О, спорт! Ты — девелопер?

Считается, что крупные спортивные мероприятия — такие как Олимпиады, универсиады, чемпионаты мира или Европы — способствуют повышению цен на недвижимость в тех городах, где они проводятся. Так ли это на самом деле, выяснял корреспондент "Дома" АЛЬБЕРТ АКОПЯН.

Не до чая

Когда 4 июля 2007 года на сессии Международного олимпийского комитета в Гватемале президент МОК Жак Рогге объявил Сочи столицей зимней Олимпиады 2014 года, российские спортивные чиновники из сидячего положения подпрыгнули на высоту в половину человеческого роста. Примерно то же самое произошло с ценами в Сочи. На следующий день помидоры на местном рынке подорожали на 10-15%, квартиры — на 15-20%, а рост цен на землю убил последние надежды энтузиастов возрождения плантаций краснодарского чая.

Как чиновники Татарии встретили 31 мая 2008 года новость о том, что Казань станет столицей Всемирных летних студенческих игр 2013 года, доподлинно неизвестно: телевидение показало по-восточному сдержанные улыбки и столь же сдержанные слова благодарности, почему-то правительству РФ. Но стройкомплекс Казани явно ощутил благотворное влияние предстоящего спортивного события.

А вот дату 2 декабря 2010 года, когда в Цюрихе хозяйкой чемпионата мира по футболу 2018 года была названа Россия, рынок недвижимости пропустил мимо ушей. И совсем забылось 27 марта 2007 года, когда в кенийском Момбасе было объявлено о том, что Москва станет столицей чемпионата мира по легкой атлетике 2013 года. Никто прыжков с кресла в высоту не совершал, а в "Лужниках", где пройдет чемпионат, торговцы узнали об этом празднике только нынешним летом, когда их попросили вон.

Спорт, дороги, жилье

Известно, что рынок недвижимости городов, затронутых мировыми спортивными событиями, отнесся к ним по-разному. Часть причин лежит на поверхности. Тем не менее прогнозы экспертов относительно влияния на рынок зимней Олимпиады, универсиады и мундиаля существенно расходятся.

Уровень развития спортивной инфраструктуры какого-либо города и цены рынка жилой недвижимости, несомненно, связаны. И за примерами далеко ходить от Москвы не надо. Цены в Чехове (свыше 50 км от МКАД) практически не отличаются от цен в Люберцах, лежащих под боком у столицы. Причина проста: это гордость Чехова — самые современные в Подмосковье дворец спорта "Олимпийский" и Ледовый хоккейный центр. Соответственно, команды и школы всероссийского уровня по таким видам спорта, как хоккей, гандбол, водное поло, мини-футбол, баскетбол и другие. Ну а успешные родители, покупая жилье в Подмосковье, выбирают лишние полчаса в дороге для себя ради светлого будущего их ребенка. Ибо спортивный характер — главное условие успешности. Не сочтите за рекламу именно этого подмосковного города, но если родители не дураки, они обращают внимание и на дороги. В Чехове это отличное Симферопольское шоссе.

В репортаже из Гватемала-Сити после мхатовской паузы и "City of Sochi!" от Жака Рогге показалось, что выше всех подпрыгнул не тогдашний президент ОКР Леонид Тягачев и не олимпийский чемпион Евгений Плющенко, а министр транспорта Игорь Левитин. Радость министра за южную столицу России понятна. Если на Олимпиады в Турине и Ванкувере было потрачено примерно по €1,7 млрд на каждую, то бюджет олимпийского Сочи пока остановился на 950 млрд руб., или €23 млрд. И по словам главы правительства Владимира Путина, "от всей стоимости работ только 20% относятся напрямую к стоимости олимпийских объектов и связанной с ними инфраструктуры, а 80% — это инфраструктура самого региона: дороги, электроэнергетика, водоснабжение, газ".

Переоценить экономическое и политическое значение "сочинского проекта" трудно. Здесь впервые создается кластер морского и горнолыжного курорта, причем ставшего хозяином зимней Олимпиады. Чего ранее, но безуспешно добивалась Испания для горного массива Сьерра-Невада, также лежащего всего в полусотне километров от морского побережья Гранады.

Краткосрочный подъем

В общем, планов — громадье. Но ближе к Сочи. Генеральный директор Real Estate Consult Михаил Храмов не сомневается в долгосрочных перспективах "южной столицы": "Конечно, загубить можно любую идею. Но если после Олимпиады спортивные объекты попадут в хорошие руки операторам, которые умеют работать и умерять аппетиты владельцев, приличное будущее городу будет обеспечено. Например, отдых для наших отечественных звезд, что бы они ни говорили,— тяжелое испытание: на европейских курортах они никто. Им, а также состоятельным, но невыездным оборонщикам и многим другим жизненно нужен круглогодичный курорт в России. И тогда после небольшого падения, неизбежного после Олимпиады, город не деградирует. Пока, правда, выучка персонала в сочинских гостиницах оставляет желать лучшего. Кроме того, уже сейчас, а не после Олимпиады нужно приложить все силы, чтобы притащить в Сочи всевозможные причерноморские программы, фестивали от театров до кухни. Но этого не заметно".

Увы, слишком много "если". Видимо, поэтому генеральный директор аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ Владислав Луцков ограничился скорее констатацией текущей динамики цен: "Цены на жилье в Сочи в течение первого полугодия 2011 года не претерпели существенного роста: от 1% до 5%. Незначительный рост наблюдался в преддверии курортного сезона. Инвестиционный спрос на жилье достаточно высок, благодаря перспективам проведения Олимпиады в 2014 году, однако, по мнению некоторых участников рынка, после ее завершения цены могут снизиться".

Осторожен в высказывании и управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин, взглянув на проблему глазами инвесторов, но никак их не обнадежив: "Объявление Сочи столицей Олимпиады 2014 года, по сути, означало существенный рост потенциальной доходности жилья для инвесторов как за счет непосредственно самой Олимпиады, так и за счет активного развития инфраструктуры. Парадокс аномального роста цен на жилье в Сочи (кстати, он отмечался далеко не во всех сегментах рынка, а по большей части для жилья бизнес- и премиум-класса) был обусловлен тем, что практически 100% покупателей данного жилья во главу угла ставили инвестиционную мотивацию".

И скорее разочаровала инвесторов директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова: "Уже заявка на проведение Олимпиады сыграла значительную роль в росте цен. Сначала рынок набрал слишком высокие темпы роста, что характерно для молодых рынков, и эти темпы роста, вообще говоря, уже включили в себя так называемый олимпийский фактор. Потом в момент объявления о победе Сочи девелоперы "учли" этот фактор еще раз и долго не хотели признавать свою ошибку, а в 2008-м с началом финансового кризиса исправлять ее уже было бессмысленно. Надежды застройщиков на позитивное действие "олимпийского" фактора пока не сбылись: резкий рост цен, не подтвержденный существенным изменением инфраструктурной составляющей курорта (транспортная сеть, проблемы с электроснабжением, торговая, развлекательная и курортная инфраструктура), показался потенциальным покупателям необоснованным. Таким образом, сочинский опыт является скорее негативным".

Обратный рост

Вероятно, Казани повезло больше. Как рассказала главный редактор журнала "Жилой дом — Казань" Ирина Зимина, эйфория от победы за право принимать Всемирные летние студенческие игры 2013 года сменилась растерянностью перед наступившим кризисом: "Ведь большинство объектов недвижимости в городе, как и в стране в целом, строилось на кредитные деньги финансовых структур. А финансирование прекратилось, и стройки встали. Благо подоспевшая Универсиада очень помогла многим девелоперам выжить".

Но уже к августу--сентябрю 2009 года наметились первые перемены: цены медленно поползли вверх, спортивный комплекс, как спасительное лекарство, сократил реабилитационный период. К марту 2010 года казанские цены вернулись на докризисный уровень, а в мае, как лавина, рванул отложенный спрос. И 2010 год вывел Казань в лидеры по среднегодовому росту цен. Экономкласс в течение прошлого года дал рост в 15%. Самый же высокий рост произошел в бизнес-классе, составив 20-25%.

По мнению госпожи Зиминой, тенденция роста сохранится как минимум до осени следующего года. Это связано с сохраняющимся дефицитом жилья. Но если в 2009 году, по данным Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ республики было получено всего 25 разрешений на строительство, то в 2010-м было получено уже порядка 300 разрешений. С другой стороны, Казань, получившая спортивное мероприятие и соответствующую инфраструктуру, становится все более привлекательной как для жителей других городов республики, так и для бывших наших соотечественников из Средней Азии. При этом цена квадратного метра по-прежнему остается одной из самых низких среди региональных центров Поволжья, то есть сохраняет запас привлекательности.

Что касается чемпионата мира по футболу 2018 года, то здесь картина совершенно иная. "ЧМ-2018 будет разбросан по нескольким городам,— напоминает директор компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Юрий Тараненко.— Тем самым время пребывания болельщиков и спортсменов в каждом городе будет ограничено и размыто, хотя по продолжительности данные спортивные соревнования вдвое больше, чем Олимпиада. Конечно, коммерческая недвижимость в этих городах, особенно гостиничная, может улучшить свое рыночное состояние, но вряд ли инфраструктурные и рекреационные изменения будут столь уж масштабны и комплексны. В целом те города, где будут проходить футбольные матчи, пожалуй, переживут кратковременные инвестиционные бумы".

Действительно, одно дело разместить болельщиков более 100 стран, а другое — по несколько десятков, в лучшем случае паре сотен болельщиков шести-восьми команд, да и то по очереди и по две.

"Большая часть городов,— говорит Ольга Широкова,— где будут проводиться матчи в рамках ЧМ-2018, уже активно развивается, и статус их как экономический, так и какой-либо иной в связи с проведением чемпионата не изменится. Скорее следует говорить о росте/снижении популярности отдельных районов города в связи с планируемым развитием инфраструктуры".

Дмитрий Халин добавляет, что большинство из этих городов далеко не курортные: "Спрос на жилье в данных городах, будь-то Москва или Волгоград, со стороны чистых инвесторов — это не более 3-5% от общего количества заключаемых сделок. Сложившаяся инфраструктура, как транспортная, так и социальная, не позволяет рассчитывать на существенный рост доходности подобных объектов за счет улучшения качества жизни".

Возможно, что ЧМ просто еще далек от того, чтобы "взорвать" или хоть как-то повлиять на цены даже в некоторых городах. Первоначально сообщалось о том, что мундиаль примут стадионы 13 российских городов. Помимо Москвы (с Подольском) и Петербурга это Калининград, Ярославль, Нижний Новгород, Саранск, Казань, Самара, Екатеринбург, Волгоград, Краснодар, Сочи, Ростов-на-Дону. В феврале прошло сообщение о том, что из гонки выбывают Подольск, Саранск и даже... Екатеринбург с его превосходным пиар-проектом строительства стадиона прямо на границе Европы и Азии.

Прошел почти год, но окончательного решения нет. Обычно о подобной ситуации говорят: "Торг идет до последнего". Несмотря на то что первоначально завершение подготовки относили к 2013 году, чтобы в течение пяти лет обкатать новые и реконструированные стадионы, есть косвенные признаки того, что на обкатку хватит и пары-тройки лет, то есть плотно объектами ЧМ займутся после сдачи олимпийских объектов в Сочи, где обкатывают надежность девелоперов.

Ну а "королева спорта", несмотря на то что чемпионат мира по легкой атлетике по популярности среди любителей спорта и частоте упоминаний в СМИ занимает третье место после Олимпийских игр и чемпионатов мира по футболу, в нашем случае оказалась Золушкой. Во-первых, существующей инфраструктуры Москвы с лихвой хватит, чтобы состязание легкоатлетов осталось незамеченным для рынка. А во-вторых, Россия не Кения и не Ямайка. Стоило ли отнимать у них этот праздник? Неспортивно как-то.