Петербург всегда отличался от других российских регионов тем, что с готовностью продавал землю — но так дорого, что отпугивал покупателей. И вот теперь произошло то, что всегда происходит при затоваривании — началась продажа с огромными скидками. Губернатор Владимир Яковлев подписал распоряжение, согласно которому выкупная цена земельных участков снижена в среднем по городу в десять раз.
До сих пор предприятия, желавшие выкупить землю, на которой они расположены, часто выясняли, что власти хотят взять с них гораздо больше, чем эта земля стоит на рынке. Так, например, в районе Невского проспекта назначенная властями цена одного квадратного метра равнялась $1500 (расчет цены производился так: ставка земельного налога умножалась на 150, а также на некоторый повышающий коэффициент). При этом на рынке тот же квадратный метр даже под престижным отелем "Невский палас" стоил всего $500. Подобная нестыковка отбивала у расположенных в центре коммерческих структур — банков, магазинов и т.д. — всякое желание выкупать свои участки. Да и в целом по городу случаев выкупа участков по цене, равной 150-кратной ставке земельного налога — она была утверждена постановлением городского правительства — было немного. А после очередного ежегодного повышения ставок земельного налога их вообще почти не стало.
В связи с этим специалисты Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) разработали новую методику определения цены земельных участков. Петербург разделен на 19 зон, налоговые ставки в которых заметно различаются (от 38 тыс. рублей за квадратный метр на Невском проспекте до 400 рублей в Кронштадте). Новое распоряжение вводит новые коэффициенты для определения цены квадратного метра (в зависимости от зоны): 85 вместо 150 в центре и 12 вместо 150 — в Кронштадте. Таким образом, цены снижены повсеместно и весьма значительно.
Методика разработана на основе мониторинга земельного рынка и направлена на приближение выкупной цены участка к 75% от его рыночной стоимости. Однако полностью добиться этого не удалось — в одних районах цена участков практически совпала с рыночной, а в других по-прежнему "зашкаливает" за верхнюю планку. Например, цена квадратного метра в Курортном районе составляет $7 (то есть $700 за сотку), что вполне соответствует рыночному уровню. Но в центре квадратный метр по-прежнему стоит дорого — по $720-920. Дорогими остаются и участки, находящиеся в промышленном поясе — $50-120 (в зависимости от зоны) за квадратный метр.
Проблемы, впрочем, вполне объяснимы — дело в недостатке рыночной информации. Прошедший недавно в ГУИОНе "круглый стол", посвященный стоимости земли в Петербурге, выявил массу неразрешенных вопросов. Так, например, землю в центре пока просто невозможно оценивать по методу "аналогичных продаж" — их просто нет. В любом случае, схемы расчетов цены земли не учитывают взаимозачеты, оплату долгов и прочие "мелочи", из которых собственно и составляется реальная стоимость участка.
Есть и другие нюансы. Например, сколько может стоить участок, который представляет собой обведенный контур выкупленного ранее здания (именно такой участок получил один из петербургских банков)? Или, например, во сколько оценить объект, въезд на который принадлежит посторонней организации (такой участок оценивали недавно на Московском проспекте)?
Видимо, именно из-за множества нерешенных вопросов губернаторское распоряжение вступит в силу только с начала 1998 года. За это время, как надеется Владимир Яковлев, имущественный и земельный комитеты администрации соберут всю информацию о земельном рынке и разработают более совершенную методику определения цены земельных участков. Однако оценщики сомневаются, что Смольному удастся выполнить поставленную задачу в срок — уж слишком хаотичен сегодня земельный рынок.
ЕКАТЕРИНА Ъ-ГОЛУБЕВА