Спрос без причины
Эксперты рынка жилой недвижимости были на редкость единодушны в оценке прошедшего августа: месяц был очень удачен. Расходятся они только в эпитетах: кто-то называет его «феноменальным», кто-то — «неожиданно активным». И это — на фоне сообщений о грядущей новой волне кризиса. Тем не менее в будущее эксперты смотрят с осторожным оптимизмом.
Показательные проценты Тенденция пополнения рынка новостроек в Уфе новыми объектами, характерная для первых двух летних месяцев текущего года, получила продолжение и в августе. По данным аналитического консалтингового агентства United Regions объем предложений на первичном рынке жилой недвижимости в Уфе на конец августа 2011 года вырос по сравнению с прошлым месяцем на 5,5% и составил 938,3 тыс. кв.м. На рынке вторичной недвижимости он вырос на 3,8% по сравнению с июлем 2011 года.
Рост цен, прослеживающийся в августе, вызван высоким спросом на квартиры. Причины этого — желание населения купить недвижимость до начала периода деловой активности, когда цены на недвижимость заметно возрастают; появление новых строящихся жилых комплексов; различные акции, проводимые компаниями-застройщиками с целью мотивировать спрос у населения. Так, на конец августа средняя цена на первичном рынке жилья в Уфе выросла на 2,5%, составив 44,48 тыс. руб. за кв.м по сравнению с июлем, когда цена составляла 43,39 тыс. руб. Цена на вторичку за первые полгода выросла на 3,9%. Если в январе квартиру в Уфе можно было в среднем купить по цене 42,96 тыс. руб. за кв.м, то в августе цена поднялась до 44,63 тыс. руб. Но за летний период она практически оставалась на одном уровне. В августе средняя цена выросла всего на 0,9 % по сравнению с прошлым месяцем. По всем районам города на рынке вторичного жилья прослеживается рост цен, за исключением микрорайона «Зеленая роща» и района «Проспект Октября». Снижение средних цен в этих районах не носит характера тенденции, а скорее результат стагнации, с небольшими отклонениями в сторону понижения. Да и застройщики в большинстве случаев готовы идти на уступки для покупателей со 100%-ной предоплатой. В таких случаях цены снижаются на 1-2 тыс. руб. за кв.м. Традиционно на рынке актуально предложение квартир в рассрочку. У всех компаний-застройщиков рассрочка предусматривает первоначальный взнос, который варьируется от 20 до 50% от стоимости квартиры.
Рост цен прослеживается по всем типам квартир. Резкий рост стоимости является результатом появления на первичном рынке новых жилых объктов.
В Москве наблюдается аналогичная ситуация. По данным аналитического консалтингового центра «Миэль», в августе 2011 года на рынке жилья Москвы наблюдался рост средней цены предложения квартир, как на вторичном, так и на первичном рынке. Средняя цена предложения новостроек выросла на 1,2% и составила 201,2 тыс. руб. за кв.м. Уровень цен предложения вторичного рынка достиг 173,8 тыс. руб. за кв.м, то есть вырос на 1,5%.
На рынке жилья Московской области ценовая ситуация за август практически не изменилась: цена предложения квартир на вторичном и первичном рынках сохранилась на уровне июльских показателей.
Впрочем, Вера Удачина, генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость» (Москва), оценивает вторичный рынок менее оптимистично: цены на вторичном рынке, по ее данным, подросли менее чем на 1%.
Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра корпорации ИНКОМ (г.Москва), рассматривает ценовую ситуацию по сегментам. За прошедший месяц средняя рублевая цена предложения в столице незначительно снизилась на 0,4% до показателя 201,1 тыс. руб. за кв.м. Средние цены, выраженные в долларах, опустились на 3,3% до уровня $7 тыс. за кв.м. В Московской области средняя рублевая цена предложения уменьшилась на 0,3%, до 72,1 тыс. руб. за кв.м, стоимость предложения в долларах опустилась на 3,2% и составила $2,5 тыс. за кв.м. Зато на наиболее дешевое жилье в Москве рублевые цены предложения выросли на 2,4%, до 146,5 тыс. руб. за кв.м., средняя рублевая стоимость качественных недорогих квартир увеличилась на 0,8%, до 160,3 тыс. руб. за кв.м. В Подмосковье средние рублевые цены в сегменте экономкласса опустились на 0,5% до отметки в 71,8 тыс. руб. за кв.м.
«Обычно сезон деловой активности начинается в сентябре, однако в этом году участники рынка жилья стали энергично себя проявлять уже в августе. Если мировая экономика в дальнейшем не принесет никаких сюрпризов, то за год прирост цен может составить порядка 6-8%»,— резюмирует Дмитрий Таганов.
При анализе ценовой ситуации на рынке первичной жилой недвижимости Уфы по классам прослеживаются следующие изменения за прошедший месяц:
• на жилье класса «эконом» цены снизились на 0,13%;
• на жилье класса «бизнес» цены выросли на 3,19%;
• на жилье класса «элита» цены снизились на 0,38%.
Сокращение количества свободных квартир в более дорогих домах «эконом» класса снизило среднюю цену в данном сегменте. Рост цен на «бизнес» класс — результат появления новых жилых комплексов в районе «Центр», с более высокой стоимостью за 1 кв.м. За август рынок не пополнился новыми жилыми домами класса «элита», и снижение цен в этом сегменте произошло вследствие сокращения объема предложения.
На рынке вторичной недвижимости за прошлый месяц произошли следующие изменения:
• микрорайон «Дема» — рост цен на 3,39%,
• микрорайон «Затон» — рост цен на 3,23%,
• микрорайон «Зеленая роща» — снижение цен на 0,94%,
• микрорайон «Инорс» — рост цен на 3,78%,
• район «Проспект Октября» — снижение цен на 1,05%,
• микрорайон «Сипайлово» — рост цен на 0,02%,
• район «Центр» — рост цен на 0,18%,
• район «Черниковка» — рост цен на 0,2%.
Рост цен по всем районам города прослеживается ввиду повышения цен собственниками объектов. Резкие скачки ценовой ситуации наблюдаются в микрорайонах «Дема», «Затон», «Инорс». В первую очередь, динамика обусловлена началом активной жилой застройки. Так, на фоне высокой стоимости первичной жилой недвижимости собственники вторичного жилья повышают цены вслед за ростом цен в домах на первичном рынке.
Рост на трехкомнатные квартиры — результат ожидаемого повышения цен собственниками недвижимости. Снижение цены на многокомнатные квартиры, является результатом снижения цен собственниками с целью мотиваций спроса. На конец августа 2011 года заметная активность прослеживалась в сегменте жилья эконом-класса.
Снижение средних цен на рынке вторичного жилья на одно- и двухкомнатные квартиры обусловлено появлением предложения в микрорайоне «Шакша». В отдельных районах снижения цен на данные типы квартир не последовало.
• на 1-комнатные квартиры — снижение цен на 1,52%;
• на 2-х комнатные квартиры — снижение цен на 2,28%;
• на 3-х комнатные квартиры — рост цен на 0,88%;
• на многокомнатные квартиры — снижение цен на 0,67%.
Ценовая ситуация в разбивке по классам показывает следующие изменения за прошедший месяц:
• Эконом-класс — рост цен на 2,2%;
• Бизнес-класс — рост цен на 1,2%;
• «Элита» — снижение цен на 1%.
Скачок в ценовой ситуации на однокомнатные квартиры связан с высоким спросом, который прослеживается на рынке. В остальных сегментах рост цен — результат повышения цены собственниками недвижимости.
Провокации извне О чем говорят эти цифры? Во-первых, о том, что, несмотря на многочисленные прогнозы насчет новой волны мирового экономического кризиса, рынок жилой недвижимости не только стабилен, но и развивается. Для традиционно «мертвого» августа даже рост на доли процента — уже показатель неплохой активности.
На рынке вторичной недвижимости летом объем предложения меньше, соответственно, покупатели, нацеленные именно на этот рынок, откладывают покупку до осени или же соглашаются на действительно выгодные по цене предложения. В частности, заметная активность наблюдается на квартиры в сегменте «эконом» жилья. Преимущественно спросом пользуются однокомнатные квартиры, в домах, близко расположенных к учебным заведениям. Также на рынке присутствует спрос, мотивированный увеличением жилой площади, т.е. актуальны сделки по обмену квартир. Другим фактором спроса на вторичное жилье является активизация выдачи военных и материнских сертификатов. По-прежнему, немаловажным фактором, стимулирующим рост активности покупателей, является доступность ипотеки. Рост числа сделок в рассматриваемый период в наибольшей степени был определен именно увеличением количества сделок с использованием ипотеки.
Более показателен рост цен на новостройки: здесь продавцы не уходят «на каникулы», а активно продвигают продажи. Именно первичный рынок, в конце концов, и формирует ценовую динамику, в первую очередь — его массовый сегмент, на который приходится наиболее активный спрос. По-прежнему, способствуют этому следующие факторы:
• государственная программа субсидирования первичной жилой недвижимости,
• расширение количества банков, предоставляющих ипотечный кредит на первичном рынке,
• снижение ставок по ипотечным программам, различные акции банков, мотивирующие спрос,
• рост объема предложения квартир в сегменте «эконом» класса (появление на рынке новых проектов),
• различные скидки, хорошие условия рассрочки у застройщиков.
На сегодняшний день на рынке первичной жилой недвижимости наблюдается тенденция, при которой в жилых домах с продуманной концепцией, удачным месторасположением, даже на средней стадии строительства, не остается свободных квартир. Поэтому, о сезонном снижение спроса на первичное жилье говорить не приходится.
Интересное наблюдение высказала Вера Удачина: «Такая ситуация прежде всего характеризует новый, послекризисный рынок жилья. И главная его черта — отсутствие реакции участников на «провокации извне». Люди перестали принимать спонтанные решения о покупке или продаже квартир в зависимости от прогнозов аналитиков или сообщений СМИ. Они решают вопросы с недвижимой собственностью постепенно, методично».
Впрочем, у Олега Самойлова, генерального директора «Релайт-Недвижимость» (Москва), на этот счет другое мнение, и всплеск августовского рынка он объясняет как раз теми самыми «провокациями извне»: «Под влиянием происшедшей в августе корректировки фондового и валютного рынков некоторые частные инвесторы поддались влиянию паники и начали экстренно переводить свои активы в недвижимость. Не могу сказать, что их число оказалось велико, но они были. В частности, наша компания приняла примерно полтора десятка подобных обращений. Правда, спустя несколько дней примерно половина обратившихся, что называется, одумалась. Однако несколько сделок с покупателями, единственным мотивом которых к приобретению жилья явилось стремление быстро вложить деньги, мы, тем не менее, закрыли или будем закрывать в ближайшее время».
Тревожное расширение Самое обсуждаемое событие прошедшего месяца — это, конечно, присоединение к Москве новых территорий. На волне этого обсуждения некоторые застройщики уже скорректировали прайс-листы на 2-5% вверх, а некоторые частные продавцы — особенно земельных участков — и вовсе задрали цены. Другое дело, что покупатели не спешат слишком уж много доплачивать за московскую прописку.
А вот девелоперы не слишком вдохновлены перспективой освоения новых московских районов. «Присоединение к Москве новых территорий на юго-западе, люберецких полей аэрации, несомненно, создает хороший задел на масштабное увеличение нового строительства в Москве. Правда, речь идет только об экспансивном развитии и застройке территорий бывшей Московской области, но не о строительстве в границах старой Москвы»,— комментирует Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер».
Для элитчиков новые московские территории и вовсе не представляют интереса. «Рынок в августе находился в тревожном ожидании обозначения точных границ новой Москвы,— констатирует Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».— С момента объявления о расширении эти границы менялись уже дважды, а знать, к какому субъекту федерации относится земля, необходимо. Для продавцов изменения чреваты тем, что изменятся условия и цены на подключение коммуникации, а для покупателей возникает общая неясность ситуации, им непонятно, как поступать с объектом недвижимости — покупать или нет. Вообще, для владельцев недвижимости бизнес- и премиум-класса московская прописка не является необходимостью. А вот высокие налоги и прочие риски, связанные с чрезмерно долгим освоением земли, ростом тарифов на энергию, вполне осязаемы».
Тем же застройщикам жилья экономкласса, у которых проекты находятся в активной стадии, новый статус подмосковных территорий на руку. «Активность покупателей новостроек в радиусе до 15 км от МКАД в августе фиксировалась на уровне показателей весны этого года, а точнее — марта-апреля, когда продажи били все рекорды, превышая докризисный уровень. В целом, общая картина продаж в последний месяц лета настраивает на весьма активную осень. Одним из факторов роста спроса стало вхождение в состав Москвы крупных территорий юга и юго-запада Подмосковья. В фокусе покупательского спроса оказались квартиры во «вчерашних» подмосковных проектах, которые сегодня стали столичными. Желая купить квартиру на максимально выгодных условиях, покупатели активно выбирали и приобретали квартиры в проектах «новой Москвы». Несмотря на уже начавшееся повышение стоимости квадратного метра, цена на квартиры здесь по-прежнему крайне привлекательна и потенциал ее роста сегодня высок»,— говорит Антон Скорик, генеральный директор компании «Мортон-Инвест».