалов
Еще одним тормозом развития региональной экспансии стройфирм, как и компаний других отраслей, является отсутствие квалифицированной рабочей силы в регионах. "Более квалифицированных сотрудников нужно привлекать из больших городов, где уровень заработных плат заметно выше", — уверен Юрий Иоффе, вице-президент генподрядной компании STEP.
Парадокс заключается еще и в том, что проблема отсутствия квалифицированной рабочей силы в регионах могла бы решиться за счет мобильности стройфирм. Но российские строительные компании, имеющие интерес к рынкам вне Петербурга и Москвы, слишком крупные и немобильные для региональной экспансии. "К примеру, на западном рынке стройфирмы не раздувают штаты и могут в любой момент на несколько месяцев или на год уехать на реализацию проекта из Дакоты в Калифорнию, где у них есть субподрядчики. А за счет развитой жилищной инфраструктуры, рынка аренды, это становится еще проще сделать", — говорит господин Иоффе.
Чтобы вести бизнес в другом регионе и создавать действительно востребованный продукт, нужно знать все нюансы потребительских предпочтений. "Рассматривая возможности строительства в Калининграде, мы проводили многочисленные опросы. Они выявили, к примеру, что покупатели там отдают предпочтение малоэтажной недвижимости; обязательным требованием является также наличие индивидуального отопления (от газового котла) в каждой квартире. Как видите, подобные запросы сильно отличаются от потребностей питерского покупателя. Чтобы выяснить специфические особенности регионального рынка, нужно либо нанимать консультантов и целиком полагаться на их мнение, либо самостоятельно проводить исследования рынка. Любой из этих вариантов затратен", — говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой"
Непредсказуемый спрос
Эксперты отмечают, что выходу в регионы строителям серьезно помешал кризис. Ведь для расширения нужен предсказуемый спрос на строящееся жилье. До кризиса, в 2005-2007 годах, многие крупные девелоперы начали экспансию в регионы. Наиболее привлекательными казались города, где цены на жилье росли на 40-60% в год. Такими городами были Новосибирск, Сочи, Краснодар. Интерес к регионам объяснялся резким ростом спроса на фоне недостаточных объемов строительства. "Однако, например, в Новосибирске увеличение спроса было вызвано быстрым развитием ипотеки, объемы выдачи которой в кризис упали в два раза. На столько же сократились спрос и цены. Реализация проектов в ряде случаев была отложена. На посткризисном рынке некоторые проекты были успешно перезапущены, но некоторые так и остались лишь на бумаге. При этом московские и петербургские девелоперы имели ряд преимуществ перед местными игроками: у них был большой опыт, в частности, в редевелопменте промышленных территорий, возможность привлечения финансирования", — рассуждает Александр Коваленко, заместитель генерального директора "НДВ СПб" (филиал "НДВ-Недвижимость").
В основном региональные проекты развивают столичные компании. Хотя петербургские фирмы также понемногу осваивают регионы. Например, ООО "Строительный трест" и ООО "Сэтл Сити" строят объекты в Калининграде.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", рассказал: "Первый региональный проект, жилой комплекс "Летний сад" в Калининграде, будет сдан в этом году, на два квартала раньше изначально запланированного срока. Для регионального рынка это большая редкость: на местном строительстве экономический кризис сказался гораздо сильнее, чем на петербургском, некоторые компании до сих пор не могут преодолеть его последствия, многие стройки заморожены. В то же время сильные игроки продолжают свое развитие. В ближайшее время компания "Строительный трест" представит свой второй проект в Калининграде".