Петербург идет в общемировом русле
Объем инвестиционных сделок в недвижимости возвращается на докризисный уровень
В первом полугодии 2011 года на российском рынке недвижимости было заключено около десяти крупных инвестиционных сделок на сумму более 1235 млн евро. В первом полугодии 2010 года сумма закрытых инвестиционных сделок составила 753 млн евро.
Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CB Richard Ellis в России, комментирует: "У инвесторов повысилась уверенность в рынке: так, были закрыты три сделки с участием иностранных инвесторов из США (компания Hines приобрела индустриальный парк FM Logistics в Москве), Австрии (Immofinanz приобрела дополнительную долю в торговом центре "Гудзон" в Москве и теперь ей принадлежит 100 процентов) и Казахстана (компания "Верный капитал" приобрела гостиницу Ritz Carlton в Москве). Кроме того, доли компании Coalco в офисных центрах "Белая площадь" и "Белые сады" были проданы международному консорциуму, возглавляемому российской компанией "ВТБ Капитал". Традиционно на второе полугодие приходится наибольшая инвестиционная активность в России. Если 2011 год не станет исключением, тогда общий объем инвестиций в 2011 году достигнет уровня 2006-2008 годов (соответственно 2,4; 2,8 и 2,9 млрд евро), когда наблюдалась наибольшая инвестиционная активность. В отличие от того периода, в этом году в сделках будут доминировать российские инвесторы, хотя доля иностранных инвестиций будет больше, чем в 2008-2009 годах".
Как отмечается в обзоре рынка от компании СB Richard Ellis (CBRE), инвестиционный оборот от недвижимости в Центральной и Восточной Европе составил 4,4 млрд евро за первые пять месяцев 2011 года. Эта цифра отражает увеличение на 180% относительно аналогичного периода прошлого года. Ликвидность рынков Центральной и Восточной Европы начала расти на волне подъема. Этот рост поддерживается как ростом количества сделок, так и их размером.
Несмотря на то, что инвестиционная активность наблюдается в большинстве стран Центральной и Восточной Европы, инвесторы по-прежнему фокусируются на Польше, Чехии и России.
Николай Казанский, генеральный директор "Colliers International Санкт-Петербург", говорит, что в первом полугодии 2011 года помимо "Макромира" в Петербурге прошел еще целый ряд сделок. Совокупный объем сделок составил около $700 млн (включая "Макромир"), что превышает показатель за весь прошлый год. "Наибольшая доля (около половины сделок — в расчете из объема сделки) пришлась на торговую недвижимость, в том числе за счет портфеля "Макромира". Примерно схожие доли — это сделки по территориям под девелопмент (строительство жилья), а также офисные объекты. Большинство сделок были закрыты с объектами офисной и торговой недвижимости, генерирующими стабильный денежный поток. Ряд сделок был заключен конечными пользователями, которые приобретали объекты для собственных нужд. Строительные компании по-прежнему демонстрируют высокий спрос на землю для жилищного строительства. В 2011 году, по нашим прогнозам, рост цен на ликвидные бизнес-центры и торговые центры продолжится. Мы ожидаем дальнейшее снижение ставок капитализации до уровня 9,5 процента по офисным и торговым объектам и до 10-11 процентов — по складским объектам. Порог входа на рынок сегодня намного более привлекателен как для начала новых проектов, так и для покупки действующих", — прогнозирует господин Казанский.
Приобретателями по совершенным сделкам в основном являются российские компании. Николай Казанский приводит примеры редких сделок с участием зарубежных компаний: территория под девелопмент, предполагающий строительство жилья, — приобретение компанией YIT земельного участка на Смольном пр., покупка компанией SATO у компании NCC апартаментов в составе жилого проекта "Шведская крона" в Удельном парке (66 апартаментов) и 19 квартир в жилом комплексе компании RBI (Шпалерная улица, 37).
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований в Санкт-Петербурге, компания Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, считает, что вряд ли какая-то другая сделка по купле-продаже объектов недвижимости, закрытая в первом полугодии 2011 года в Санкт-Петербурге, может сравниться с приобретением компании "Макромир" компанией Fort Group. "Тем не менее активность рынка не ограничивалась только этой сделкой. Так, в начале года с торгов Фонда имущества был продан бизнес-центр "Белые ночи", расположенный на Малой Морской ул., 23. Кроме того, продолжают быть востребованными офисные блоки в построенных бизнес-центрах. Иллюстрацией может служить покупка ГУП ТЭК 5200 кв. м в бизнес-центре на Белоостровской ул., 6. В целом инвесторы продолжают демонстрировать интерес к рынку недвижимости Санкт-Петербурга. Наиболее востребованными остаются качественные офисные проекты, расположенные в центральной части города. Также стоит отметить активность иностранных игроков на рынке жилой недвижимости. Благодаря им в Петербурге постепенно формируется рынок профессионально управляемого арендного жилья", — резюмирует она.