От звонка до звонка

Близостью к детским образовательным учреждениям хорошего уровня не прочь похвастаться множество коттеджных поселков, хотя тех, кто на самом деле располагается в шаговой доступности от школ, не так уж и много. Интерес семей с детьми к таким проектам очень высок. Правда, чтобы этот интерес вылился в реальную покупку, школа должна уже функционировать вне зависимости от стадии готовности поселка, а сам коттедж при всей своей близости к школе не иметь с ее территорией общей границы.

Парта в пешей доступности

Жить бок о бок со школой — мечта всех детей от 5 до 17 и их родителей, уставших от стояния в пробках как в Москве, так и за ее пределами. Главное, чтобы учебное заведение при этом было достойным. Таких в Подмосковье вне городских территорий наберется несколько десятков, хотя у каждого ученика и родителя свои представления о качестве образования. Неудивительно, что даже самые состоятельные семьи, подбирая удобный для проживания загородный дом, осмотр вариантов зачастую начинают не с коттеджных поселков, а с самих школ. После чего внимательно изучают дорогу от места учебы детей до будущего дома и лишь затем переходят к обзору участков, коттеджей, а также спортивной, развлекательной и иной окрестной инфраструктуры. Риэлторы могут поведать множество подобных историй. Вот, например, о чем рассказали в компании Blackwood.

Не так давно к ним обратился глава большой и дружной семьи, решившей поменять столичную жизнь на загородную. Детей в семье трое. Двое старших учатся в средних классах, помимо общеобразовательной программы факультативно осваивают иностранные языки, играют в большой теннис и занимаются плаванием. А самая младшая, которой предстояло пойти в школу в нынешнем году, берет уроки игры на фортепиано. Очевидно, что, поменяв место жительства, автоматически требовалось поменять и школу: ежедневно мотаться в Москву и обратно детям слишком утомительно. Требование к самому дому, по сути, было одно: чтобы в нем было удобно и безопасно всем членам семьи. При этом бюджет покупки особой роли не играл. Зато от школы хотелось многого. Во-первых, чтобы при необходимости от нового дома до нее можно было добраться пешком. Во-вторых, чтобы уровень преподавания не уступал московскому. И, наконец, в-третьих, учебное заведение должно было позволить юному поколению продолжить и основное, и дополнительное обучение в полном объеме.

В базе данных агентства подходящих на первый взгляд вариантов нашлось немало. Осмотр по традиции начали с Рублево-Успенского шоссе, которое из всех подмосковных направлений наиболее богато детской образовательной инфраструктурой. Посетили частную школу "Сосны", одно из старейших учебных заведений Рублевки, школу "Президент", гимназию "Жуковка" и даже несколько обычных, не частных, школ, которые тоже дают неплохое образование: среднюю школу в поселке Горки-10, Успенскую общеобразовательную школу, школу на территории сельского поселения Горское. Однако большинство из них клиента не устроили, а рядом с теми, которые в целом подходили, интересных домов в продаже не было.

Поиск продолжили в окрестностях Новорижского шоссе с его более "молодыми" коттеджными поселками и новой современной инфраструктурой. Съездили в Ломоносовскую школу "Интек", заглянули в "Бакалавр", прогулялись по Павловской гимназии. Последний вариант клиента особенно заинтересовал. Гимназия вызывала доверие не только благоустроенной охраняемой территорией и внешним видом, который, конечно, впечатляет масштабом, но и внутренней структурой и сервисом. Она сочетает в себе, по сути, четыре школы: общеобразовательную, языковую, музыкальную, спортивную и центр творчества. Это оказалось чрезвычайно удобно для большой семьи, где у каждого ребенка свои интересы. На ней и остановились. А коттедж подобрали в соседствующем с гимназией поселке "Павлово-1", откуда до места учебы можно добраться, минуя проезжую часть, по велосипедной дорожке. Семья уже обживает свой новый дом. В данный момент, по словам руководителя загородного офиса "Павлово" компании Knight Frank Алексея Трещева, в поселке выставлено на продажу 15 коттеджей в состоянии "под ключ" и "под отделку". Цены домов, которые будущим владельцам предстоит облагородить самостоятельно, начинаются с $2,2 млн, а самый дорогой из полностью готовых к проживанию коттеджей продается за $10 млн.

Сила знаний

Любопытно, что многодетная семья остановила свой выбор на школе, которая располагается вне территории поселка, хотя фактор близости к учебному заведению был для них одним из решающих. Точно так же зачастую поступают и другие покупатели. Причем даже если они выбирают школу, входящую во внутреннюю инфраструктуру поселка, то коттедж присматривают на некотором удалении от места учебы ребенка.

Так, в "Резиденции Монолит", где располагается Ломоносовская школа "Интек" (по уровню и разнообразию предлагаемого образования, а также ценам на Новорижском шоссе ее называют главным конкурентом Павловской гимназии), сейчас можно приобрети несколько домов под чистовую отделку (разброс цен — $1,3-5 млн), а также три коттеджа с облагороженными участками и внутренним пространством домов ($4,9-9,5 млн). Казалось бы, особый интерес родители школьников должны проявлять к двухэтажному особняку (575 кв. м, участок 30 соток), в который можно въехать хоть сейчас. На первом этаже этого дома размещается украшенная затейливой фреской просторная столовая, соединенная с большим зимним садом, классическая гостиная с камином, основательный кабинет, обставленный выполненной на заказ мебелью из дуба. На цокольном этаже — домашний кинотеатр и украшенная мозаикой SPA-зона с бассейном и сауной. А на втором этаже, куда ведет кованая лестница, две уютные детские, пространственно отделенные от зоны спален для взрослых. Но главное — расположен коттедж так, что практически с крыльца можно наблюдать за происходящим на школьном дворе.

Однако даже родители школьников рассматривают столь тесное соседство со школой как недостаток и чаще интересуются более удаленными объектами. Точно такая же ситуация в "Княжьем озере" и во многих других поселках с собственными школами. Объясняется она довольно просто. Как правило, школы ориентированы не только на юных жителей поселков, но и на любых других детей. Это следствие школьной экономики и желания избежать избыточного финансового обременения для владельцев домов. Поэтому школьное здание обычно располагается ближе к проезжей части, а значит, и окрестные участки тоже окажутся невдалеке от дороги и автоматически станут наименее ликвидными из всех предложений поселка. Кроме того, школа не самый тихий объект инфраструктуры, что не добавляет привлекательности расположенным рядом домам.

Впрочем, это касается лишь непосредственно соседствующих со школой зданий. Чуть более удаленные, напротив, вызывают повышенный интерес потенциальных покупателей и арендаторов. Причем проявляется он моментально, стоит только школе распахнуть свои двери. "Например, в прошлом году в поселке Park Vill открылась школа "Президент",— рассказывает руководитель отдела загородной недвижимости агентства Tweed Ирина Калинина.— Как только это произошло, арендные ставки в округе резко возросли. Причем рост был таким существенным, что часть выставленных на продажу домов "под ключ" была быстренько переориентирована на сдачу в аренду. Подобная ситуация и с Первой московской гимназией в "Липках", которая располагается в дальнем конце Рублево-Успенского шоссе. Это привилегированная школа, где учатся дети из очень богатых и статусных семей. Именно благодаря ей повысился интерес к "дальней" Рублевке, и сейчас многие готовы приобрести здесь недвижимость, чтобы обучать детей в этой школе. Причем речь идет не только об уже готовых объектах. Благодаря соседству с Первой московской гимназией вырос интерес и к строящимся в округе поселкам. Например, Madison park и Lipki park".

Классная тоска

Все эти правила в полной мере действуют лишь тогда, когда школа уже построена и функционирует, в ней работает качественный оператор детского образования, а отзывы об уровне обучения самые положительные. С учебными заведениями, которые пока еще только в проекте, ситуация более сложная. Покупатели их, конечно, тоже учитывают как возможный бонус, но как веский аргумент в пользу повышения цен на недвижимость рассматривать не готовы. Потому что знают: немало школьных проектов, обещанных застройщиками, так и не было реализовано. "Например, в коттеджном поселке "Балтия" еще до кризиса 2008 года было отстроено здание школы, но до сих пор оно пустует",— рассказывает заместитель генерального директора Vesco Consulting Татьяна Алексеева.

Аналогична ситуация со школой, которая должна была появитьс в комплексе NovaRiga, обещавшем стать внешним инфраструктурным проектом для всех поселков компании Villagio Estate. Однако судьба этого проекта до сих пор под большим вопросом. Не появилась пока школа и в давно обжитом поселке "Новые Вешки", хотя открыть ее обещали еще в 2010 году. На сегодня готова лишь коробка здания без внутренней отделки и разводки коммуникаций, и вероятность того, что до следующего учебного года успеют завершить все работы, подобрать оператора и пройти лицензирование, не слишком велика.

Неплохую школу обещают открыть в жилом комплексе «Олимпийская деревня Новогорск». Причем оператора для нее выбрали задолго до начала строительства. "Здесь откроют Британскую гимназию, где около 60% предметов будет преподаваться на английском специально приглашенными для этого преподавателями--носителями языка, а выпускники помимо российских аттестатов получат сертификаты международного образца",— говорит управляющий по продажам комплекса «Олимпийская деревня Новогорск» Дмитрий Котровский. Школу откроют 1 сентября 2013 года.

Ситуации с задержками строительства школ, конечно, неприятны, но еще хуже, когда в уже функционирующем заведении внезапно начинают меняться операторы образования, особенно если это касается крупных поселков. "Застройщики, понимая важность школы для жильцов поселка, всегда стараются пригласить известного оператора,— говорит Ирина Калинина.— Но иногда случается облом, как в поселке "Княжье озеро". Там сменился оператор (видимо, не по силам была довольно высокая арендная плата). В итоге многие покупатели, пришедшие сюда именно из-за бренда хорошей школы, были разочарованы и даже съехали". Кстати, это уже не первая смена учебного курса "Княжьего озера". Вначале здесь располагалась школа "Президент", потом его место занял "Бакалавр", а теперь здесь функционирует мини-школа Junior school, которая, как следует даже из названия, ребят старших классов обучать не готова. Сейчас в продаже здесь имеется более сотни домов, а цены варьируются от $0,7 млн до $5,3 млн. Причем в основном теперь "Княжьим озером" интересуется более старшее поколение или молодые принципиальные холостяки, которых никакие школьные коллизии напугать не могут.

Наталия Павлова-Каткова