За семь морей

Холодный расчет Расточительность татарстанских граждан в сфере покупки жилья за границей канула в Лету. Люди, приобретающие недвижимость за пределами России, имеют четкое представление о целях будущей покупки и ее обоснование: приобретение недвижимости для личного пользования (в качестве дачи на море), с целью сохранения финансовых средств или извлечения выгоды. Причем за последнее время произошел крен в сторону чисто инвестиционных приобретений недвижимости, а значит, и внимание с чудесных пляжей и потрясающих видов переместилось в сторону экономической выгоды.

Проследить изменения приоритетов можно благодаря рейтингу популярности стран у жителей Татарстана с точки зрения покупки зарубежной недвижимости, составленному международным агентством недвижимости Gordon Rock в сентябре 2009 года. Так, десятку популярных стран составляли тогда Болгария (32%) и Кипр (11%). Далее в рейтинге расположились страны Испания, Турция, Египет, Черногория (по 6%), Чехия (3%), Китай и Италия (по 2%). Однако, мы склонны считать, что в аналитику агентства не вошли сделки с турецкой недвижимостью, которые заключали наши земляки через наших эмиссаров, находящихся в Турции и через торговые представительства. Поэтому первенство популярности в рейтинге по праву можно отдать Турции. В 2011 году приоритет для недвижимости в Турции сохранился, однако Болгария и Испания ушли на одно из последних мест. В топ популярности вернулись Дубаи после резкого падения цен во время кризиса в 2008–2009 годах и крупные европейские города.

Вообще, тенденции в сфере покупки жилой недвижимости за последние год-два претерпели изменения, и касаются они появления и развития новых моделей поведения на рынке и смещения акцентов в сторону инвестиционной составляющей покупки.

Берег турецкий Наибольшей популярностью среди татарстанских покупателей пользуется недвижимость в Турции. И причины явления лежат на поверхности. Во‑первых, это давние деловые контакты с турецкими фирмами, завязавшиеся еще в 90‑х годах. Турция была одним из первых международных партнеров Татарстана по продаже татарской нефти. Также не стоит забывать и о том, что турецкая культура, язык и религия очень близки более чем половине проживающих в Татарстане граждан. Многие отправляют туда своих детей на учебу и отдых. В‑третьих, из Казани уже давно летают регулярные круглогодичные рейсы в Турцию как на местных, так и на турецких авиалиниях. Например, недавно был открыт новый международный аэропорт Газипаша в Алании, куда можно добраться прямо из Казани. В‑четвертых, Турция сама очень заинтересована в иностранных инвестициях в недвижимость и бизнес на своей территории. «Эта страна дает собственникам вид на жительство и не обязывает выезжать на 180 дней для постоянного проживания, — рассказывает Жанна Сычугова, эксперт по элитной и зарубежной недвижимости. — В Турцию также упрощен въезд для иностранных граждан, а для россиян он вообще стал безвизовым. Непосредственно в самой стране уже появились российские операторы в гостиничных и жилых проектах, которые упрощают выбор и оформление в собственность объектов недвижимости от эконом- до элитного сегмента. Но в отличие от других направлений именно турецкую недвижимость наши земляки чаще всего приобретают в курортных зонах, пока в основном с функциями дачи для семейного отдыха».

Однако Турция весьма привлекательная и в качестве инвестиций. В пользу этого говорит динамичный рост рынка недвижимости, обусловленный стабильной политической ситуацией в стране, устойчивым развитием инфраструктуры, популярностью отдыха на море и отдыха на горнолыжных курортах, низким уровнем цен на жизнь, ростом крупных иностранных инвестиций. Кроме того, постоянно совершенствуются банковские услуги на рынке недвижимости. Так, условия ипотеки, в том числе и для иностранных граждан, в Турции постепенно выходят на европейский уровень.

В целом спрос на жилье в Турции очень высок. По данным Национального института статистики, рост цен на недвижимость в одном только четвертом квартале 2010 года составил 12,5%. Немаловажным фактором роста рынка недвижимости являются и переговоры о вступлении Турции в Евросоюз, которые идут с 2005 года. В случае положительного решения цены на недвижимость здесь поднимутся в разы, подтягиваясь к общеевропейским. Многие эксперты считают, что долгосрочные инвестиции в турецкую недвижимость окупятся многократно.

Более всего цены на недвижимость растут на побережье Эгейского моря, в Стамбуле, и Бурсе. Хорошим потенциалом также обладают Анталия, Измир и Мерсин. В эти города ежегодно приезжает миллионы туристов, поэтому в Турции очень востребована коммерческая туристическая недвижимость. Кстати, некоторые жители Татарстана благоразумно скупают небольшие гостиницы в курортных зонах, превращая их в готовый бизнес, и затем сдают их через риэлтерские агентства в аренду.

Восточные приоритеты Другим, не менее значимым в предпочтениях татарстанцев и перспективным в качестве инвестиций направлением являются ОАЭ, и в первую очередь — Дубаи. Доходность жилой недвижимости там буквально бьет все мировые рекорды. Как показало исследование глобального индекса цен на жилую недвижимость, проведенное международной консалтинговой компанией Knight Frank, цены на мировых рынках жилья с марта 2010 по март 2011 года увеличились всего на 1,8%. Однако совсем иначе обстоят дела на азиатских и ближневосточных рынках, где лидером по доходности являются Дубаи с ежегодным приростом от 30% и выше. В большинстве случаев отыгрываются позиции, когда в начале кризиса те же самые Дубаи дали резкое ценовое снижение. Далее следуют Гонконг и Индия, где годовой рост цен превысил 20%. В Тайвани, Израиле и Сингапуре этот показатель достигает 10–15%. Для примера во Франции, лидере европейского рынка недвижимости, за год цены увеличились лишь на 8,7%.

До азиатских рынков у татарстанцев «руки не доходят» из-за сложной логистики и большой географической удаленности, а вот с лидером этого списка у нас также давние и очень тесные культурные и экономические связи.

«Выбирая Дубаи, — поясняет Жанна Сычугова, наш эксперт в международной недвижимости, — покупатели имеют ряд преимуществ по сравнению с другими рынками: безналоговые инвестиции в свободных экономических зонах и привлекательные ипотечные условия. Так, принадлежащая иностранцам недвижимость, равно как и доходы с нее, не облагаются никакими налогами. Жилье можно свободно сдавать в аренду через управляющие компании. А возможность получить беспроцентную рассрочку, а также долларовые цены ставят ОАЭ на первое место среди других стран по покупке жилой недвижимости, и в особенности элитной».

В связи с падением цен во время кризиса у россиян стало пользоваться спросом жилье в Египте, где можно приобрести 2–3-комнатные апартаменты стоимостью от 50 тысяч евро. Но для жителей Татарстана это направление отнюдь не является сколь-нибудь значимым и приоритетным. Во‑первых, это связано с тем, что из Казани нет регулярных авиарейсов в Египет. А во‑вторых, наши потенциальные покупатели, в основном представители обеспеченных слоев населения, считают это направление несолидным и предпочитают вкладываться в более престижные направления, например, в те же самые Дубаи и европейские мегаполисы. В силу своей относительной доступности недвижимость в Египте прежде всего интересна представителям среднего класса, которого в Татарстане практически нет. Например, египетские апартаменты очень популярны среди москвичей среднего достатка, которые переезжают в недорогое жилье на побережье Красного моря и живут на деньги, полученные от сдачи внаем своих московских квартир.

Скучно, но надежно Инвестиции в зарубежную недвижимость — один из способов сохранить и приумножить собственный капитал, тем более что мировой финансовый кризис открыл для этого широкие возможности: сегодня недвижимость в США, Испании и других развитых странах продается с хорошим дисконтом. Согласно данным исследования агентства Knight Frank, говорить о восстановлении европейского и американского рынков недвижимости стоит не раньше 2012 года, поэтому у покупателей есть отличная возможность с выгодой вложить свои кровные.

Один из самых стабильных и безопасных вариантов на инвестиционном рынке Европы является Германия, особенно такие крупные города, как Берлин, Штутгарт, Мюнхен, Дюссельдорф. Но здесь есть и некоторые минусы в виде высоких налогов и недешевой стоимости жилья. Например, квартиры в высотном жилом доме-кране Pandion Vista с панорамным остеклением на берегу Рейна в Кельне были распроданы еще на стадии котлована в кризисный 2009 год по цене от 3 тысяч евро за квадратный метр. Сейчас цены поднялись до 6–8 тысяч евро за квадрат. В большинстве случаев вклады в немецкую недвижимость — это стабильные и надежные инвестиции с хоть и небольшим, но гарантированным доходом. К сожалению, немецкая недвижимость нашими земляками не оценена в полной мере в силу разности в менталитете и языковых барьеров.

Франция, по оценкам Международного агентства недвижимости Gordon Rock, является лидером рейтинга популярности у российских покупателей жилой горнолыжной недвижимости, на которую с начала 2011 года пришлось 35% рынка в бюджете свыше 100 тысяч евро. Но жители Татарстана направляют свои интересы в основном на покупку квартир в Париже, которые являются источником стабильного дохода от их сдачи внаем, ведь более недели аппартаменты без жильцов не стоят. Привлекательность покупки недвижимости во Франции объясняется также и по доступности ипотечного кредитования, а также льготам для покупателей со стороны государства. Так, на покупку французских апартаментов россияне могут получить ипотечный кредит на 20 лет в размере 70–80% по ставке от 2.9% годовых. А приобретая французскую недвижимость по схеме leaseback, наши соотечественники получат не только гарантированный доход от сдачи в аренду, но и освобождение от уплаты НДС (19.6%).

В среднем в Западной Европе доходность от вложения в недвижимость составляет 5–12% в год. При этом европейская недвижимость является наиболее надежной и стабильной на рынке. Однако говорить о сверхдоходах здесь не приходится.

Семь раз отмерь Однако зачастую те, кто решается на покупку из соображения выгоды, не всегда являются по своей сути инвесторами и игнорируют самый важный аспект такого приобретения — инвестиционный анализ. А это зачастую приводит к разочарованиям в низкой ликвидности приобретенных объектов и, как следствие, замороженным средствам и дополнительным расходам.

Так, по словам Жанны Сычуговой, испанские банки заманивают покупателей выгодными предложениями, рассрочками, кредитами с минимальными процентными ставками, хотя в стране пустует сейчас до 1,5 млн квартир в курортных областях. В период до 2007 года недвижимость в Испании была в значительной степени переоценена и коммерческого интереса не представляла. Во время кризиса цены здесь упали на 20–40% в зависимости от региона, но это не увеличило спрос, так как оптимального соотношения цена/качество достигнуто не было. И большинство построенных объектов так и не нашли своих хозяев, поэтому строители были вынуждены передать их банкам в счет уплаты за кредиты. Сейчас банкиры продают апартаменты в новых домах и виллах за половину стоимости. Но даже такое снижение цен не позволяет найти покупателей на все объекты. Ведь спрос здесь значительно ниже предложения. Поэтому в качестве инвестиций в недвижимость Испанию рассматривать не приходится. Она больше подходит тем, кто мечтает о собственной даче на берегу Средиземного моря.

Инвестиционная привлекательность Италии, несмотря на высокие цены, в какой-то степени объясняется тем, что многие объекты недвижимости, выставленные на продажу, находятся в районах, очень популярных среди обеспеченных туристов — близ озер Маджоре, Комо, Гарда, на лигурийском и тосканском побережье. Последующая сдача в аренду приобретенного здесь жилья принесет неплохие дивиденды. Также весьма востребована недвижимость и в крупных городах — Рим, Милан, Флоренция, Венеция — которые являются круглогодичным средоточием деловой активности, образования и туризма. И это справедливо для всех крупных городов Европы.

Но стоит иметь в виду, что вложение средств в итальянскую недвижимость может принести крупное разочарование её собственнику, если покупатели «промахнутся» с регионом. Тихие и уютные, но не раскрученные для туристов городки подходят тем, кто планирует длительное проживание, для инвесторов же недвижимость здесь может обернуться одними убытками. Также стоит учитывать, что квартиры или дома, расположенные всего лишь в километре от побережья, имеют пониженные арендные ставки по сравнению с жильем в 100 метрах от береговой линии. Необходимо помнить также и о том, что во всех европейских странах следует платить налог с арендных доходов. Например, В Италии он составляет до 40% от полученной прибыли. Кроме того, законодательство многих европейских стран ограничивает действия собственника по отношению к арендаторам: нельзя прийти к временным жильцам и попросить об освобождении жилплощади в квартире или доме, даже если они задерживают арендную плату уже полгода.

Вариантов для инвестиций в европейскую недвижимость сейчас на рынке представлено много, однако они, за исключением единичных случаев, не смогут принести краткосрочную прибыль их владельцам. Рассчитывать здесь стоит только на отдаленную перспективу от 5 лет и более. И основным условием грамотных вложений в недвижимость, впрочем, как и в других видах инвестиций, является тщательное изучение рынка, умение выделить скрытые комиссии и налоги, а также собрать достаточно аналитической информации, которая позволит видеть максимально полную картину.

Новый подход Конец лета традиционно считается открытием сезона покупки зарубежной недвижимости.

Инвесторы, пережившие мировой финансовый кризис, делают свой выбор в пользу недвижимости, дающие пусть и не слишком высокий, но стабильный и надежный доход. Отрадно, что все больше российских покупателей зарубежной недвижимости следуют этой логике. Даже приобретая недвижимость за границей для собственного проживания, основным критерием выбора покупки становится ее последующая ликвидность. Кроме того, более критично наши люди стали относиться к большим площадям, поэтому гигантомания, как в отечественной, так и зарубежной недвижимости, ушла в прошлое, уступив место функциональности.

Наталья Николаева