Нестабильный рост на европейских рынках

В начале октября в Мюнхене завершилась очередная выставка инвестиций Expo Real. На ней были озвучены инвестиции в сегмент складской и индустриальной недвижимости в Европе в первой половине 2011 года. Они выросли на 3% и составили 4,3 млрд евро.

Об этом говорится в отчете European Industrial Bulletin компании Jones Lang LaSalle.

Нестабильные экономические условия и ограниченное предложение объектов в сегменте складской недвижимости привели к стагнации объемов инвестиций, причем заметный спад инвестактивности наблюдался в мае и июне. В результате во втором квартале 2011 года впервые за последний год было зафиксировано значительное снижение этого показателя — на 12% по сравнению с предыдущим кварталом. Однако по сравнению со вторым кварталом 2010 года наблюдается рост в размере 5%.

80% от общего объема инвестиций — 3,5 млрд евро — были вложены в индустриальную недвижимость в Западной Европе. Этот факт отражает продолжающуюся ориентацию инвесторов на ключевые рынки. Однако этот показатель на 7% отстает от уровня инвестиций в склады в Западной Европе в первом полугодии прошлого года, причем падение в отдельных странах было гораздо более значительным: в Германии оно составило 32%, в Великобритании — 24%, в Норвегии — 9%.

В Южной Европе зафиксировано снижение инвестиционной активности на 40%. Причиной такого снижения стало беспокойство по поводу государственного долга и возможного кризиса, однако значительные изменения в инвестиционной активности на этих рынках не являются неожиданными из-за волатильности рынка.

В Восточной Европе, напротив, в первом полугодии наблюдался рост инвестактивности. Несмотря на то, что объемы сделок в странах Восточной Европы (за исключением России) оставались на низком уровне, в сумме объем инвестиций вырос на 82% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Что касается России, то объем инвестиций здесь вырос в разы: в первом полугодии 2011 года объем вложений составил около $200 млн против $16,8 млн в первом полугодии 2010 года.

Международные инвесторы (привлекающие капитал с различных рынков) вновь окрепли — на них пришлось 1,9 млрд евро инвестиций (44% от общего объема) по сравнению с 0,3 млрд евро в 2010 году. Хотя приоритетным направлением для этих инвесторов были ключевые рынки Западной Европы (в частности, Великобритания и Германия), они также были активны, например, в Чехии, России и Испании.

На иностранные инвестиции пришлось порядка 70% от общего объемов сделок. Однако большинство европейских инвесторов вкладывали средства "поближе к дому": например, все инвестиции британских инвесторов остались в самой Великобритании. Нацеленными на домашние рынки также были шведы, немцы и норвежцы.

Крис Стейвли, директор отдела финансовых рынков и инвестиций в регионе EMEA компании Jones Lang LaSalle, отметил: "Несмотря на хороший старт в 2011 году, экономическая волатильность, несомненно, повлияла на общий уровень инвестиционной активности в секторе индустриальной недвижимости в Европе. Хотя рынок в ряде стран, например, в Германии и некоторых других частях Западной Европы, выглядит эластичным, если на рынках будет по-прежнему нестабильно, а предложение будет ограниченным, спрос со стороны инвесторов будет оставаться сдержанным до конца года".

После снижения в течение семи кварталов подряд ставка доходности на рынке складской недвижимости в Европе оставалась неизменной — на уровне 7,4% к концу июня, что на 10 базисных пунктов ниже среднего показателя за 10 лет. "Несмотря на дальнейшее снижение доходности в отдельных странах, вызванное недостаточным предложением высококачественных активов на основных рынках, мы прогнозируем, что в оставшиеся месяцы 2011 года средний показатель будет держаться в тех же рамках", — добавил Крис Стейвли.

Второй квартал 2011 года был шестым кварталом подряд, когда наблюдался рост активности арендаторов. Общий объем арендованных площадей в первой половине 2011 года составил 8 млн кв. м, что на 6% ниже аналогичного показателя во второй половине прошлого года, но на 23% выше по сравнению с первым кварталом 2010 года. Это можно объяснить постоянным позитивным ростом в Польше и России, за счет которого компенсировалось падение рыночной активности, вызванное отсрочкой аренды арендодателями в Чешской Республике (-42%) и Великобритании (-32%).

Объем завершенного строительства индустриальных объектов в первой половине 2011 года составил около 2 млн кв. м — это самый низкий уровень, зафиксированный с начала экономического кризиса. Тем не менее активность девелоперов начала набирать темпы во втором квартале в связи с ростом числа сделок build-to-suit. В свою очередь, объем незавершенного строительства достиг самого высокого с начала кризиса уровня и составил на начало июля 2011 года 4,8 млн кв. м, что на 29% выше по сравнению с прошлым годом. Большая часть незавершенных объектов — 3,6 млн кв. м — приходится на Западную Европу.

Несмотря на растущую активность девелоперов, в первом полугодии уровень вакантных площадей снизился с 12% на начало года до 10%. Кроме того, объем незавершенного строительства все еще остается ниже среднегодового показателя последних пяти лет на всех рынках, за исключением Бельгии. Растущая нестабильность на рынке, скорее всего, будет сдерживать рост показателей в сегменте.

В настоящее время арендные ставки продолжают оставаться низкими на большинстве европейских рынков. Поскольку разрыв между спросом и предложением во многих странах углубляется, это сказывается на ускорении роста арендных ставок. Вероятнее всего, во втором полугодии 2011 года ставки в большинстве стран уже не будут так расти в связи с усилением экономической нестабильности.

Александра Торнау, руководитель отдела аналитики промышленных и складских площадей региона EMEA компании Jones Lang LaSalle, прокомментировала: "Начало 2011 года давало много причин для оптимизма: активные инвесторы, устойчивый спрос со стороны арендаторов и сильный рынок строительства объектов под заказчика. Однако по мере продвижения в 2011 год затяжные экономические проблемы приводили к замедлению активности. Хотя основным девизом является осторожность, мы можем ожидать, что арендаторы по-прежнему будут стремиться к сетевой оптимизации, чем будут поддерживать рынок. Все же пока не видно конца экономической нестабильности, многие арендаторы будут думать дважды, прежде чем заключать новые договоры аренды".

Петр Зарицкий, директор по России и СНГ отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle, отметил: "В России ставки аренды на рынке складской и индустриальной недвижимости за первое полугодие 2011 года выросли на 20 процентов. Российский рынок на сегодня отличается значительным превышением спроса над предложением. За первое полугодие объем спроса составил 762 тыс. кв. м, а объем нового предложения — всего 165 тыс. кв. м. Активность арендаторов на рынке продолжает оставаться значительной, и на сегодняшний момент средний уровень вакантных площадей в классе А на первичном рынке составляет чуть более 1,5 процента. Окно возможностей для арендаторов постепенно закрывается — основной объем нового предложения в сегменте приходится на 2013 год".

Роман Русаков