Ипотека на понижение
По итогам первого полугодия 2011 года объем ипотечных кредитов, выданных банками в Нижегородской области, вырос почти в три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такому увеличению во многом способствует снижение процентных ставок по ипотеке, которое активно инициируют государственные банки. В свою очередь коммерческим банкам, чтобы достойно конкурировать на этом рынке и при этом не разориться, приходится не только следовать заданному тренду по снижению ставок, но и искать новые механизмы для привлечения клиентов.
По данным ГУ ЦБ РФ по Нижегородской области, за первое полугодие 2011 года нижегородским заемщикам региональными банками и филиалами инорегиональных банков было выдано 3,9 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 4,8 млрд руб. Таким образом, по сравнению с первым полугодием 2010 года количество выданных кредитов возросло более чем в 2,5 раза, а по сумме объем кредитования вырос в 2,8 раза. По состоянию на 1 июля 2011 года сумма задолженности по ипотечным жилищным кредитам составила в регионе 22,9 млрд руб. с ростом на 17,4% к 1 июля 2010 года.
Согласно статистике, наиболее активным спросом в Нижегородской области пользуется вторичное жилье. Так, около 70% ипотечных кредитов в регионе берется именно под приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости. По данным сертифицированного ипотечного брокера, риелтора компании «Триумф» Марины Боженкиной, для покупки жилплощади в новостройках в Нижегородской области оформляется лишь 25% ипотечных займов. Эту тенденцию брокер объясняет острым дефицитом квартир на первичном рынке жилья в Нижнем Новгороде, а также их высокой стоимостью и недоступностью для большей части населения. «В последние годы в городе не было внятной градостроительной политики, массовая застройка не велась, и дефицит первичного жилья увел спрос на вторичный рынок», — поясняет президент Нижегородской гильдии сертифицированных риелторов Александр Авербах.
Эксперты отмечают: нижегородский ипотечный рынок уже превысил докризисные объемы. Если в середине 2008 года с помощью ипотеки в регионе приобреталось около 30% жилья, то сейчас этот показатель равен 40%. По мнению аналитиков, одним из важнейших факторов, способствующих росту этого рынка, является общее снижение ставок по ипотеке. «С января по июнь 2010 года средняя ставка по ипотечным займам держалась на уровне 13,7%, в первом полугодии 2011 года этот показатель достиг 12,1%», — подчеркивает начальник ГУ ЦБ РФ по Нижегородской области Станислав Спицын.
Главными инициаторами снижения ставок по ипотеке на сегодня являются государственные банки. Ставки по государственной ипотеке на приобретение жилья в новостройках сейчас составляют 7,9–11%, а на покупку квартир на вторичном рынке — 8,9–11,6%. По мнению аналитиков, государственные ипотечные программы, применяющие льготные ставки по ипотеке, серьезно разогревают рынок. «Госпрограммы подталкивают частные коммерческие банки посмотреть на розницу как на услугу выгодную и объемную. Поэтому сейчас все больше банков включается в ипотечную программу, а это приводит к конкуренции и к снижению ипотечных требований», — отмечает вице-президент Нижегородской гильдии сертифицированных риелторов Александр Жилевский.
Участники рынка подтверждают: теперь, чтобы достойно конкурировать с государственной ипотекой, постоянно снижающей ставки, и не разориться, банки ищут новые способы привлечения клиентов. Управляющий нижегородским филиалом Банка жилищного финансирования Виктор Решетов указывает, что, хотя жесткие требования при отборе заемщиков остались прежними, банки начали проявлять гибкость при их преобразовании в конечный продукт. «Теперь в каких-то ипотечных программах делается упор на залог, в других — на сумму первого взноса, в третьих — на уровень доходов клиента. Это позволяет расширить круг тех, кто может взять кредит на хороших условиях», — говорит он. По данным заместителя управляющего нижегородским филиалом Юникредитбанка Людмилы Федосеевой, в последнее время на нижегородском рынке более активно применяется механизм переменной ставки по ипотечным кредитам, а банки достигают лояльности клиентов за счет отмены комиссии за платежи и разработки специальных ипотечных программ для работников предприятий — клиентов банков. Кроме того, по мнению экспертов, комбанки могут компенсировать низкие ставки по ипотечным кредитам более высокими ставками по другим видам кредитования. Как отмечают участники рынка, обороты также набирает применение банками механизма рефинансирования для клиентов, взявших кредиты в кризис под высокий процент.
Обострившаяся конкуренция на ипотечном рынке региона уже привела к двукратному снижению объемов выдачи государственных ипотечных кредитов. Так, за первое полугодие госпредприятие «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» (ГП НИКА, региональный оператор федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) оформило около 500 ипотечных кредитов на сумму порядка 0,5 млрд руб., в то время как по итогам первого полугодия 2010 года госпредприятие оформило около 900 кредитов на 1 млрд руб. Генеральный директор ГП НИКА Алексей Денисов считает это естественным процессом, так как АИЖК не ставило задачи «подмять под себя весь рынок ипотечного кредитования».
Между тем участники строительного рынка опасаются, что дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам может привести банковскую систему к серьезным убыткам. «Ипотечным кредитам уже некуда дешеветь. Банки сейчас дают ипотеку под 9--11% годовых, а у государства берут деньги под 7--8%, но ведь необходимо еще учитывать себестоимость операций и доходную часть. Поэтому, я считаю, стоимость ипотечных кредитов в 8% — это минимум для любого банка, если, конечно, Центробанк не будет давать банкам деньги под 0,5--1% годовых», — рассуждает Александр Жилевский. В свою очередь Алексей Денисов не исключает, что до конца года коммерческие банки могут еще немного снизить ставки по ипотечным кредитам. «С начала 2011 года ряд банков снизил свои ставки по ипотеке, и, хотя с 1 мая ставка рефинансирования ЦБ РФ поднялась на 0,25 процентного пункта, с июня ставки в АИЖК стали еще ниже, а осенью, скорее всего, ставки коммерческих банков по ипотеке тоже пойдут вниз», — объясняет эксперт. Между тем серьезного обвала ипотечных ставок в комбанках отраслевые аналитики не прогнозируют. При этом они отмечают, что для потребителей и участников строительного рынка этот тренд является исключительно положительным моментом. И в первую очередь из-за того, что жилье станет более доступным, а значит, можно прогнозировать рост объемов строительства и продаж новых квадратных метров. Что касается коммерческих банков, то для них снижение стоимости ипотечных кредитов вслед за операторами госипотеки тоже является осмысленным ходом, полагает аналитик «Совлинка» Ольга Беленькая: банки помогают девелоперам, которых кредитовали еще до кризиса и которые затем из-за долгов стали принадлежать самим банкам. «Рынок вынужден реагировать на снижение ставок госбанками, но потеря рентабельности комбанкам вряд ли грозит: работать себе в убыток они не будут. Рост объемов ипотечного кредитования, пусть даже на фоне некоторого снижения ставок, позволит банкам увеличить размер кредитного портфеля, в том числе за счет долгосрочных кредитов», — говорит аналитик. Кроме того, коммерческие банки могут найти свою нишу при обслуживании той целевой аудитории, которая не подпадает под государственные ипотечные программы, и разделить рынок. Относительно низкие ставки по ипотечным кредитам не позволяют госбанкам закладывать в стоимость кредита дополнительные риски, отмечает начальник отдела анализа рынка акций ЦКБ «Капитал» Мария Кальварская, поэтому они вынуждены держать на существующем уровне достаточно жесткие требования к заемщикам. «Вряд ли всем потенциальным клиентам будет легко удовлетворить эти требования, и заемщики обратятся в комбанки», — говорит аналитик.
Несмотря на активность государственных и коммерческих банков, аналитики прогнозируют снижение темпов роста объемов ипотечного кредитования. Почти трехкратное увеличение объема выданных кредитов в Нижегородской области по итогам первого полугодия 2011 года по сравнению с периодом с января по июнь прошлого года эксперты объясняют, прежде всего, эффектом «низкой базы» и реализацией отложенного спроса на жилье. «Если ситуация в мире будет развиваться инерционно и не произойдет падения финансовых рынков с долгосрочными последствиями, объем ипотеки будет продолжать расти, но медленнее. По итогам текущего года банки ожидают рост розницы в среднем на 20—25% к прошлому году, и, думаю, рост ипотечного кредитования по итогам года будет на том же уровне», — прогнозирует госпожа Беленькая. По ее мнению, темп роста ипотечного кредитования будет по-прежнему ограничиваться высокой стоимостью жилья относительно доходов населения. В 2012 году рынок продолжит расти, если будет стимулирован ростом экономики, итогами выборов и увеличением объемов бюджетного строительства, к которому будут привлекаться и ипотечные механизмы.