Коммерческий вариант
За последние годы Сочи стал одним из самых привлекательных городов юга России для ведения бизнеса. Однако выход на рынок Сочи новых компаний сдерживает отсутствие качественной коммерческой недвижимости.
Торг неуместен
В сегменте коммерческой недвижимости Сочи, по мнению экспертов, особенно перспективны проекты в сфере торговой недвижимости. Предложение торговых площадей ограниченно, а спрос достаточно велик, поскольку все больше местных и федеральных компаний планируют открывать в Сочи собственные торговые площадки. «Рынок торговой недвижимости Сочи до сих пор развит слабо, — оценивает ситуацию заместитель генерального директора по маркетингу АН «Винсент Недвижимость» Борис Лебедев. — Объем торговых площадей на текущий момент оценивается на уровне 100 тыс. кв. м. При этом наблюдается дефицит площадей до 20 кв. метров для небольших предприятий розничной торговли. Сложно найти и помещения площадью более 1500-200 кв. м. Такие большие площадки требуются в основном сетевым ритейлерам. Предложение покрывает спрос лишь по позициям средних площадей 50-70 кв. м».
«Спрос на коммерческую недвижимость в Сочи был всегда, — рассказывает президент Гильдии риэлторов Сочи, генеральный директор АН «Алмаз-Юг» Михаил Титов. — Особенно это касается торговых площадей в центральной части города».
И это даже несмотря на то, что в Сочи за последние несколько лет были реализованы новые качественные проекты в этом сегменте. «Сегодня в Сочи функционируют шесть основных торговых центров общей площадью более 55 000 кв. м, — продолжает г-н Лебедев. — За прошедшие три года было открыто три новых торговых центра: «Новый век», «Александрия» и «Олимп».
В трехуровневом торговом центре «Новый век» работают около 100 магазинов, на территории комплекса расположена охраняемая автостоянка на 300 автомобилей, банкоматы, отделения банков и супермаркет. Девелопер проекта — ООО «Новый век», объем инвестиций — около 300 млн рублей.
Общая площадь торгового центра «Александрия» — 15587 кв. м, в том числе: торговая — 5 800 кв. м, офисная — 2 100 кв. м. Первые четыре уровня предназначены для расположения торговых помещений. На пятом уровне разместились объекты общепита, кухни и подсобных помещений площадью 1 420 кв. м. Любопытно, что в здании есть возможность использования крыши. Здесь расположена обзорная площадка, а также предусмотрены места для размещения кафе или ресторана. Застройщик — «Интергород» (входит в холдинг «Оптима Инвест»), собственник — ЗАО «Маркет», объем инвестиций — около 470 млн рублей.
Торговый центр «Олимп» был открыт год назад. Общая площадь комплекса — 34 400 кв. м, торговая — 25 300 кв. м. Застройщик — ООО «Мика Авто», собственник — РЦБК Групп. Объем инвестиций — около 1 млрд рублей. Якорные арендаторы центра: гипермаркет «Карусель», «Спортмастер», «М.Видео». Помимо торговых объектов здесь расположены объекты развлечений: 5-зальный кинотеатр, боулинг, детская игровая зона. Оценивая перспективы развития сегмента торговой недвижимости в Сочи, все эксперты связывают перемену ситуации со строительством в городе крупного торгово-развлекательного центра «МореМолл». Инвестиционным консультантом проекта выступает компания ТПС, осуществляющая функции единого исполнительного органа и выполняющая контроль над ходом строительства.
«МореМолл» расположится между двумя центральными магистралями города. Общая площадь ТРЦ — 155 000 кв. м, из них 80 000 кв. м будут отведены под аренду торговых площадей. В новом ТРЦ запланированы 250 галерейных магазинов и 40 различных точек питания, в том числе кафе и ресторанов, выходящих на набережную. Уже известны некоторые будущие арендаторы: в торговом центре разместятся магазины марки «Индитекс», продуктовый гипермаркет «О'кей», гипермаркет электроники и бытовой техники «М.Видео», гипермаркет спорттоваров «Спортмастер», семейный развлекательный центр Happylon, многозальный кинотеатр «Люксор» с залом IMAX. Ввод объекта в реализацию запланирован на первый квартал 2012 года.
«Инвестиции в этот проект составят порядка 250 млн долларов, — рассказывает Татьяна Корсакова, руководитель дирекции маркетинга, ОАО «Инвестиционная компания «ТПС». — «МореМолл» станет первым и пока единственным торгово-развлекательным центром в Сочи суперрегионального формата».
Частичная разморозка
По мнению Михаила Титова, строительство торгового центра «МореМолл» отчасти закроет дефицит торговых площадей в городе, дав возможность выйти на рынок Сочи крупным сетевым игрокам.
В 2011 году «оттаяли» также некоторые строительные проекты, в которых предусмотрены торгово-офисные площадки. Разморожено строительство ЖК «Олимпик Плаза», в стилобатной части которого планируется расположить шести-этажный торгово-офисный центр, — комментирует Борис Лебедев. — Кроме того, планируется возобновить строительство второй очереди МФК «Александрия», где на территории более 70 000 кв. м предусмотрено размещение торговых, офисных и развлекательных площадей.
Вместе с тем под вопросом остается реализация еще нескольких проектов, которые были заявлены инвесторами до кризиса. Так, замороженным остается строительство МФК «Сочи-Сити» и «Кристалл Тауэрс», отложена реконструкция центрального универмага Сочи.
Цена вопроса
Небольшое предложение в сегменте торговой недвижимости держит стоимость покупки и аренды торговых помещений в Сочи на стабильно высоком уровне. По словам представителей агентств недвижимости, даже во время кризиса расценки в этом сегменте практически не изменились, в отличие, например, от стоимости покупки жилой недвижимости, потерявшей 20-30% от докризисного уровня. Средняя стоимость покупки 1 кв. м торговой площади составляет 30 000-200 000 руб.
Стоимость аренды 1 кв. м торговой площади на первых этажах в «проходных» местах в центре города начинается от 1 000 рублей в месяц. Для сравнения: в столице ЮФО Ростове-на-Дону можно найти неплохие варианты за 500-750 рублей за 1 кв. м.
По оценке специалистов, наиболее востребованы торговые площади для следующих направлений торговли: одежда и обувь, товары для спорта и отдыха, продовольственные товары, электроника и бытовая техника, сотовая связь, товары для дома и другие.
Офисный дефицит
Не менее острая ситуация складывается и в сегменте офисной недвижимости Сочи. «Конечно, сильно ударил кризис. В результате часть проектов, включающих в себя офисные площади, была приостановлена. Офисные здания строятся не активно, разрешения на строительство затягиваются, — комментирует ситуацию Михаил Титов. — На ситуацию влияют и объективные факты. Например, компания ГРААС должна была строить большой центр на месте снесенного кинотеатра «Спутник» в самом центре Сочи. Планировалось построить здание с офисными помещениями класса «В» и подземной парковкой, что для Сочи очень актуально. Но после сноса старого здания были обнаружены подземные реки. И теперь вместо офисного центра на этом месте по просьбе администрации города разместилась парковка».
Кроме того, до сих пор продолжается реконструкция гостиницы «Москва», в которой размещались офисы небольшой площади (25-40 кв. м), наиболее популярные среди представителей малого бизнеса.
Общий объем качественных офисных помещений, по данные консалтингового агентства MACON Realty Group, по состоянию на первый квартал 2011 года оценивается на уровне 19,6 тыс. кв. метров. Самыми крупными и современными объектами в городе являются БЦ «Олимпийский» (включает гостиничную составляющую), «Монотель» (бывший отель) и «Александрия» (торгово-офисный центр с небольшой офисной составляющей).
«Объем предложения в настоящий момент небольшой, его основа — многофункциональные комплексы и торгово-офисные здания. Недостаток качественных офисных площадей привел к практически полной загрузке существующих объектов при достаточно высоких арендных ставках», — рассказывает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. Наиболее загружены офисы класса «В» — в среднем около 89%. На 98-100% заполнены «Олимпийский», «Сокол», «Европейский», «Парк Отель», «Панорама». В классе «С» средняя заполняемость помещений низкая и составляет 72%, что объясняется неудачным расположением большинства объектов. В первом квартале 2011 года месячная стоимость аренды в помещении класса «В» составила от 750 до 1 780 руб. за 1 кв. м. Для класса «С» стоимость 1 кв. м площади меньше — от 650 до 1000 руб. в месяц.