Хочу новостройку
Окинув взглядом Уфу, никому не придет в голову усомниться, что наша столица строится. Однако присмотревшись повнимательнее, понимаешь, что купить особо нечего. Либо все уже продано, либо слишком дорого, а то и планировка не нравится. Ко всему прочему всплывают подводные камни. О том, с какими препонами сталкивается среднестатистический покупатель квартиры в Уфе в новостройке— эта зарисовка.
Что будем брать? В нашей с мужем жизни — к 30-ти годам — наконец созрел момент покупки собственного жилья. К тому времени за плечами остались 10 лет проживания в съемных квартирах Уфы. Вопрос приобретения жилья бережно вынашивался последние пять лет.
К вопросу покупки квартиры мы подошли со следующими рассуждениями. Поскольку жилой фонд столицы преимущественно старый, а Жилищный Кодекс новый, брать «вторичку» рискованно, ведь дальше фонд будет только ветшать: уже сегодня в городе не найдется ни одного ТСЖ, которое бы ни повесило себе на шею тяжелый камень. Жильё строящееся также не вызвало у нас доверия, в связи с последними громкими делами обманутых дольщиков. Остается новостройка с высокой степенью готовности. В этом направлении мы и стали «копать».
После анализа наших финансовых возможностей и предложения на рынке стало ясно, что свой квартирный вопрос мы в состоянии решить только с привлечением ипотечного кредита. Прежде чем подавать документы в банк, решили проанализировать рынок на предмет «а потянем ли мы вообще даже с ипотекой», ведь от стоимости зависит первоначальный взнос, которого может и не хватить. Кроме того, нынешние программы банков четко разделены: вторичное, строящееся, построенное, коттеджи. Перед тем, как прийти на прием к ипотечному специалисту, нужно четко понимать, что будем покупать, ведь пакет с документами подается на конкретный тип жилья.
Итак, если это новостройка, то обращаться нужно напрямую к застройщику, риелтор здесь ни к чему. Новостройку мы решили брать не где-нибудь, а в микрорайоне «Зеленая роща». Чем естественно усложнили себе задачу — этот район считается одним из наиболее удобных для жизни и, естественно, дорогим. По квадратуре решили ориентироваться на двухкомнатную квартиру.
Новых квартир нет После того как по телефону были перелопачены все уфимские девелоперы, стало ясно, что о двухкомнатной лучше забыть: три с половиной миллиона рублей за 62 квадратных метра — это ли не обдираловка для молодой семьи, которой еще детей растить?! Самая «дешевая» новостройка в «зеленке» продавалась, как ни удивительно, у государственного застройщика — 46 000 рублей за квадратный метр с чистовой отделкой. Самая высокая цена обозначилась в 60 000 рублей за «квадрат» с черновой отделкой и была названа фирмой-подрядчиком. Кстати, большинство строящихся и построенных комплексов сосредоточены именно в «зеленке». Остальные — в районах «Затон», «Дема» и «Инорс». Также имеется немного точечных застроек: дома, окна которых обычно выходят на балконы соседних домов.
Когда мы поняли, что претендовать можем лишь на однокомнатную, появились и другие загвоздки. Во-первых, готового жилья оказалось настолько мало, что при ближайшем рассмотрении квартир просто не было в наличии. Во-вторых, наш случай — с ипотекой — сузил и без того узкий круг! Поскольку оказалось, что застройщику далеко не безразличен способ продажи квартир в ипотеку или без. При упоминании слова «ипотека» у всех продавцов, как у одного, вдруг включался ответ «только за нал». Ипотечные квартиры, видите ли, нужно долго оформлять и ставить на учет, чтобы затем отправить документы в банк для рассмотрения, а «мы и без этого продадим». Действительно, однокомнатные квартиры пользуются в Уфе гораздо большим спросом, чем двухкомнатные. Поэтому, их или меньше, или вовсе нет к моменту, когда дом уже построен.
В-третьих, к ипотечным программам у многих застройщиков сформировалась почти аллергия. Так, на просьбу показать квартиру в почти построенном доме продавец из «Башстройконструкции» выдавил из себя: «А у вас первоначальный взнос-то есть хоть, прежде чем квартиры смотреть?». Из чего, заключили мы, даже скопив сумму на «первоначалку» и имея доходы выше среднего, в глазах застройщика мы все равно неугодные покупатели.
Открытием стало то, что квартиры в одном и том же доме продаются от имени разных компаний. Здесь и заказчик, и генподрядчик, и субподрядные организации, с которыми за работу расплачиваются квартирами. Их цены от цен заказчика могут отличаться, но не всегда. С точки зрения поиска жилья такие схемы хороши, потому что количество вариантов расширяется за счет того, что квадратный метр продается дороже — покупатель ищется долго. Однако здесь остается простор и для жульничества: квартира может «ходить по рукам» очень долго. В результате, случается, что вам предложат к заключению очень сложный тройной договор, если не хуже.
Забрезжила надежда Все-таки пара застройщиков смогла предложить варианты квартир, которые, по предварительному описанию, вполне нам подходили. Первый вариант предлагался государственным застройщиком: квартира в готовом доме в комплексе «Колгуевский», площадью 41 квадратный метр, с чистовой отделкой стоимостью почти 1,9 млн рублей (46 000 рублей за «квадрат»), ипотека есть. Такой вариант на рынке новостроек столицы, по моей оценке, — самый оптимальный. Казалось бы, покупай и живи. Однако многие вопросы возникают на стадии первого знакомства с самой квартирой. Выяснилось, что такие чудо-варианты остаются лишь на крайних этажах. Этот был на 11-ом. Несмотря на то, что дом уже введен в эксплуатацию и частично заселен, лифт в нем не работает. Осмотр квартиры выявил и другие недостатки. Окна выходят на запад, что означает жару в квартире после 18.00 (вспомните, какая «парилка» была прошлым летом). Далее: слышна стройка под окнами, потому что у дома строятся другие литеры. Еще из минусов: до ближайшей автобусной остановки надо топать по промышленной грязи, магазинов в визуальном радиусе нет как и даже ларьков. Даже главный плюс — цена — не смог устоять перед списком минусов. Мы решили двигаться дальше.
Второй вариант пришел к нам от субподрядчиков «СУ-10». Квартира в доме по улице Менделеева, окруженная остановками «Чайная фабрика» и «Лесная», площадью 44 квадратных метра по цене 50 000 за метр, черновая отделка, второй этаж. Плюсов много: место расположения, окна в тихий дворик с лесом, тишина, низкий этаж, отсутствие строек в округе, а также интересная планировка. Но цена 2,2 млн за «однушку», и это при черновой отделке, убивали желание на корню. Вместе с самым незначительным ремонтом и мебелью эта квартира влетела бы нам во все 2,35 млн. Да к тому же схема покупки сильно настораживала. Субподрядная организация получила эту квартиру от таких же подрядчиков, которые в свою очередь стали ее владельцами не напрямую. При этом, владельцем жилья оставалась фирма-заказчик. Чтобы купить квартиру, нам предлагали заключить договор купли-продажи непосредственно с самим заказчиком, а деньги перечислить на счет субподрядчика, и это при том, что о последнем в договоре ни слова.
Чтобы обезопасить себя при самой главной покупке за многие годы, нелишним будет консультация юриста. В земельно-имущественной компании «Собственник» наши опасения подтвердили: «Разумеется, такая схема покупки первичного жилья весьма рискованна, и не гарантирует вам в последующем передачу квартиры в собственность», — предупредила Кристина Романова, начальник юридического отдела. — Оптимальным вариантом в данном случае было бы заключение трехстороннего договора «заказчик — субподрядчик — покупатель». В таком договоре должны быть детально прописаны условия перехода к покупателю прав требования передачи ему в будущем квартиры. Желательно, чтобы такой договор был проверен юристом, которому доверяет покупатель. Если же квартира передавалась от одного субподрядчика к другому, то лучше отказаться от приобретения объекта, так как слишком высок риск двойной или тройной перепродажи». Что ж, и этот вариант в результате не стал нашим гнездом.
Тем временем мы собрали все нужные документы для подачи заявления в банк.
Банки Сегодня банки богаты на различные программы и акции в помощь «ипотечникам». Например, наша семья «вписалась» в ипотеку с господдержкой в Сбербанке. По ее условиям, договор купли-продажи заключается с юридическим лицом — в данном случае это застройщик, — члены семьи должны быть моложе 35 лет, первоначальный взнос составляет 20% от стоимости жилья и, самая лакомая часть программы, кредит выдается под 11% годовых на срок от 10 до 30 лет. Для сравнения, на «вторичку» в том же банке ипотеку нам предложили под 13,75%. Разница в ежемесячном платеже по кредиту значительная и составляет почти 5 000 рублей! Таким образом, новая квартира обойдется дешевле. Та же госпрограмма относится и к жилью строящемуся, которое приобретается по договору долевого строительства. Но вот незадача: если при покупке готовой квартиры она же и поступает в залог, то со строящимся жильем такой номер не проходит — требуется готовое жилье в залог. Поскольку к моменту подачи документов мы уже понимали, что жилья готового на рынке нет и в ближайшие месяца три-четыре никто его не обещал, мы стали «коситься» в сторону «вторички». В результате мы подали документы еще и в Райффайзенбанк на вторичное жилье, которое там выдается под 13%.
В разных банках требуется почти одинаковый пакет документов: ксерокопии паспорта, трудовой книжки, справка по форме 2-НДФЛ, страховое свидетельство, анкета заявителя (выдается банком). Подавать документы нужно для того, чтобы банк официально обозначил вас своим клиентом и сказал, какую сумму кредита он выдаст. Банку важно, чтобы заемщик имел трудовой стаж на последнем месте работы не менее шести месяцев. Кредит рассчитывается исходя из доходов заявителя. Через неделю после подачи документов и анкеты, где указывается вид приобретаемого жилья (новостройка, загородный дом или «вторичка»), приходит ответ. Если он положительный, то указывается срок поиска жилья — от трех до четырех месяцев. Если срок истек, а вы так ничего и не нашли, придется снова собирать пакет документов. В один банк можно сразу подать документы на разные виды жилья, только это будут не один, а два или более пакетов одинаковых документов.
А может ну ее?.. Сбербанк одобрил нам ипотеку на новостройку, но что с этим делать, мы не знали. Ведь для нас новостроек в городе не нашлось. Даже на окраинах все уже раскуплено или только строится. И в голову стали закрадываться варварские мысли: а может ну ее, ипотеку эту! Мы снимаем жилье уже седьмой год. В месяц квартира в 38 «квадратов» нам обходится всего в 7 тыс. рублей. Эта цена довольно разнится с текущими ценами на рынке съемного жилья. Сегодня, по оценкам Агентства недвижимости «Эксперт», она достигает в Уфе почти 12 тыс. рублей.
Если сделать нехитрые вычисления, то получается, что за «вторичку» стоимостью 2,1 млн рублей (именно столько стоит 45 квадратов «двушки» в «Зеленой роще»), 1,7 млн рублей, из которой мы возьмем в кредит у банка под 13%, мы будем платить с учетом коммунальных платежей около 20,5 тыс. рублей. При таком коленкоре лучше я начну клеить обои на съемной квартире. Выходит, что если мы переедем в свою квартиру, то по сравнению со съемом мы будем еще платить и проценты сверху, которые будут превышать стоимость самой квартиры в месяц.
Однако для тех, кто имеет несчастье платить за съем по рыночной цене, ипотека под новостройку станет самым что ни на есть вариантом. Сравните: 12 тыс. рублей за съем и 13,8 тыс. за ипотеку при стоимости квартиры в 1,9 млн рублей («первоначалка» равна 400 тыс. рублей).
Но, такие размышления — упадничество. А квартиру тем временем надо брать!
Ура или еще не ура? Чтобы не упустить ни одного шанса, я звонила по одним и тем же девелоперам по три раза: вдруг что появится. И о чудо! У Инвестиционно-строительного комитета открылись ранее занятые варианты. Дело в том, что некоторые покупатели пишут заявления на конкретные квартиры с тем, чтобы их сняли с продаж и только потом подают документы в банк. Если банк им отказывает в ипотеке, у таких, как мы вдруг появляется шанс.
В нашем случае радость от удачи пока пришлось отложить. Поскольку у нас ипотека, застройщик вынужден оформлять выбранную квартиру. А это отнимет полтора месяца минимум. Благо, в данном случае делается это бесплатно. Но некоторые умудряются заработать на оформлении деньги и немалые. Например, один из «находчивых» продавцов запросил с нас аж 180 тыс. рублей!
Когда, наконец, квадратные метры пройдут все стадии оформления и наступит момент заключения договора купли-продажи, юристы советуют обратить внимание на следующие моменты. Во-первых, нужно запросить с продавца Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. Кстати, чтобы удостовериться на 150% в том, что собственник у квартиры один и это застройщик, в лице его представителя (директора), можно взять выписку из ЕГРП на недвижимое имущество. Информация придет через пять дней и обойдется вам всего в 200 рублей. Во-вторых, нужно видеть акт ввода жилого дома в эксплуатацию. Эта бумага является свидетельством того, что жилье было сдано. В самом договоре обязательным пунктом должна быть прописана цена на квартиру. По данным юристов, сегодня самая рискованная схема приобретения жилья — в строящемся доме. Ну а если речь идет о новостройке и о государственном застройщике, то нарушений еще не наблюдалось.
Таким образом, от старта до финиша забега под названием «хочу новостройку» вы потратите около четырех месяцев. Ведь после того, как ваши метры пройдут все стадии регистрации на стороне продавца, вам нужно будет ее подготовить для передачи в банк. А это — дополнительные проверки ее «чистоты», оценка и прочие тонкости, которые лучше проходить совместно с юристом, даже несмотря на то, если вы покупаете у самого «кристального» застройщика города. Да, и не забудьте учесть время, которое потратите на приведение квартиры в нужный вам вид, ведь планировки оставляют желать лучшего.