На все четыре стороны

Пентхаус можно назвать самым дорогим и самым переоцененным сегментом элитной недвижимости. C кризисом целевая аудитория такого жилья существенно уменьшилась, но риэлторам пока удается поддерживать высокие цены и миф о дефиците пентхаусов в Москве.

Квартира на высоте

В середине 1990-х годов "пентхаусами" считались двухуровневые квартиры и жилье с присоединенными мансардами в первую очередь в сталинских и дореволюционных домах. "Мансарды как элемент элитного жилья стали едва ли не первым достижением постсоветского рынка недвижимости,— рассказывает Екатерина Румянцева, генеральный директор Kalinka Realty.— В середине 1990-х активно работала компания "ГУП "Ликом-центр"", которая приватизировала муниципальные чердаки, выкупала квартиры на последних этажах и продавала такое двухуровневое жилье по $300-700 за 1 кв. м как пентхаусы". Первый настоящий пентхаус в Москве — квартира площадью более 300 кв. м на последних этажах с террасой более 200 кв. м и видом на четыре стороны света — появился в 1999 году по адресу Молочный переулок, 1. После этого объекта, по уверениям риэлторов, ничего нового на рынке "изобретено" не было.

Ажиотаж вокруг пентхаусов начался в самом начале 2000-х годов вместе с модой на элитные новостройки. "В тот период объекты старались проектировать по всем канонам жанра, а именно: отдельный вход с лобби, охраной и собственным лифтом; два и более уровня; панорамное застекление с видом на четыре стороны света; наличие больших террас в соотношении, близком два к одному от общей площади объекта; потолки выше 3,8 м; собственная система дымоудаления для камина. То есть все те характеристики, которые и определяют максимальную обособленность проживающих в пентхаусе от остальных жильцов дома",— говорит Карен Мелконян, директор EliteCenter. Образцовым с точки зрения проектирования по всем канонам эксперт называет пентхаус "Цезарь" в ЖК "Алые паруса" — настоящий особняк площадью 1734 кв. м на крыше высотного дома с вертолетной площадкой, СПА и бассейном.

До кризиса рынок пентхаусов считался закрытым, почти во всех новых объектах при открытии продаж квартиры были уже проданы или стояли "под бронью". В открытой продаже появлялись буквально единичные предложения. Обладание пентхаусом провозгласили самым ярким показателем успеха и достатка. Такой ажиотаж привел к тому, что застройщики начали халтурить — пренебрегать одной или несколькими обязательными составляющими классического пентхауса. Часто потребителю предлагали последние этажи жилых комплексов с хорошими видами либо террасные квартиры, которые не отвечали всем требованиям классического пентхауса. Кроме того, пентхаусы строились на последних этажах комплексов домов бизнес- и чуть ли не экономкласса. Они не имели отдельного входа, продавались по цене чуть выше обычной элитной квартиры, имели небольшую площадь и остекление только на две стороны света.

Кризис 2008 года остановил "пентхаусную вакханалию". Люди достаточно быстро ограничили свои расходы на роскошь вообще и на дорогое жилье в частности. Потенциальных покупателей пентхаусов останавливала большая площадь — даже с дисконтом за квадратный метр итоговая цена все равно казалась астрономической. В свою очередь, продавцы не спешили демпинговать, полагая, что "эксклюзивный объект всегда найдет своего покупателя". На время про пентхаусы просто забыли.

Но некоторые равнее других

Участники рынка утверждают, что пентхаусы, как и пять лет назад, продолжают оставаться штучным и поэтому дорогим товаром. "Это приобретение для собственных нужд, подчеркивающее высокий социальный статус приобретателя. Данные объекты, как правило, выставляются на продажу в конце строительства дома либо в начале, но уже не по инвестиционным ценам, что исключает возможность "инвестиционного заработка" на процессе строительства",— говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Поэтому рассуждения о том, насколько оправдались докризисные вложения в пентхаусы в плане роста цен и аренды, не совсем корректны. Стоимость пентхаусов не показывает значительной рыночной динамики, поэтому не стоит говорить о вложении в такие объекты с целью инвестиций. Сдачу пентхауса в аренду также нельзя назвать доходным делом. "Покупка для аренды заведомо невыгодный бизнес, поскольку ремонт и эксплуатация потребуют больших затрат и рентабельность будет крайне низкой",— говорит Елена Лашко, директор по развитию агентства недвижимости "Усадьба". Правда, по словам господина Мелконяна, на рынке все-таки встречаются предложения по аренде пентхаусов, но это так называемая разовая аренда под закрытые частные мероприятия. Так, один из пентхаусов в ЖК "Воробьевы горы" используется летом для закрытых клубных вечеринок, причем к неудовольствию остальных жильцов дома.

Так за недолгую историю рынка недвижимости из московских пентхаусов сделали внерыночную категорию. Дисконт на пентхаусы делают редко — как правило, продавец "из принципа" ждет своего покупателя. Есть объекты, срок экспозиции которых затягивается совсем надолго. Например, по данным риэлторов, объект по адресу Колымажный переулок, 7 "висит" в продаже уже несколько лет. Правда, декларируемая аналитиками малая динамика цен вызывает некоторые сомнения. Один из риэлторов на условиях анонимности рассказал "Ъ", что цены на пентхаусы просели по сравнению с предкризисными и на деле реальные суммы сделок колеблются в районе $30 тыс. за "квадрат". Тогда как докризисные цены в среднем составляли $50 тыс. за 1 кв. м площади. Хотя застройщики рапортуют, что покупатели начинают возвращаться, интересоваться, что есть в продаже, прицениваться, рынок далек от восстановления.

Мэр против пентхаусов

Ожидать выхода каких-то новых объектов в центре, способных изменить рынок, не приходится. По словам Карена Мелконяна, все громкие премьеры новых жилых комплексов уже есть в продаже. Эксперты Knight Frank говорят, что в этом году предложение на первичном рынке пополнилось пятью пентхаусами в двух проектах корпорации "Баркли" по адресу Первый Зачатьевский, 8/9. Из готовящихся к строительству и реализации, эксперты Kalinka Realty называют ЖК Knightsbridge на Кооперативной улице и проект реконструкции доходного дома начала XX века на улице Пречистенка, 13. "Пока пентхаусный этаж только возводится, но вероятнее всего, там будет один пентхаус площадью 1400 кв. м",— говорит Екатерина Румянцева. В компании "ДОН-Строй Инвест" пентхаусы предусмотрены в четырех новых проектах класса, которые выходят на рынок с конца этого года и до конца 2012 года. Кроме того, застройщик готовит к продаже пентхаус площадью 1968 кв. м в доме на Мосфильмовской улице и обещает, что это будет самое дорогое предложение на рынке. Отчасти поэтому, наверное, продажники "ДОН-Строй Инвеста" считают, что примерно в течение года-двух спрос в этом сегменте окончательно восстановится и пойдут реальные сделки.

Основная масса участников рынка смотрит в будущее без особого оптимизма. "Новые элитные дома появятся, как только решится вопрос с запретом строительства в центре и решится судьба тех проектов, которые сейчас лежат на согласовании в мэрии",— говорит господин Мелконян. По словам Ирины Рогачевой, директора департамента элитной недвижимости Capital Group, важен вопрос перспектив развития любых девелоперских проектов сегодня в Москве, и тем более с настоящими пентхаусами. "Их наличие предполагает индивидуальный архитектурный проект здания и центральный location. В условиях известных ограничений и отсутствия большого количества площадок для новых проектов в ЦАО можно предположить, что пентхаусы будут появляться, но останутся такими же единичными предложениями, как и в целом новые проекты в центре",— говорит госпожа Рогачева.

Ольга Рогачева