Отбор избранных

Самое сложное при реализации клубного жилого проекта — продать квартиры. Богатых людей с незапятнанной репутацией оказалось куда меньше, чем построенных для них квартир. Большинство застройщиков не смогло распродать дорогое жилье бизнес-элите. Квартиры пустуют, риэлторы рады любому покупателю. И, как выяснил "Дом", фейс-контроль, призванный отсеивать нежелательных жильцов, в лучшем случае является лишь формальностью.

Жилец как концепция

Согласно первоначальному замыслу клубные жилые комплексы должны были являться сообществами джентльменов по месту жительства. Попасть в такой клуб могли только избранные. То есть, чтобы стать "своим", покупателю мало быть просто богатым человеком и выложить несколько миллионов долларов за квартиру — нужно иметь незапятнанную репутацию и хорошие рекомендации других членов клуба.

Сегодня, по данным риэлторских компаний, в Москве около десятка клубных домов, где квартиры продаются только избранным. В качестве примера руководитель отдела элитной недвижимости компании HomeHunter Татьяна Вакуленко приводит проекты "Монолит", жилые комплексы, расположенные на Гранатном переулке, 6 и 8, а также проект "Купер Хаус" в Бутиковском переулке, 3.

В частности, проект "Монолит", расположенный по адресу Косыгина, 19, появился как жилой комплекс клуба "Монолит", собравший влиятельных политиков, первых лиц бизнеса и нефтяного рынка. "Квартиры там продавались или членам клуба, или по их рекомендации",— рассказывает Татьяна Вакуленко.

Однако рынок, как правило, вносит свои коррективы в ситуацию, и в результате существенная часть квартир таких клубов попадает на рынок. Чтобы отсеять людей, которые не будут вписываться однородную среду, владельцы проводят фейс-контроль.

Если квартира приобретается на первичном рынке, продолжает госпожа Вакуленко, то покупателю перед осмотром высылают анкету. Заполненная анкета отправляется застройщику, и если все данные устраивают после проверки службой безопасности, организуется просмотр объекта. Если же квартра в клубном доме продается на вторичном рынке, тогда покупателю также отправляется анкета, только уже от ТСЖ, после чего покупатель осматривает объект, и если он готов его приобрести, управляющая компания опрашивает жильцов дома, устроит ли их такой сосед.

Одна из главных причин для отсева, по словам Татьяны Вакуленко,— национальность. В черный список, как правило, попадают жители Южного федерального округа, уточняет директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков, а также бандиты и покупатели с неясными источниками доходов. Также, замечает директор департамента продаж и маркетинга компании "Домус финанс" Андрей Глебов, жильцы элитных домов редко хотят видеть соседями представителей шоу-бизнеса, имеющих скандальную репутацию.

Окончательный отбор жильцов, по словам директора департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Дмитрия Кузнецова, осуществляет владелец объекта, но первоначальный фейс-контроль проводит риэлтор. "Каждый сотрудник профессионального агентства является хорошим психологом, поэтому ему не составляет труда определить, стоит ли рекомендовать того или иного покупателя",— говорит эксперт.

Гости с востока

Мы решили проверить, как работает фейс-контроль на самом деле, представляясь помощниками региональных нуворишей. Согласно первоначальной легенде, я выбирал квартиру для бизнесмена из Владивостока. Регион был выбран не случайно. Во-первых, это далеко, и нет ничего удивительного в том, что миллионер из Владивостока для предварительного осмотра высылает доверенное лицо. Во-вторых, регион криминальный и коррумпированный, так что риэлторам будет нетрудно найти причину для отказа.

Продавцов трех элитных комплексов — Barkli Virgin House, Knightsbridges и "Резиденция на Знаменке" — дальневосточные предприниматели не испугали. Везде я получил радушное приглашение приехать с подтверждением, что никаких проблем с покупкой люксовой квартиры не будет. Поняв, что с такой историей отказа не получишь, мы изменили легенду.

Мой коллега Марат родом из Армении. По-русски говорит с небольшим акцентом. Этим мы и воспользовались. Сначала решили снять жилье для сына дагестанского бизнесмена, который собирается учиться в Москве. "Хозяин сказал, чтобы в самом цэнтрэ было! Проспект Вернадского, Митино, такого не надо! — строго уточняет Марат, усиливая акцент.— И квартира должна быть большая, ведь у мальчика друзья будут собираться, родственники часто приезжать!" Чада дагестанского бизнесмена агенты тоже не испугались. "Шаболовка, это гдэ? В цэнтрэ?" — мой коллега все больше и больше вживается в роль. После 20 минут переговоров мы остановили свой выбор на четырехкомнатном пентхаусе площадью 400 кв. м, который расположен на вершине жилого комплекса "Созвездие Капитал". Цена вопроса — $18 тыс. в месяц.

Всеядность элитных риэлторов нас ободрила. Следующий этап — покупка квартиры для очень влиятельного человека из Чечни. Сначала мы думали уложиться в "скромный" бюджет — $3-4 млн, но в процессе общения с риэлторами вошли во вкус и подняли планку. В результате договорились об осмотре двухэтажного пентхауса стоимостью $26 млн, расположенного в Гранатном переулке, 6. Общая площадь объекта — 687,4 кв. м, высота потолков — 4 м, эксплуатируемая кровля и зимний сад.

Встречу назначаем на следующий день. Для прохода на объект нас просят выслать наши имена и фамилии. Честно говоря, я думал, что уже на этом этапе мы получим отказ. У Марата — армянская фамилия, корни моей — румынские. В общем, с "чеченской легендой" не очень-то вязалось. А главное, в интернете достаточно статей моего авторства. Однако наши опасения оказались напрасны: показ объекта нам подтвердили.

Как я был чеченцем

На показ отправляемся в повседневной одежде, рассудив, что попытка принарядиться будет выглядеть, как минимум, жалкой. Да и костюмов соответствующего уровня у нас нет. Джинсы, рубашки, клубные пиджаки, кроме того, Марат вешает на себя все имеющееся у него золотые украшения. Намеренно опаздываем на десять минут. Риэлтор Ольга (имя изменено), пока поднимаемся по лестнице, рассказывает о достоинствах проекта: в доме 31 квартира, архитектор проекта — Сергей Чобан, стены украшены рельефными узорами. "И до офиса вашему... начальнику в Москве будет недалеко!" — вдруг прибавляет риэлторша, хотя никаких намеков на фамилию потенциального покупателя мы не делали. Вероятно, Ольга имеет в виду представительство Чеченской республики, которое расположено на Новом Арбате. "Это не Кадыров",— отрезает Марат. Ольга сконфуженно замолкает на несколько минут, вероятно пытаясь вспомнить фамилии еще каких-либо влиятельных людей из этого региона.

Осмотрев первый этаж пентхауса, я напоминаю риэлторше, что хозяин просил с видом на Кремль. Стараюсь говорить медленно и как можно более низким голосом. Мне кажется, именно так должны разговаривать представители богатых чеченских бизнесменов. В реальности же с такими людьми я никогда не общался, думаю, что Ольга тоже. Похоже, что она нас боится: голос подрагивает, держится не очень уверенно.

Мой коллега все больше входит в образ. Сначала он потребовал подтверждения, что среди жильцов не будет шоу-звезд, метросексуалов и людей нетрадиционной ориентации, заметив, что в противном случае возможны эксцессы, так как хозяин очень консервативен. "Ну что вы! — уверяет нас Ольга.— Это не их уровень! Только крупные бизнесмены!" Затем Марат начинает рассуждать, что необходимо будет поставить бронированные стекла, ведь всякое возможно. Ольга обещает поспособствовать.

Поднимаемся на второй уровень пентхауса: эксплуатируемая кровля и зимней сад. Кремль отсюда действительно виден, но лишь с определенного места. Ольга предлагает мне сфотографировать вид для отчета шефу. Затем, с оказией, идем смотреть "дешевые квартиры": на втором этаже площадью 200 кв. м и на пятом — 227 кв. м. Стоимость объектов — $5 млн и $8,7 млн соответственно. Но эти квартиры мы отвергаем. Шестой и восьмой дома стоят совсем рядом, из-за чего многим жильцам, в том числе и будущим покупателям этих квартир, придется не любоваться видами на Москву, а встречаться глазами с жителями соседнего дома. На мой взгляд, такая перспектива не понравилась бы покупателям и куда более скромного и дешевого жилья. У свободной квартиры в жилом комплексе Гранатный, 8 та же проблема: смотреть ее жильцы будут на жильцов дома N 6. В результате в наш шорт-лист попадает только пентхаус. "Проблем при продаже не будет? — спрашиваю я.— Отношение к чеченцам, сами знаете, какое! А человек большой, серьезный, плохо будет, если он обидится". "Никаких! На встрече только условия сделки обсудят — и все!" — обещает риэлторша.

Бизнес или клуб

Фейс-контроль, говорит генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова, возможен в двух формах: открытой и скрытой, которая используется застройщиками наиболее часто. Сегодня, по мнению эксперта, только компания State Development, реализующая элитные комплексы Art House и Skuratov House, открыто заявляет о наличии фейс-контроля. Мы решили провести "чеченский" эксперимент с ЖК Art House. Этот жилой комплекс первоначально планировалось сделать "клубом одиноких сердец": застройщик думал, что проект заселят одинокие молодые мужчины и девушки. Но таких среди богатых покупателей оказалось немного. В итоге, рассказывает управляющий партнер компании Mayfair Properties Мария Маркарова, большинство купивших квартиры в жилом комплексе, люди семейные. Сегодня застройщик продвигает другую концепцию этого проекта. По словам Дмитрия Кузнецова, главный принцип формирования состава жильцов в проекте Art House — это интерес к современному искусству.

Обзваниваем несколько риэлторских компаний, реализующих этот объект, со своей чеченской легендой. Продавцы уверили нас, что проблем не будет, но предварительно нужно предоставить информацию о клиенте. В анкете, которую нам выслали на электронную почту, 20 вопросов, начиная от обычных (ФИО, адрес постоянной регистрации, компания, должность) и заканчивая более специфичными (хобби, марка автомобиля, домашние животные). Дальше мы решили эксперимент не продолжать по двум причинам. Во-первых, мы слишком заигрались и пора было уже заканчивать, а во-вторых, обнаружили, что фейс-контроль в данном проекте все-таки есть. Правда, в кулуарных беседах риэлторы уверяют, что анкета лишь формальность и если бы наша легенда была правдой, то квартиру практически в любом из клубных домов, в том числе в Art House, "наш хозяин" скорее всего приобрел бы без особых проблем.

"Если появится покупатель по имени Айман аз-Завахири (преемник Осамы бен Ладена, новый лидер "Аль-Каиды".— "Дом"), то его, скорее всего, попросят фамилию сменить и продадут объект,— пошутил один из экспертов.— Это все-таки в первую очередь бизнес". "Если застройщику не нравится клиент, но последний заинтересован в покупке и не торгуется,— говорит Анастасия Могилатова,— то девять шансов против одного, что застройщик продаст ему квартиру". Управляющий директор компании "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский считает, что фейс-контроль в большинстве проектов лишь формальность. " И до кризиса, когда рынок был на подъеме, отказывали крайне редко,— замечает он.— Что уж говорить про нынешнюю ситуацию, ведь рынок элитного жилья еще не пришел в себя после кризиса и девелоперы до сих пор имеют трудности с реализацией квартир".

Татьяна Вакуленко замечает, что даже если застройщик осуществляет строгий фейс-контроль, то владельцу квартиры никто не может помешать перепродать ее кому угодно. Поэтому, уверены эксперты, клубные принципы и фейс-контроль в большинстве проектов лишь маркетинговый ход.

Что касается меньшинства, то один из настоящих проектов для избранных — коттеджный поселок Agalarov Estate. Чтобы приобрести там жилье, по словам Евгения Скоморовского, соискатели должны пройти очень серьезное собеседование с владельцем, а затем подписать договор о строгом соблюдении установленных правил.

Впрочем, потенциальным покупателям, которые не вписались в эти стандарты, надо просто подождать. Со временем коттеджи поселка выйдут на вторичный рынок, и помешать владельцам объектов продавать их "невзирая на лица" покупателей, будет практически невозможно.

Денис Тыкулов, главный редактор "Гдеэтотдом.ру", специально для "Дома"