Ближе к народу
Ниша малоэтажного жилья все больше привлекает внимание застройщиков. Они рассчитывают на растущий спрос сибиряков, большинство из которых, полагают они, мечтают о собственном доме и близости к природе. Региональные власти также намерены форсировать развитие рынка за счет новых целевых программ и поддержки проектов. Однако низкие реальные доходы населения и высокая стоимость строительства, по оценкам экспертов, серьезно сдерживают развитие рынка.
По данным исследовательской компании RID Analytics, в Новосибирской области за последние пару лет количество проектов малоэтажного строительства почти удвоилось. «Сейчас их около сотни», — подсчитала директор RID Analytics Елена Ермолаева. По ее словам, большинство из них расположены на подступах к областному центру и занимают около 3 тыс. га.
Стимулировать создание малоэтажного доступного жилья намерены новосибирские власти. Министр строительства и ЖКХ Новосибирской области Денис Вершинин заявил, что к 2015 году на малоэтажный сегмент должно приходиться не менее 60% построенного в области жилья. До сих пор на индивидуальное жилье приходилось не более 25-30% от всего ввода. Так, в 2009 году в этом сегменте рынка было сдано 340,5 тыс. кв. м (всего по области — 1,2 млн кв. м), в 2010 году — 318,9 тыс. кв. м (из 1,2 млн кв. м). «По итогам 2011 года объемы ввода малоэтажного жилья должны возрасти на 60% к уровню 2010 года и составить 506,4 тыс. кв. м из запланированных 1,326 млн кв. м в целом по области», — надеется господин Вершинин. Таким образом, доля малоэтажного жилья составит 39% от общего ввода. Как пояснил Денис Вершинин, индивидуальные застройщики введут в области около 300 тыс. кв. м, в городе Новосибирске — 200 тыс. кв. м малоэтажных домов. «Это выполнимые планы, — полагает чиновник, — ведь по итогам первого полугодия 2011 года сдано в эксплуатацию 153 тыс. кв. м малоэтажного жилья, или 39,6% от общего ввода (388 тыс. кв. м)».
В дальнейшем стимулировать развитие малоэтажного жилья на территории Новосибирской области власти намерены за счет целевых программ, предусматривающих обеспечение жильем различных групп населения – молодых семей, специалистов, а также снижения административных и ведомственных барьеров для застройщиков.
Крупнейшие проекты малоэтажной застройки в регионе реализуются благодаря поддержке властей. Одной из самых масштабных должна стать зона промышленно-логистического парка (ПЛП). С 2013 по 2029 год для работников ПЛП в поселках Красномайский, Чистополье и Новоозерный должно быть построено около 1 млн кв. м жилья. Сейчас идут проектные работы.
Федеральный фонд развития жилищного строительства курирует строительство поселка Мичуринский площадью 228 га под Новосибирском. Право аренды 228,1 га было продано на аукционе еще осенью 2010 года. Победителем стало ООО «Малоэтажное строительство „Мичуринский“», получившее право аренды по начальной цене — 4,13 млн руб. По условиям аукциона, застройщик должен построить поселок на 1,9 тыс. домов общей площадью около 280 тыс. кв. м. По словам руководителя проекта «Мичуринский» Татьяны Маркварт, это пример частно-государственного партнерства: «Собственником земли является Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС), работы финансирует Внешэкономбанк, поддерживает администрация Искитимского района».
Вторая попытка РЖС реализовать участок под малоэтажную застройку в Новосибирской области не увенчалась успехом. Площадка в 71,5 га вблизи поселка Юный Ленинец (на левом берегу реки Оби, между Кировским и Советским районами) выставлялась дважды, начальная цена права аренды — 8,8 млн руб., но не было подано ни одной заявки. По условиям аукциона, в будущем малоэтажном жилом комплексе площадью от 61 тыс. кв. м экономкласс должен составить 75%.
Нынешний разброс цен на капитальные строения в городской черте и под Новосибирском, по данным директора АН «Дельта» (девелопер коттеджного поселка Благовещенка) Владимира Затримайлова, от 3-4 млн руб. за небольшие строения до усадеб ценой в «десятки миллионов». Наиболее востребованными, по его данным, являются дома, расположенные по северному направлению, а также на юге, на побережье Бердского залива. Господин Затримайлов рассказывает, что большинство покупателей хотело бы приобрести дом в составе не просто дачного общества, а «цивилизованного» коттеджного поселка – с охраной, наличием объектов соцкультбыта. «Но пока таких предложений – единицы», — отмечает риэлтер.
Директор компании «Новоград инвестмент» (генеральный агент по продаже площадей в поселке Красная Горка) Илья Маслов определяет текущий спрос на малоэтажное жилье как «виртуальный». «Какой горожанин не мечтает обзавестись собственным домом, да еще в живописном месте?» — задает он риторический вопрос. Однако финансовые возможности, чтобы осуществить свою мечту, по его наблюдениям, сегодня есть лишь у немногих новосибирцев. На массовые продажи могут рассчитывать предложения не выше 4-5 млн руб. «Все, что дороже, – это единичные сделки», - подчеркивает собеседник.
Цена — это существенный, однако не единственный критерий, по которому покупатель оценивает будущее жилье, считает директор по маркетингу компании Rolband & Partners Александр Астахов. Не менее важна, по его мнению, транспортная доступность. «Транспортные проблемы могут отрицательно повлиять даже на продажу проектов, сбалансированных с точки зрения цены», — полагает господин Астахов. В качестве примера собеседник приводит поселок Лазурная Лагуна компании «Сибирь развитие», где девелопер предусмотрел не только дорогие коттеджи, но и демократичные квартиры в малоэтажных домах. «Поселок распродается до сих пор, а при ином местоположении все квартиры расхватали бы с руками», — подчеркивает господин Астахов.
Наиболее востребованное предложение на текущий момент, убеждена Елена Ермолаева, это квартиры в составе малоэтажного дома. Это дешевле, чем отдельно стоящий коттедж или таунхаус. Впрочем, на новые запросы рынка девелоперы уже откликнулись. По ее словам, квартиры появились в составе проектов Красной Горки, Рощи Золотой застройщика СМУ-17 и так далее.
По мнению отраслевых экспертов, стимулировать спрос на малоэтажное жилье могла бы ипотека. «У банков есть интерес к проектам загородного строительства», — признает заместитель управляющего новосибирским филиалом ВТБ 24 Константин Каменщиков. По его словам, банк готов кредитовать покупателей такого жилья по ипотечной программе при выполнении ряда условий по юридическому оформлению сделки. «В частности, земля должна быть в собственности продавца», — уточнил банкир.
Управляющий филиалом «Новосибирский» банка «Глобэкс» Василий Ожередов объясняет осторожность банков низкой ликвидностью загородного жилья. Заемщик в случае финансовых затруднений расстается с загородной недвижимостью сравнительно легко, поскольку это не основное жилье. Помочь решению проблемы должно появление поселков от единого застройщика, с типовыми строениями.
Региональные власти анонсируют проекты создания малоэтажного, но при этом доступного жилья, но застройщики сетуют на высокие затраты, связанные с подключением к сетям. Из-за этого, утверждают участники рынка, не удается снизить стоимость квадратного метра в готовых поселках. Чиновники, в свою очередь, признают остроту проблемы. «Стоимость подключения к сетям должна быть предсказуемой и разумной», — полагает Денис Вершинин. По его словам, в дальнейшем областной бюджет сможет финансировать застройщикам малоэтажного жилья на территории области до 2,5 тыс. руб. на 1 кв. м в создание инженерной инфраструктуры. Одним из условий предоставления господдержки станет снижение стоимости жилья.
Как считает президент Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения Инна Свечникова, тормозит создание поселков малоэтажного строительства и отсутствие единой нормативно-правовой базы. По ее данным, у большинства муниципальных образований нет документов территориального планирования — градостроительную документацию в Новосибирской области имеют только два района из 30, еще у шести такие документы находятся в разработке, а генеральные планы развития имеют лишь 43 муниципальных образования области из 490. Госпожа Свечникова отмечает, что эти документы являются основой для развития жилищного строительства, в том числе и малоэтажного, без них выделение земельных участков под комплексную застройку фактически невозможно.
Однако проблема сдвинулась с мертвой точки: в 2011 году в рамках долгосрочной целевой программы «Стимулирование жилищного строительства в Новосибирской области на 2011-2015 годы» на разработку схем территориального планирования муниципалитетам будет выделено более 35 млн руб., в том числе 8,6 млн руб. на разработку генеральных планов территорий. По словам господина Вершинина, документы должны быть готовы не позднее 1 января 2013 года.
Мнение аналитиков и участников рынка по поводу перспектив дальнейшего развития малоэтажного строительства на территории Новосибирской области расходятся. «В сознании покупателей произошел сдвиг — люди уже готовы приобретать дом, коттедж в качестве единственного жилья, а не только загородного», — аргументирует руководитель аналитического отдела «Сибакадемстрой недвижимости» Татьяна Казакова. Дальнейший рост спроса она связывает с общим развитием пригородов Новосибирска, их инфраструктуры. «Обжитые поселки с магазинами, детскими садами вызывают больший интерес покупателей», — объясняет она.
«Откуда появятся покупатели, если нет роста реальных доходов населения?» — удивляется управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. Загородное жилье при условии благоустройства, по его мнению, не может стоить дешево, а значит, рассчитано на узкую группу потребителей.
Как поддерживают малоэтажную застройку в Красноярском крае
Как сообщили в министерстве строительства и архитектуры Красноярского края, сейчас в регионе действует сразу несколько программ, включающих направление развития малоэтажного строительства. Оно является составной частью «Программы стимулирования развития жилищного строительства Красноярского края на 2011-2015 годы», принятой региональным правительством в 2010 году. С целью развития и поддержки малоэтажного жилищного строительства с 2007 года реализуется программа «Дом», в рамках которой предоставляются субсидии краевого бюджета на создание коммунальной и транспортной инфраструктуры земельных участков, выделяемых под малоэтажное строительство. В рамках программы за четыре года выделено 620,5 млн руб. на оборудование десяти площадок малоэтажной застройки. Всего, по данным красноярского министерства строительства и архитектуры, в 2011 году в крае предполагается ввести 998 тыс. кв. м жилья, из которых 322 тыс. кв. м придется на малоэтажную застройку. В последующие годы планируется наращивать объемы такого жилья. В 2013 году, по данным региональных властей, будет сдано 378 тыс. кв. м.
Совместно с Министерством регионального развития РФ краевое правительство реализует инвестиционный проект государственно-частного партнерства «Строительство малоэтажного жилья и коммунальной, энергетической, транспортной инфраструктуры района Новалэнд». Здесь создается микрорайон нового типа – малоэтажный. Общий объем финансирования проекта – 9,2 млрд руб. Из них более 1 млрд руб. выделяет инвестиционный фонд РФ, 0,5 млрд руб. – региональный бюджет и 7,6 млрд руб. – собственные и заемные средства инвестора. Полностью завершить строительство планируется до 2014 года. За это время будет введено в эксплуатацию 180 тыс. кв. м общей площади малоэтажного жилья.
Помимо Новалэнда по похожей схеме строится еще один крупный микрорайон — Северный, рядом с поселком Элита. В 2011 году планируется завершить первый этап реализации проекта, ввести в эксплуатацию 45 малоэтажных жилых домов. Предусматривается создание полноценной системы социальной и культурно-бытовой инфраструктуры с учетом масштаба микрорайона.
Как строят жилье в Иркутской области
В 2008-2009 годах строительная отрасль Иркутской области, как и в других регионах России, серьезно пострадала: темпы строительства снизились, многие объекты были заморожены, цены на жилье упали. Но с конца 2009 года спрос на недвижимость начал расти и ситуация стала улучшаться, в том числе в жилищном строительстве. Об этом свидетельствует увеличение количества стройплощадок и ежемесячный рост цен на квартиры. Однако говорить о полноценном выходе из кризиса еще рано.
Темпы ввода жилья в России в первом полугодии 2011 года снизились на 3,7% по сравнению с аналогичными показателями прошлого года. По данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), показатель составил 20,7 млн кв. м. В Иркутской области за полгода введено 314,7 тыс. кв. м жилья, что на 44,3% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По этому показателю среди субъектов Сибирского федерального округа Приангарье отстает только от Омской, Новосибирской, Кемеровской областей и Красноярского края. Согласно прогнозному плану по вводу жилья на 2011 год, составленному министерством строительства и дорожного хозяйства Иркутской области, до конца 2011 года должно быть введено 750 тыс. кв. м. Наибольшие объемы ввода жилья ожидаются в Иркутске — 400 тыс. кв. м. В Иркутском районе — 150 тыс. В Ангарске планируется построить 28 тыс. кв. м, в Шелеховском — 13,5 тыс., в Братске — 45 тыс., в Саянске — 11 тыс. м.
Первичный рынок жилья Иркутска и Иркутского района аналитики классифицируют по нескольким признакам. Первый - по степени готовности: объекты, находящиеся на стадии строительства, и объекты, готовые к эксплуатации. Как отмечают в аналитическом центре «Петергоф», в Иркутске квартиры в основном раскупаются на этапе строительства, до ввода в эксплуатацию «доживают» в основном квартиры большой площади и квартиры, расположенные на первых и последних этажах.
Второй и основной признак данной классификации — этажность застройки. Различаются высотное (9-15 этажей) и малоэтажное (до трех этажей) строительство. «По этой категории соотношение по объемам строительства примерно 40% к 60%, то есть малоэтажное строительство, поддерживаемое государством, набирает обороты, — комментирует заместитель гендиректора аналитического центра «Петергоф» Галина Воробьева. — Единственный недостаток в том, что под малоэтажное строительство выделяются в основном площади за чертой города».
Малоэтажное строительство рассчитано на потребителей среднего дохода и на обеспечение потребностей в жилье по госпрограммам, поэтому предполагает меньшую площадь квартир. Примерно каждая шестая квартира — двухкомнатная, каждая 20-я — трехкомнатная, остальные — однокомнатные.
По оценкам экспертов, наибольший спрос на загородную недвижимость направлен на сектор частного домовладения, то есть приобретение участка с жилым домом либо участка под строительство, и варьируется в ценовом диапазоне от 2 до 4 млн руб. Это обусловлено тем, что при высокой стоимости квартир в многоэтажных жилых домах имеющееся предложение зачастую не удовлетворяет покупателей по качеству и площади, а приобретение жилого дома или земельного участка под строительство дает потребителям возможность расширения своей жилплощади. В последнее время эксперты отмечают повышение правовой культуры населения: будущие частные домовладельцы обращают внимание не только на цену и расположение объекта, но и на категорию земель и разрешенное (целевое) использование приобретаемого ими земельного участка.