Ожидание перемен
Москва
Рынок городского жилья в июле 2011 года находился в состоянии стагнации. Число сделок с квартирами в Москве начало снижаться еще в мае и так и не выросло до конца июля. Невысокий уровень спроса на жилье препятствовал росту цен, которые практически не изменились за этот период. Эксперты ожидают оживления рынка недвижимости уже осенью, однако, подчеркивают они, лишь в том случае, если мировую экономику не накроет вторая волна кризиса.
Без отложенного спроса
По данным управления Росреестра по Москве, в июне--июле 2011 года на столичном рынке недвижимости было зарегистрировано 15 236 сделок с жильем (7568 в июне и 7668 в июле). Число сделок снизилось уже в мае, когда спрос упал из-за затяжных праздников и начала сезона отпусков. "Объем предложения вторичного рынка жилья Москвы, увеличившись после майских каникул до 50 тыс. квартир, в июле сократился на 7,5% и практически сравнялся с уровнем января текущего года (46 тыс. квартир), по отношению к маю объем предложения снизился на 3%",— говорит гендиректор АКЦ "Миэль" Владислав Луцков.
Эксперты считают, что низкая активность связана с сезоном летних отпусков. Если в 2010 году число сделок с жильем росло даже летом, что было связано с реализацией отложенного спроса, то в 2011 году ажиотажного спроса на квартиры уже не было, рынок вошел в свое привычное состояние: весной и осенью покупательская активность растет, зимой и летом — снижается. "Второй летний месяц на рынке жилья прошел довольно спокойно: колебания основных показателей были вполне предсказуемы,— отмечает директор аналитического центра "Инком-недвижимость" Дмитрий Таганов.— Так, например, сокращение объемов предложения может быть связано с временным уходом продавцов на каникулы. Кроме того, ряд участников рынка, предвидя традиционный спад спроса, мог перевести свои активы в сегмент сезонной аренды".
Снижение спроса на жилье сдерживало рост цен на рынке. По данным IRN.RU, на конец июля средние долларовые цены на жилье составляли $5015 за 1 кв. м, а рублевые — 141,6 тыс. рублей за 1 кв. м. По данным руководителя аналитического отдела "Гдеэтотдом.ру" Александра Пыпина, на вторичном рынке за два месяца рост цен в столице составил 0,5%, а с начала года — 1,5%. Первичный рынок столицы показал рост за лето в 3%, а с начала года — 8%, добавляет эксперт.
По данным "НДВ-Недвижимости", в конце июля 2011 года средняя цена 1 кв. м в новостройках г. Москвы в рублях составила около 161 700 рублей, в долларах — около $5794 за 1 кв. м. "По сравнению с июнем средняя цена 1 кв. м в национальной валюте выросла примерно на 2,5%, в долларах — на 3,6%",— говорит замдиректора по инвестиционному и стратегическому консалтингу компании Ольга Новикова. По данным АКЦ "Миэль", по итогам июля 2011 года на московском вторичном рынке жилья наибольшими темпами дорожает жилье эконом- и среднего класса — с начала года оно выросло в цене на 2,5% и 2,4% соответственно, а квартиры бизнес-класса за семь месяцев подорожали на 0,5%.
Однако снижение спроса на жилье коснулось не всех районов Москвы. Так, по словам Александра Пыпина, последние недели повышенным спросом пользуются объекты на юго-западных окраинах столицы, а также на новых территориях Москвы. "Продажи в таких комплексах, как "Московский", "Бутово-Парк" и других, выросли на порядок, а новые партии квартир выставляют или планируют выставлять уже по более высоким ценам",— рассказывает эксперт. Еще в июне управление Росреестра по Московской области зафиксировало рекордный рост числа сделок с квартирами — 22 тыс. против 11 тыс. в мае. Эксперты связывают это с тем, что некоторые инвесторы получили доступ к инсайдерской информации о новых границах Москвы и принялись скупать жилье на новых столичных территориях. Сейчас, по словам риэлторов, спрос на квартиры в новых районах Москвы также очень высок, но сдерживается начавшимся ростом цен на этих территориях.
Сюрприз из Америки
Что касается прогнозов, то мнения специалистов расходятся. Еще в июне, до начала падения на мировых финансовых рынках, большинство экспертов предсказывало, что осенью рынок жилья выйдет из состояния стагнации, а спрос и цены начнут плавно расти. Сейчас эксперты уже менее оптимистично смотрят в будущее, опасаясь повторения сценария 2008 года. "Сейчас на фоне нестабильности любой валюты люди будут вкладывать деньги в недвижимость: в хорошо зарекомендовавшие себя новостройки, на рынок вторичной недвижимости,— рассказывает директор по маркетингу "НДВ-Недвижимости" Ирина Наумова.— Таким образом, сейчас рынок ожидает некоторое оживление, которое продлится два-три месяца. Потом, скорее всего, наступит стагнация, возможно несколько смягченная традиционным декабрьским оживлением. После чего неизбежна корректировка цен". Как говорит Александр Пыпин, если коррекция на мировых рынках, в том числе на рынках сырья, окажется глубокой и продолжительной, то, конечно, можно ожидать существенного снижения цен на вторичном и первичном рынке, причем в первую очередь в долларовом исчислении. "Но спрос со стороны населения вряд ли даже при негативном развитии макроэкономической ситуации провалится так же сильно, как во время кризиса в 2008 году,— рассуждает господин Пыпин.— У потребителей уже выработался иммунитет, и новую волну кризиса, если она будет, они встретят более подготовленными и уверенными". Владислав Луцков также полагает, что сейчас доминирующим фактором на рынке недвижимости становится развитие ситуации на мировых финансовых рынках. "С одной стороны, уход западных инвесторов с фондового рынка, скорее всего, опять приведет к оттоку капитала и в целом добавит нестабильности и негативных ожиданий российской экономике и отрасли недвижимости. Поэтому уже с конца июля на рынке ощущается некоторая нервозность среди продавцов, гадающих, что будет с курсом национальной валюты и что делать с вырученными от продажи деньгами,— рассказывает эксперт.— С другой стороны, среди покупателей появляются желающие инвестировать свободные накопления в достаточно надежную недвижимость. Дальнейшее развитие ситуации на рынке недвижимости будет зависеть от внешних факторов и новостей с финансовых рынков".
Однако не все эксперты склонны сгущать краски. Например, президент "Инком-Недвижимости" Сергей Козловский считает, что паника на биржах носит исключительно спекулятивный характер и закончится на ближайшей неделе. "Влияния на наш рынок недвижимости она не окажет: ликвидные проекты будут, как и всегда, в цене, массовой скупки недорогого жилья "инвесторами" также не предвидится. Август завершится для рынка недвижимости Москвы и области спокойно, в сентябре мы ждем оживления продаж",— заключает эксперт.
Таким образом, если ситуация нормализуется, то цены на жилье продолжат расти примерно на 1-2% в месяц, а суммарный прирост к концу года составит 10-12%. Но если мировую экономику будет лихорадить и дальше, то падение рынка может оказаться очень существенным.