Машиноместо вакантно
инфраструктура
В начале 2000-х годов купить место на подземной парковке было сложно. Жилых комплексов с подземными гаражами было немного, и, как правило, на одну квартиру проектировалось лишь одно машиноместо. Строители исправили ситуацию. Теперь парковок хватает, однако спрос на парковочные места сохранился лишь в элитном сегменте. Большинству жителей домов бизнес-класса они оказались не по карману. Теперь застройщики подсчитывают убытки, а чтобы как-то компенсировать вложенные средства, сдают парковки в аренду.
Изменчивый тренд
Долгое время паркинги были дефицитным товаром. Во времена СССР автомобиль был предметом роскоши и нужды автовладельцев при проектировании жилых домов учитывались крайне редко. Начиная с 1990-х годов парковки начали строить, но на молодом рынке коммерческого жилья России даже в престижных жилых комплексах проектировалось одно парковочное место на квартиру. Покупателям дорогих квартир этого было явно мало. В состоятельной семье было, как правило, больше одной машины. Проблема обострялась. В середине 2000-х столичное правительство выпустило постановление N 769-ПП от 4 октября 2005 года, согласно которому при возведении жилья экономкласса (с обеспеченностью общей площадью до 30 кв. м на человека), для каждой квартиры должно было быть предусмотрено хотя бы одно парковочное место. В бизнес-классе (от 30 до 50 кв. м общей площади на человека) на квартиру должно приходиться не меньше 1,7 машиноместа, а в элитном сегменте (свыше 50 кв. м жилья на человека) — как минимум два парковочных места.
Постановление было формальным: никаких карательных мер для застройщиков, не выполняющих этих требований, не предусматривалось. "Когда мы принимали новый жилой комплекс, то могли ориентироваться только на качество строительства,— вспоминает бывший префект САО Москвы Олег Митволь.— Повлиять на количество машиномест властям города было сложно". Однако заставлять строителей не пришлось. "Девелоперы, помня, что в первых комплексах места для парковки раскупались как горячие пирожки, были уверены в том, что, сколько бы они паркингов ни построили, рынок все съест",— говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Количество машиномест в домах, возводимых строителями в последние годы, как правило, превышало коэффициент, установленный властями. По словам директора департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерины Тейн, комплексы бизнес-класса в последнее время возводили из расчета полтора-два машиноместа на квартиру, в элитных на квартиру приходится в среднем два с половиной места, а в клубных домах этот коэффициент доходит до четырех.
Однако застройщики не обратили внимания на то, что ситуация изменилась. Автомобили стали доступнее, а комфортное жилье при помощи ипотечных кредитов стали приобретать и не очень обеспеченные люди. В сегменте жилья бизнес-класса, по словам управляющего директора компании "Century 21 Запад" Евгения Скоморовского, в 2005-2008 годах доля ипотечных сделок в среднем составляла 20-30%. "А если на человеке висит кредит в несколько миллионов, то он, скорее всего, и машину возьмет подешевле, и на паркинге сэкономит",— констатирует риэлтор. В результате рынок не смог "съесть" все построенные парковки.
Подарок для игрушки
В элитном сегменте парковки остались по-прежнему дефицитным товаром. Люксовые проекты сконцентрированы в Центральном округе, где проблема парковки наиболее остра. А обитатели этих домов могут позволить себе роскошь "поиграть в машинки". "Как правило, владельцы таких автомобилей как "Порше" или "Феррари", находят средства на то, чтобы не оставлять свои "игрушки" на улице,— говорит Екатерина Тейн.— При этом автопарк одного человека может состоять из трех-четырех машин, предназначенных для разных целей". Для примера эксперт приводит клубный дом, расположенный по адресу Протопоповский переулок, дом 10. Здесь на 30 квартир запроектировано 120 машиномест и все быстро распроданы.
Практически 100% элитных квартир, выходящих как на первичный, так и на вторичный рынок, обеспечены местами для парковки. По словам управляющего партнера компании IntermarkSavills Дмитрия Халина, сегодня примерно 70% жилья люксового сегмента реализуется с одним машиноместом, чуть меньше четверти — с двумя, и около 5% люксовых квартир обеспечены тремя и более парковочными местами. Рекордный запрос на количество машиномест, по словам Александра Зиминского, был сделан около двух лет назад бизнесменом из нефтедобывающего региона. Предприниматель, приобретающий квартиру, привез с собой в Москву семь автомобилей и для каждого из них потребовал найти место на паркинге. Купить удалось только пять мест, а оставшиеся два бизнесмену пришлось арендовать.
"Люксовые квартиры, не имеющие паркинга, на моей памяти выходили в продажу лишь два раза,— вспоминает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.— Но лишь потому, что их владельцы успели продать принадлежащие им места на подземном паркинге соседям". При этом жилье продалось дешевле на 10%. Надо полагать, что владельцы об услуге соседям пожалели. "Элитная квартира без машиноместа перестает быть элитной,— считает Константин Ковалев.— И цена может упасть не на 5-10%, а на 40-50%". Так, по его мнению, если в районе Остоженки, где средняя цена на сегодня составляет $25 тыс. за 1 кв. м, будет продаваться квартира без паркинга, то ее цена не превысит $12 тыс. за 1 кв. м.
Что касается цен на парковочные места, то в элитном сегменте они начинаются от 2,2 млн рублей, и верхней планки практически не существует. На вторичном рынке, по словам экспертов, цена на паркинги доходила до $250 тыс.
Свой среди чужих
С проблемой реализации машиномест столкнулись главным образом застройщики жилых комплексов бизнес-класса. В этом сегменте на квартиру приходится в среднем 1,7 машиноместа, тогда как, по словам директора службы маркетинга УК "Пересвет-Инвест" Ирины Кирсановой, только 54% опрошенных потенциальных покупателей в этом сегменте наряду с покупкой квартиры планируют приобрести машиноместо или гараж. Но это в теории, когда же доходит до покупки, то желающих оказывается еще меньше.
Как рассказывает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов, в проекте "Дом на Таганке", построенном корпорацией Mirax Group (компания переименована в Nazvanie.net) на улице Талалихина, 8, на 207 квартир приходится всего 80 машиномест. Дом сдан госкомиссии в 2008 году. Жилье, по словам эксперта, раскуплено практически полностью (цена квартир — 250-300 тыс. рублей за 1 кв. м), а парковочных мест, которые предлагаются по 4-4,5 млн рублей, распродана лишь треть. Надо заметить, что в этом случае важную роль сыграло то, что всего в 200 м от жилого комплекса построена трехуровневая наземная парковка, где машиноместа предлагаются за 1,6-1,7 млн рублей. "Конечно, подземная автостоянка гораздо комфортнее уличной, но разница в стоимости слишком существенная, поэтому многие жильцы дома предпочитают оставлять машину на внешней стоянке",— говорит господин Аверьянов. Чтобы как-то отбить вложенные средства и привлечь клиентов к своему паркингу, компания "Столица-Сервис", управляющая жилым комплексом, стала сдавать парковочные места в аренду за 10 тыс. рублей в месяц. Отвадить жильцов от "чужой" стоянки удалось лишь на время. С этого года "Столица-Сервис" перестала сдавать машиноместа в подземном паркинге в аренду, однако продажи их выросли несущественно.
Остались непроданные места и на паркинге ЖК "Золотые ключи-2". Несмотря на то что построен этот комплекс довольно давно, по словам Александра Зиминского, девелопер до сих пор не смог реализовать все машиноместа (цена — $60-90 тыс.) и сдает их в аренду за 10 тыс. рублей в месяц. Есть проблемы и у других застройщиков бизнес-класса. В частности, в ЖК "Аэробус", построенном компанией Capital Group, минимальная стоимость аренды машиноместа — 6 тыс. рублей в месяц. За те же деньги можно снять место на подземной стоянке комплекса "Шуваловский" группы "Интеко".
Застройщики оказались в довольно сложном положении. Сдавать места в аренду им невыгодно, но если эту услугу отменить, то большинство обитателей жилья бизнес-класса будет оставлять свои автомобили на гостевых стоянках и придомовой территории.
Некоторые застройщики пытаются продавать гаражи в нагрузку к квартирам. Как рассказывает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая, сегодня в бизнес-классе все чаще застройщик обязывает покупателя квартиры приобрести парковочное место. В частности, около года назад такая схема начала применяться группой "Интеко" при реализации жилого комплекса "Чемпион-парк". "За каждой квартирой резервируется машиноместо, и это обязательство фиксируется в договоре",— объясняет госпожа Литинецкая. Но в большинстве случаев применение этой схемы приводит к падению темпов продаж жилья. "Подобные обязательства покупатель мог бы брать на себя несколько лет назад, до кризиса,— замечает Евгений Скоморовский.— Но сегодня ему проще подыскать жилье в другом проекте, без нагрузки, ведь интересных предложений, особенно в бизнес-классе, на рынке хватает".
Чтобы заставить жильцов комплекса купить парковку, управляющие компании, принадлежащие застройщикам, иногда начинают "терроризировать" жильцов, перекрывая им въезд на придомовую территорию. Но это приводит лишь к краткосрочным конфликтам, а пока они не улажены, жильцы оставляют автомобили за пределами придомовой территории.
Мал паркинг, да дорог
Как замечает Евгений Скоморовский, далеко не всегда причиной нежелания жителей покупать место для парковки является отсутствие денег. Многие просто считают, что застройщики чрезмерно завышают цены на подземные паркинги. Мерками для сравнения становятся в основном цены на машины и квартиры. Многие жильцы комплексов бизнес-класса ездят на автомобилях стоимостью до 1 млн рублей, и им кажется не очень логичным приобретать для машины место, которое стоит как минимум вдвое дороже самого автомобиля. С другой — 1 кв. м паркинга стоит дороже, чем 1 кв. м жилья. "Мои знакомые несколько лет назад приобрели в комплексе "Гранд-Парк" двухкомнатную квартиру за $185 тыс., а за машиноместо у них запросили $120 тыс.,— рассказывает Екатерина Тейн.— Они были в шоке! Ведь площадь квартиры была около 70 кв. м, а паркинга — всего 12 кв. м".
С точки зрения большинства обывателей себестоимость жилья должна быть гораздо выше, чем гаражей. Но на деле получается наоборот. Директор департамента продаж городской недвижимости Blackwood Оксана Дивеева замечает, что сравнивать площадь парковки и квартиры не очень корректно, так как на подземных стоянках общая площадь гораздо больше, чем в жилых домах. Как правило, размер машиноместа — это 3х4 м, однако, согласно СНиП 21-02-99 "Стоянки автомобилей", на каждое парковочное место с учетом въездов-выездов, пандусов, дорожек, технических и рабочих помещений приходится 35 кв. м общей площади.
По словам генерального директора компании Est-a-Tet Кайдо Каарма, средняя себестоимость строительства 1 кв. м жилья, без учета стоимости земли, составляет 42-44 тыс. рублей, а возведение 1 кв. м подземного уровня паркинга обходится в среднем на 10-12% дороже, порядка 46-49 тыс. рублей за 1 кв. м. А второй подземный уровень стоит уже на четверть дороже наземного — около 55 тыс. рублей за 1 кв. м, себестоимость же третьего подземного этажа выше, чем жилья, уже на 40-45% и составляет 60-64 тыс. рублей за 1 кв. м. "Углублять подземную часть более чем на два уровня нецелесообразно",— добавляет Кайдо Каарма.
Получается, что себестоимость строительства машиноместа (12 кв. м) в двухэтажном подземном паркинге превышает 500 тыс. рублей. А если сюда добавить затраты на приобретение участка под строительство, то получается, что строители комплексов бизнес-класса много на паркингах не зарабатывают. Что касается аренды, то она выглядит и вовсе убыточным занятием. Окупаемость вложенных средств растягивается на 10-15 лет, а это по российским меркам уже не бизнес, а хобби.