Не совсем квартиры

Апартаменты в России — это уникальный сегмент, аналогов которому в мире практически нет. Из-за того что они считаются объектом нежилой недвижимости, в апартаментах можно легко открыть офис и сделать любые перепланировки. Однако на такую покупку сложно взять ипотечный кредит и придется платить за ЖКХ по повышенным тарифам.

Странный рынок

В западных странах под апартаментами подразумеваются сдаваемые в аренду готовые к проживанию квартиры в доходных домах, гостиницах или даже офисных комплексах. По сути, это наиболее популярная альтернатива гостиницам — жилье большой площади, отличающееся от обычных квартир наличием организованного сервиса услуг; чаще всего это объекты с хорошими видовыми характеристиками, ориентированные на клиентов среднего класса и выше. Однако в России апартаментами называют нечто другое: согласно приказу Ростуризма от 21 июля 2005 года N 86 "Об утверждении Системы классификации гостиниц и других средств размещения", апартамент — это номер площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат, а также имеющий полный санузел и кухонное оборудование. "Если обратиться к жилищному законодательству, то можно сделать вывод, что апартаменты не входят в перечень жилых помещений, указанных в ст. 16 Жилищного кодекса, поскольку располагаются в многофункциональных нежилых комплексах. В связи с этим с юридической точки зрения апартаменты относятся к нежилой недвижимости",— объясняет юрист юридической компании "Юков, Хренов и партнеры" Сергей Горбылев.

По словам партнера, директора департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерины Тейн, можно с уверенностью сказать, что с юридической точки зрения у российских апартаментов аналогов в мире нет. "В других странах апартаменты — это вполне сформировавшийся бизнес, серьезная конкуренция гостиницам, а в России по такому принципу работает только одна компания — ГлавУПДК",— говорит эксперт. Причем площадь апартаментов зависит от местоположения жилого дома и целевой аудитории, на которую рассчитан тот или иной проект. Таким образом, апартаментами могут называться как однокомнатная квартира-студия площадью до 60 кв. м, так и просторный пентхаус площадью 400 кв. м и более. Причем в России апартаменты с точки зрения закона не считаются в полном смысле постоянным жильем. В них нельзя зарегистрироваться, следовательно, нельзя прикрепиться к муниципальным дошкольным и школьным учебным учреждениям, медицинскому обслуживанию. Именно этот аспект стал ключевым при определении апартаментов как одного из видов российской недвижимости. "В России апартаменты — это в первую очередь квартиры без права прописки, запланированные в тех местах, где строительство жилья по тем или иным причинам невозможно или невыгодно",— рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

С этим связаны и особенности рынка апартаментов. Во-первых, застройщик при возведении здания не обязан придерживаться строительных норм и правил, разработанных для строительства жилых помещений, например требований инсоляции, а девелопер не обременен обеспечением будущих жильцов социальной инфраструктурой и машиноместами. В результате застройщик может нарезать апартаменты при желании очень маленькими кусками, например от 20 кв. м. "Если в Санкт-Петербурге квартиры-студии такой площади — это любимый продукт местных начинающих инвесторов, то в Москве строительство такого формата просто невозможно в силу очень серьезных обязательств по обеспечению каждой квартиры машиноместами. В итоге застройщику просто невыгодно так мелко нарезать площади, единственный выход — это апартаменты",— объясняет управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. Следствием необычного статуса апартаментов является и то, что в них можно устроить офис — законодательство не содержит норм, препятствующих этому. "Если апартаменты имеют статус нежилого помещения, то в них можно открыть и офис, и даже апарт-отель",— говорит заместитель генерального директора по маркетингу и продажам "Пересвет-Инвест" Ирина Кирсанова. В итоге собственник может выкупить целый этаж и сдавать комнаты внаем. Но при этом апартаменты не подпадают ни под какие программы, направленные на поддержку покупки жилья. Например, получить ипотечный кредит под их покупку очень непросто. Кроме того, в отличие от квартиры, кредитор может изъять у собственника апартаменты, даже если это его единственное жилье. "В соответствии со ст. 79 ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику жилое помещение, если для него оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением",— говорит председатель совета директоров компании "Рябинников и Партнеры" Владимир Рябинников. И указывает на то, что, поскольку апартаменты жилым помещением не являются, действие указанной статьи на них не распространяется. И налог на апартаменты выше, чем на жилую недвижимость. К тому же при продаже апартаментов, находившихся в собственности более трех лет, продавец не может получить налоговый вычет, предусмотренный для квартир.

Плюсы есть

Ключевая особенность апартаментов — отсутствие возможности постоянно в них зарегистрироваться, по словам Константина Ковалева, нивелируется тем, что чаще всего покупатели таких объектов уже владеют каким-то жильем. В результате этот недостаток компенсируется меньшей ценой по сравнению с аналогичными жилыми квартирами, а в элитном сегменте отсутствие возможности регистрации в большинстве случаев не оказывает решающего воздействия на принятие покупателем решения о покупке. Зато основным достоинством апартаментов является их престижное местоположение: они располагаются там, где жилье строить нельзя. Одним из существенных преимуществ апартаментов перед жилыми помещениями является также то, что при перепланировке, если позволяет разводка труб, можно переносить санузлы и кухни без привязки к "мокрой точке".

Как правило, апартаменты располагаются в составе делового комплекса и включают всю необходимую инфраструктуру для проживания и работы. Продавая апартаменты, управляющая компания предлагает пользоваться всеми возможностями и службами, характерными для гостиницы: бизнес-центром, рестораном, бассейном, залом для праздников, SPA и центром красоты, высокоскоростным интернетом и т. д. "Практика показывает, что жить в МФК очень комфортно и удобно, если девелопер позаботился о ряде моментов. Прежде всего о безопасности и разведении потоков: у нас владельцы апартаментов, посетители и сотрудники компаний бизнес-центров и инфраструктурных объектов имеют ограниченные и персонализированные уровни доступа и не пересекаются даже в паркинге",— говорит директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева. Более того, по ее словам, в своих договорах о продаже апартаментов компания указывает, что апартаменты могут использоваться только для жилых целей, другие возможности исключены. Таким образом, в соседней квартире все-таки не может появиться офис.

Еще одно существенное достоинство апартаментов — это более низкие цены: если за границей апартаменты стоят дороже обычного жилья, то в России — наоборот. "Разница в цене в среднем по рынку составляет около 20% по сравнению с квартирами, и тем самым она может компенсировать отсутствие прописки. Потенциал этого сегмента очень высокий, и если хочется жить в центре, а точечной застройки не будет в обозримом будущем, то можно и в нежилое заселиться",— говорит президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт. По ее словам, в комплексе "Мещерское" на Воскресенской улице предлагаются апартаменты ценой $4500-7000 за 1 кв. м, что соответствует стоимости квартиры в хорошем доме на юго-западе Москвы. По словам Константина Ковалева, средняя цена на первичном рынке апартаментов по итогам первого полугодия 2011 года составила $7400 за 1 кв. м. В рамках отдельных проектов апартаменты на 15-20% дешевле аналогичных квартир, имеющих статус жилых помещений. На практике это означает, что, сдавая впоследствии апартаменты в аренду, собственник получит более высокий уровень доходности, чем владелец обычной квартиры. Ведь с точки зрения арендных ставок апартаменты ничем не отличаются от обычных квартир.

Переквалификация в нежилье

По воспоминаниям риэлторов, первым примером на московском рынке были апартаменты в "Неглинной Plaza" примерно шесть-семь лет назад. "Продавались они не очень быстро: ввиду того что это был новый формат на рынке, покупатели достаточно настороженно приняли его. При этом застройщик обещал перевести апартаменты из нежилого фонда в жилой. Насколько мне известно, обещание было впоследствии выполнено",— говорит Екатерина Тейн. Иногда апартаменты возникают потому, что объект не получает статус жилья, не проходя по каким-то нормам, например инсоляции. Примером этого является ЖК "Кутузовская ривьера", где продается 120 тыс. кв. м, из них 90 тыс. кв. м — квартиры, которые согласовал город, остальное застройщик выстроил, поправив "экономику" проекта, и реализовал как апартаменты. "В кризис очень многие девелоперы решили переквалифицировать свои объекты целиком или частично из офисов в жилые апартаменты в связи с падением рынка коммерческой недвижимости. Уже тогда стало очевидно, что рынок жилой недвижимости гораздо быстрее станет вновь привлекательным для инвесторов и покупателей",— говорит Карен Мелконян, директор EliteCenter. Так, участники рынка выделяют проект loft-квартал "Даниловская мануфактура 1867". Первая очередь сдается в 2011 году. Площадь апартаментов может составлять от 37 до 140 кв. м, но цены вряд ли можно назвать низкими. Например, апартаменты площадью 75,51 кв. м стоят около 17,3 млн рублей. В том же районе на Павелецкой набережной можно найти трехкомнатную квартиру в сталинском доме площадью 80 кв. м за 12,5 млн рублей, а в новом монолитном доме на Серпуховском Валу квартира площадью 64 кв. м реализуется за 13,4 млн рублей. Похожий проект — MANHATTAN HOUSE есть у метро "Динамо": здание 1930-х годов было перестроено в loft-апартаменты. Площадь и планировка апартаментов также различны, самые демократичные варианты площадью 54 кв. м продаются за 9,8 млн рублей. Есть предложения апартаментов и в удаленных районах Москвы. Например, на Братиславской строится многофункциональный комплекс "Первый деловой дом", где без отделки реализуют однокомнатные апартаменты 47,8 кв. м за 4,7 млн рублей. Для сравнения: в том же районе предлагают однокомнатную квартиру площадью 39 кв. м в монолитно-кирпичном доме за 5,5 млн рублей. Причем квартира в далеко не лучшем состоянии.

Одним из необычных примеров апартаментов экономкласса участники рынка называют проект "ОКВиль" на северо-востоке от Москвы — для этого формата выбор площадки, по мнению экспертов, совершенно нетипичен. "Мы стали первопроходцами, на северо-востоке Подмосковья подобных предложений пока нет. Апартаменты площадью 21 кв. м в цокольном этаже стоят от 1,2 млн рублей. В дальнейшем владельцы планируют свои апартаменты сдавать в аренду, для многих это хорошее вложение денег, со временем, сделав достаточные накопления и продав апартаменты, можно улучшить свои жилищные условия",— говорит директор по маркетингу ГК "ГородОК" Полина Чалая. В следующем году Capital Group, по словам Ирины Рогачевой, представит рынку два новых МФК с апартаментами — на 16-м участке "Москва-Сити" и новый комплекс бизнес-класса на Хорошевском шоссе.

По данным Blackwood, к концу первого полугодия 2011 года объем предложения на первичном рынке составил порядка 785 апартаментов, то есть около 100 тыс. кв. м в 13 комплексах, в том числе три комплекса на территории "Москва-Сити". Причем в структуре предложения преобладают объекты бизнес-класса. Их доля от общей площади представленных на рынке апартаментов составляет более 65%. Оставшаяся доля приходится на апартаменты элитного класса. "По сравнению с жилыми комплексами в сегменте апартаментов наблюдается более низкая динамика сделок. В то же время сейчас много проектов, которые проходят реконцепцию из офисов в апартаменты. В 2012 году выход апартаментов на рынок продолжится, конкуренция на фоне ограниченного спроса усилится",— рассказывает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" Мария Литинецкая. Например, по ее словам, в марте 2011 года на рынок вышел новый проект KR Properties — "Николаевский дом" по адресу Комсомольский проспект, 9А. Как говорит директор по продажам KR Properties Александр Подусков, апартаменты в проектах Manhattan House и "Николаевский дом" продаются на 20% дешевле, чем квартиры на первичном фонде и на одном уровне со "вторичкой" в том же районе. "В среднем цена 1 кв. м для апартаментов на 20-25% ниже, чем для квартир сопоставимого качества. Впрочем, в последнее время застройщики стремятся проектировать апартаментные комплексы таким образом, чтобы они напрямую не конкурировали с близлежащими квартирными проектами",— говорит управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин. По его словам, достигается это за счет более мелкой нарезки. Например, в апартаментных комплексах бизнес-класса сегодня можно приобрести помещения площадью от 30 кв. м, а в аналогичных по качеству жилых домах метраж квартир, как правило, не ниже 50 кв. м. За счет такого маркетингового хода цена 1 кв. м в апартаментных проектах практически не уступает цене в жилых домах.

Алексей Лоссан