Коттеджная перезагрузка

По итогам летнего сезона объем предложений на нижегородском рынке загородной недвижимости увеличился на треть по сравнению с началом года. При этом, как утверждают аналитики, до столичного уровня развития нижегородским коттеджным поселкам по-прежнему далеко, ведь большая часть из заявленных амбициозных проектов так и остается недостроенной. Эксперты уверены, эти проблемы связаны с неразвитостью инфраструктуры, а также несоответствием существующих предложений ожиданиям и реальным нуждам потребителей.

Загородная неготовность

На сегодняшний день в Нижегородской области в стадии строительства находятся 39 коттеджных поселков. Однако ни один из заявленных с 2005 года проектов закрытого типа пока так и не реализован в полном объеме. По словам директора по маркетингу салона загородной недвижимости «КупиДом» (входит в группу компаний «Триумф») Ирины Солнцевой, исключение составляет лишь расположенный на территории Зеленого Города коттеджный поселок премиум-класса «Лесная жемчужина», который в 2007 году был презентован Miracle group и на две трети продан так называемым закрытым способом — без обширной рекламной кампании. Стоимость домов в поселке начиналась от 35 млн руб., площадь участков варь­ировалась от 22 до 80 соток, площадь дома — от 350 кв. м.

По данным экспертов, около десяти из заявленных коттеджных проектов остались только «в виде картинок на рекламных проспектах. В частности, в богородском (павловском) направлении было заморожено строительство таких поселков, как «Гранд-Парк», «Княжье поле», «Князь Владимир» и Sun City. «Это были масштабные, пафосные проекты, которые активно пиарились. Девелоперы заявляли их как поселки с развитой инфраструктурой — спортивными объектами, развлекательными и торговыми центрами, пляжами, бассейнами. При этом все эти города-сады так и не расцвели», — указывает госпожа Солнцева. Точно так же исчезали, не успев появиться, проекты в лысковском, арзамасском, заволжском и других направлениях Нижегородской области. Однако, пожалуй, самой нашумевшей историей стал скандал вокруг строительства поселка TerraSki в Кстовском районе. TerraSki должен был стать частью одноименного курортного комплекса с горнолыжными трассами, гостиницами, SPA-центром и пр. Реализацией проекта, в том числе строительством на средства будущих дачников более 140 коттеджей, занималось ООО ИК «Роза ветров», инвестировавшее в проект более $40 млн. Предполагалось, что коттеджи будут построены до конца 2009 года, но летом того же года строительство остановилось. До тех пор коттеджный поселок позиционировался как один из самых продаваемых и перспективных — большая часть участков была выкуплена, а готовность домов на некоторых из них достигала 60%. Собственниками домов в TerraSki готовились стать известные нижегородские чиновники, депутаты и бизнесмены: глава департамента финансов администрации города Светлана Утросина, депутат городской думы Дмитрий Бирман, глава компании «Новакард» Владимир Крупнов, гендиректор телестанции «Сети НН» Андрей Черемисинов, генеральный директор «ММВБ-Поволжье» Игорь Макаров, депутат законодательного собрания Александр Табачников и другие. «К сожалению, в Нижегородской области в постсоветское время не создали ни одного большого современного курорта. Поэтому идея коттеджного поселка TerraSki была блестящей. Но в результате нецелевого использования средств инвесторов и покупателей, а также последующего судебного процесса реализация проекта была надолго приостановлена. Сейчас собственники участков в этом поселке ведут достройку домов и инфраструктуры своими силами, объединившись в дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) „Серебряный дождь“», — рассказывает Ирина Солнцева. Между тем, констатируют эксперты, большинство проектов все-таки было приостановлено из-за кризиса, который обрушил рынок загородного жилья. По данным аналитиков, с середины 2008 года спроса на коттеджи в Нижегородской области не было вовсе. Потребительский интерес возобновился лишь ближе к 2010 году.

В нынешнем же году рынок загородной недвижимости демонстрирует устойчивый подъем. Так, за второй квартал 2011 года рост предложения домов и земельных участков составил 36% к первому кварталу. Эксперты подчеркивают — данное увеличение обеспечивает прежде всего рост объема предложения, а не рост цен. За первое полугодие в регионе было заявлено шесть новых коттеджных поселков, причем если в 2010 году по количеству подобных предложений лидировало арзамаское направление, то в текущем наиболее популярным стало богородское. В первом квартале на рынке появился и «антикризисный поселок» для дачного строительства «Чешские сады» компании TRI Group, и новая деревня «Владыкино» (застройщик ООО «Горизонт») в Богородском районе, а также коттеджный поселок для индивидуального жилищного строительства «Солнечное Спирино» (второй проект застройщика «Новых Гремячек») также в Богородском районе и поселок премиум-класса в Борском районе «Линдо-Усад», девелопером которого является московская компания Develorium. Все три коттеджных поселка, заявленных во втором квартале, будут располагаться в Богородском районе. Это коттеджный поселок эконом-варианта «Усадьба Арапово» в 45 км от города, коттеджные поселки «Ромашково» и «Орешкино». Стоимость коттеджей в регионе достаточно стабильна и колеблется в пределах 22 — 40 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от направления и расстояния от города. По мнению заместителя директора ООО «Волжская усадьба» (реализует проект строительства коттеджного поселка «Усадьба Каменки») по маркетингу Михаила Исакова, стабильность цен на загородную недвижимость особенно важна на фоне роста цен на жилую недвижимость весной 2011 года (по данным «Гипермаркета недвижимости Нижнего Новгорода и области», с марта по июнь цена на готовое жилье в Нижнем Новгороде выросла с 49 195 руб. до 51 174 руб. за 1 кв. м), который был вызван дефицитом новых площадей. «В кризисные 2008–2009 годы новая жилая недвижимость в Нижнем Новгороде практически не строилась, но отложенный спрос должен быть удовлетворен, так же как и интерес спекулянтов, поэтому цены на городскую недвижимость будут расти. Поскольку в Нижегородской области загородная недвижимость не является объектом спекуляций или инструментом сбережения — дома строят и покупают, чтобы в них жить, стоимость пригородного жилья пока отличается стабильностью», — объясняет господин Исаков.

Тенденции
По данным экспертов, во время экономического кризиса 2008—2009 годов нижегородский рынок загородной недвижимости значительно изменился. В первую очередь резко уменьшились площади объектов. Если до 2008 года нижегородцы приобретали гигантские земельные участки, а дома площадью от 500 кв. м были нормой, то сейчас будущие домовладельцы интересуются не только тем, сколько нужно заплатить за дом, но и тем, сколько будет стоить его содержание. Еще одна ярко выраженная тенденция — образование мультиформатных проектов. Как правило, сейчас в одном поселке можно купить земельный участок, дом, квартиру или участок с подрядом на строительство. Благодаря этому у потенциальных покупателей появляется выбор, и если им нравится место, то дальше можно выбрать наиболее подходящий вариант застройки. В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, где уже существует вторичный рынок загородных коттеджей, нижегородский рынок пока только формируется. У нижегородцев только еще складывается представление о том, что можно иметь дом постоянного проживания в пригороде, из которого каждый день можно ездить на работу.

Мы выбираем, нас выбирают

Что же касается спроса, то на сегодняшний день нижегородцы в основном отдают предпочтение либо так называемым «дальним дачам» — деревенским домам в живописной местности стоимостью до 1 млн руб., либо домам для постоянного проживания в тридцатикилометровой зоне от города стоимостью от 2 млн до 5 млн руб. Аналитики отмечают, что в 2011 году у клиентов также появился интерес к домам премиум-класса. Специалисты начали оформлять сделки купли-продажи стоимостью от 9 млн до 20 млн руб. Однако пока эти случаи носят единичный характер.

Предлагать покупателям готовые загородные дома в Нижегородской области рискуют единицы. Примерно 50% коттеджных поселков в регионе являются просто участками под застройку. «Из всех способов развития коттеджного строительства выбран один — самый малозатратный и с минимальными рисками: обеспечить землю коммуникациями и предложить ее на продажу. Человеку при покупке предлагается только выбрать место», — отмечает Ирина Солнцева. Аналитики уверены, из-за желания девелоперов подстраховаться региональный рынок загородной недвижимости сейчас несколько разбалансирован. Спрос вновь не совпадает с предложением. Ведь порядка 70% потенциальных покупателей хотят приобрести готовый загородный дом и лишь около 30% — земельный участок под строительство.

При этом и к готовому жилью нижегородцы тоже весьма придирчивы. По информации из открытых источников, в 2010 году в Нижегородской области было продано всего 1,4 тыс. домо­владений, или 28% от объема предложения по загородному жилью всех типов. В закрытых организованных коттеджных поселках ситуация еще сложнее — в прошлом году реализовано не более 10% предлагаемых домов. Ежегодно в каждом коттеджном поселке региона, который предлагает к продаже уже готовые постройки, продается не более пяти объектов различной площади. В целом в загородных поселках Нижегородской области ежегодно оформляют 50—100 сделок купли-продажи. Подобная ситуация, по мнению Ирины Солнцевой, связана прежде всего с тем, что существующие на рынке предложения не соответствуют ожиданиям покупателей. Причем обе стороны впадают в крайности. «Покупатели приходят и говорят: мы хотим за 1 млн руб. приобрести дом около 80 кв. м, желательно кирпичный и не старый, на берегу водоема или рядом с лесом, с участком в 15 соток и всеми коммуникациями, и все это не более чем в 30 км от города», — рассказывает эксперт. «Покупатели действительно хотят чуда: дворец по цене деревенского домика, или же они хотят сами построить что-то грандиозное за небольшие деньги. Иногда это заканчивается тем, что у собственника хватает денег только вырыть котлован», — добавляет руководитель проекта «Хельсинки Клуб» Андрей Пияшов. В результате такого несовпадения готовые дома в коттеджных поселках продаются с трудом. Руководитель проекта «Солнечный город», который располагается на Горьковском море и реализуется группой «Лэндон», Владимир Ермаков отмечает, что независимо от качества и стоимости коттеджей спрос на них стремится к нулю. «Нижегородцы не готовы выйти на рынок стандартного загородного жилья, каждый хочет построить что-то свое, хотя, как показывает практика, самостоятельное строительство нередко оказывается затянутым и не позволяет воплотить задумку владельца», — поясняет он. Подобная ситуация характерна для значительной части коттеджных поселков в регионе, отмечает в свою очередь Ирина Солнцева. Однако, по ее мнению, это связано с маркетинговым просчетом застройщиков уже на начальном этапе: девелоперы пытаются реализовать свои собственные мечты, не задаваясь вопросом, что именно нужно покупателям. «Все экономят на старте, когда нужно было бы провести серьезные исследования, опросить потенциальных потребителей и экспертов, чтобы построить то, что людям действительно нужно. Это не только проблема „Солнечного города“, но и, например, „Чешской деревни“, которая до сих пор не может продать первую очередь: из 50 построенных таунхаусов продана только половина, а остальные так и стоят темными и пустыми, хотя поселок был заявлен почти пять лет назад».

Цена вопроса
Самые экономичные предложения в коттеджных поселках начинаются от 3 млн руб. В эту стоимость входит дом площадью 100—120 кв. м, расположенный на земельном участке площадью от семи до десяти соток, обеспеченном коммуникациями. Также в коттеджном поселке можно купить квартиру площадью 50 кв. м. с парковкой и палисадником за 2 млн руб. Загородный дом площадью от 150 до 300 кв. м на земельном участке от десяти до двадцати соток в коттеджном поселке бизнес-класса можно приобрести за 5—15 млн руб., но таких поселков — закрытых, с организованной территорией — в Нижегородской области всего четыре. Выставленных на продажу домов премиум-класса стоимостью свыше 15 млн руб. в Нижегородской области единицы.

Инфраструктурное дело

Вместе с тем девелоперы обращают внимание и на другую проблему нижегородского рынка загородной недвижимости, которую считают, пожалуй, более глобальной — неразвитость транспортной инфраструктуры. «Раньше садоводческие товарищества располагались вдоль железнодорожных путей, и семеновское, арзамасское направления были наиболее развиты. Сейчас активно застраиваются лысковское, богородское и борское направления, а качественных автомобильных дорог у нас нет, и это не дает возможности нормально развиваться загородной жизни», — отмечает Ирина Солнцева. При этом желающих брать на себя ответственность за развитие транспортной инфраструктуры, прежде всего дорожной, пригородной, мало, отмечают участники рынка. По словам Андрея Пияшова, например, местная администрация так и не провела качественной дороги к коттеджному поселку «Хельсинки Клуб», ссылаясь на то, что на это не выделяются средства областного и федерального бюджетов. Как отмечают эксперты, также коттеджным поселкам не хватает социальной инфраструктуры. А это значительно тормозит процесс освоения жителями Нижнего Новгорода пригородной зоны в качестве постоянного места жительства. «Если в коттеджных поселках появятся детские сады, школы, магазины, аптеки, то и недвижимость в них будет пользоваться спросом. Иными словами, спросом пользуются не квадратные метры для жизни, а удобство жизни на организованном пространстве», — считает Михаил Исаков.

Но несмотря на все это, по прогнозам аналитиков, к 2012 году количество коттеджных поселков в регионе пусть незначительно, но вновь возрастет. «Если никаких экономических катаклизмов не произойдет, то рынок продемонстрирует рост в 10—15% к аналогичному периоду прошлого года», — считает Ирина Солнцева. Для более же значительного роста рынка необходимо серьезное увеличение объемов инвестирования, считает Михаил Исаков. «Крупные проекты в области девелопмента не могут измеряться десятками домиков и тысячами метров жилья, которое строится на заемные средства. Жилищные проблемы решаются только миллионами квадратных метров», — объясняет эксперт. «Научиться оперировать масштабными проектами, готовить условия для их реализации — основная задача как всего российского бизнес-сообщества, так, в частности, и нижегородского. Только это позволит не просто оживить нижегородский пригород, но и создать иное качество жизни», — убежден господин Исаков. «От Москвы мы отстали очень сильно, и пока не будет программ по развитию инфраструктуры, у нас вряд ли что-то получится. Нужны глобальные государственные программы, которые позволят сначала обеспечить земельные участки необходимыми коммуникациями, а уж потом пускать туда инвесторов. Тогда люди охотнее и, что самое главное, быстрее будут переселяться за город», — заключает ­Ирина Солнцева.

Анна Павлова