Власти Новосибирской области пытаются стимулировать жилищный рынок с помощью строительства доходных домов коммерческого найма. Механизм отрабатывается на пилотном проекте: под Академгородком ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» (НОАИК) строит два дома под коммерческий наем для сотрудников компаний-резидентов технопарка и Сибирского отделения РАН. Участники рынка выражают заинтересованность в проекте, если он «действительно позволит восполнять оборотные средства для дальнейшей работы».
Вчера на пресс-конференции министр регионального развития Новосибирской области Алексей Струков сообщил, что в регионе разрабатывается механизм строительства доходных домов коммерческого найма. Его главное новшество заключается в использовании ипотеки юрлица. По этой схеме застройщик обустраивает и меблирует жилье и сдает его внаем. Одновременно он создает дочернюю компанию, которая будет являться залогодержателем и балансодержателем этих квартир. «Дочка» выкупает квартиры через ипотеку юрлица с помощью специальной ценной бумаги, а застройщик быстро пополняет оборотные средства, которые может направить на новые проекты. Рассрочка платежа по ипотеке составляет 20 лет. После погашения кредита арендное жилье станет собственностью этой компании. Министр не сообщил размер ставки по кредиту, но заметил, что она «будет очень привлекательной». Погашение кредита будет осуществляться за счет арендной платы. Таким образом, «точка безубыточности начинается с первого дня», подчеркнул господин Струков. Арендная плата за однокомнатную квартиру в доходном доме сегодня может составлять 12,5 тыс. руб., тогда как среднерыночная арендная ставка за городскую «хрущевку» без мебели находится на уровне 16 тыс. руб.
В правительстве области полагают, что эти меры дадут дополнительный стимул развитию жилищного рынка. «Те, кто хотел купить жилье с помощью ипотеки физлиц, а это примерно 15% от общего числа работающего населения… к 2015 году его купят. Однако есть еще более 30% тех, кто имеет доходы от 13,8 тыс. руб. до 25 тыс. руб., но не хотят или не могут взять ипотеку. Предлагаемая схема, с одной стороны, рассчитана именно на таких людей, с другой — заинтересовывает застройщиков участвовать в строительстве подобного жилья», — пояснил министр Струков.
Новый механизм отрабатывается на пилотном проекте с инвестициями в 220 млн руб. (без учета затрат бюджета на создание инфраструктуры). В июле на территории поселка Ложок под Академгородком, где ведется комплексная малоэтажная застройка (см. контекст), были заложены два трехэтажных жилых дома на 130 квартир. Одно-, двух- и трехкомнатные квартиры предназначены под коммерческий наем для сотрудников компаний-резидентов технопарка и Сибирского отделения РАН. Застройщиком выступает НОАИК, залогодержателем и балансодержателем квартир — специализированная проектная компания SPV. По словам Алексея Струкова, после того как новый механизм стимулирования жилищного рынка будет отработан, правительство области предложит его и другим застройщикам.
Участники рынка выражают готовность работать в таких проектах. «Предлагаемый механизм жизнеспособен, если удастся сформировать пул потенциальных арендаторов», — считает заместитель гендиректора ООО «Энергомонтаж» Иван Сидоренко. При этом он заметил, что ставка аренды для столь отдаленного от центральной части Новосибирска места пилотного проекта должна быть ниже. «В микрорайоне Родники сегодня вполне можно взять в аренду однокомнатную квартиру за 14 тыс. руб.», — привел он пример. «Масса застройщиков заинтересуется этим продуктом, ведь для них важно быстро пополнять оборотные средства», — согласился с коллегой директор ООО «Дискус-плюс» Алексей Джулай.
Управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков отметил „Ъ“ «конкурентность» ставки аренды жилья в будущих доходных домах. При этом он заметил, что представленная Алексеем Струковым «схема, скорее, будет более интересна институциональным инвесторам (иностранным пенсионным фондам, например), которые готовы инвестировать в долго окупаемые проекты недвижимости».
Оба доходных дома в Ложке должны быть сданы в эксплуатацию до конца текущего года.
Не менее 60% жилья в Ложке придется на экономкласс
Министр строительства и ЖКХ Новосибирской области Денис Вершинин и заместитель гендиректора областного ОАО «Агентство регионального жилищного строительства» (АРЖС) по финансам Виктор Леньшин сообщили участникам рынка о перспективах комплексной застройки участков на территории поселка Ложок площадью 68,7 га. Как пояснила пресс-служба облправительства, речь идет об условиях продажи прав аренды на сформированные земельные участки с подготовленной инженерной инфраструктурой. Проект планировки предполагает строительство малоэтажного жилья общей площадью 111 тыс. кв. м. По условиям аукциона, не менее 60% возводимого жилья должно удовлетворять параметрам экономкласса. На аукцион будут выставляться участки размером 1-3,5 га. По условиям, плотность застройки малоэтажными многоквартирными домами на 1 га должна составить приблизительно 4 тыс. кв. м. Срок освоения участка — не более двух лет, рекомендуемая стоимость реализации жилья экономкласса — 32,1 тыс. руб. за 1 кв. м. По информации АРЖС, основной объем работ будет выполнен в 2011 году. На 2012 год запланирован ввод в эксплуатацию локальных очистных сооружений, станции водоподготовки, а также строительство дорог и благоустройство первого микрорайона (74 тыс. кв. м жилья).
В сообщении пресс-службы указывается, что в ближайшие несколько лет АРЖС сосредоточит внимание на развитии нескольких участков под комплексную застройку. Помимо Ложка это поселки Приобское (30 га, Новосибирский район), Садовый (50 га, недалеко от поселка Мочище), Красномайский (40 га, вблизи Толмачево), а также участок площадью 25 га в поселке Кольцово.