Купюрный вопрос

Объем безналичных расчетов в повседневной жизни постоянно увеличивается, однако при оплате крупных покупок вроде квартиры и продавцы, и покупатели по-прежнему предпочитают наличные. Почему — разбирался корреспондент «Жилого дома» Максим Яковлев.

В зависимости от лица Покупка квартиры — одна из самых крупных и сложных сделок, совершаемых частным лицом. И трудность составляют не только подбор подходящего варианта квартиры, переговоры о цене, оформление всех необходимых документов и кредита в банке, но и сам расчет за приобретаемую недвижимость. Теоретически тут применимы любые варианты оплаты — как наличными, так и безналичным расчетом. Однако существует разделение: в сделках между физлицами чаще используются наличные, а в сделках, где продавцом выступает юридическое лицо, применяется, как правило, безналичный расчет.

На вторичном рынке жилой недвижимости, где преобладают многоступенчатые сделки, в которых может быть задействовано сразу несколько квартир, доминируют расчеты наличными. «В основном все сделки в жилой недвижимости проходят с наличными деньгами, — говорит руководитель юридического департамента Paul`s Yard Илья Клыков. — Наибольшее число операций на рынке недвижимости — альтернативные сделки, где могут участвовать от трех до десяти квартир. И в такой цепочке банковские учреждения просто не готовы предоставить людям должный объем услуг при осуществлении всех расчетов. Чтобы грамотно распределить все финансовые потоки, банкам необходимы специалисты нужной квалификации. И структурно сегодня крупным банкам выгоднее отказаться от предоставления таких нестандартных услуг, нежели заниматься обучением сотрудников и обеспечением условий для их успешной работы».

При этом застройщики, как правило, предпочитают продавать свои объекты по безналичному расчету. «На первичном рынке при продаже сотен и тысяч квартир оплата наличными неприемлема, сейчас практически никто из застройщиков с наличными деньгами не работает — при больших объемах продаж это самый неудобный способ оплаты, — отмечает управляющий партнер Tekta Group Андрей Биржин. — При оплате через банковскую ячейку нужно с каждым покупателем определить банк, подписать договор бронирования ячейки, приехать в банк, отстоять очередь, получить ключ от ячейки, расписаться в журнале посещений депозитария и так далее. К тому же при расчетах наличными у застройщика должна быть своя операционная касса, оборудование для пересчета и проверки денег, нужно заказывать услуги инкассации».

Итак, в распоряжении покупателя квартиры есть несколько вариантов расчетов, в зависимости от схемы покупки квартиры и требований продавца. Кроме того, если квартира приобретается с использованием кредитных средств, специальные требования по оплате может предъявить и банк-кредитор. Каждый из этих вариантов сопряжен с определенными рисками, которые приходится минимизировать тем или иным способом. При расчетах наличными на вторичном рынке используются банковские сейфовые ячейки. Безналичный расчет предполагает либо применение банковского аккредитива, либо непосредственное частичное или полное перечисление средств на счет продавца.

Сейфовый расчет На вторичном рынке жилой недвижимости, где и покупателем, и продавцом, как правило, выступают физические лица, наиболее распространена схема оплаты наличными с использованием банковской сейфовой ячейки. «Таким образом обеспечивается выполнение сторонами сделки взятых на себя обязательств, — говорит советник президента Транскредитбанка Сергей Платонов. — При расчетах наличными на определенном этапе сделки основная сумма платежа закладывается в банковскую ячейку, и стороны подписывают договор, обусловливающий порядок изъятия денег из ячейки. Бывают случаи, когда необходимо использовать несколько ячеек». Банковская ячейка требуется для расчетов при покупке квартир как с использованием кредитных средств, так и без них.

«Чаще всего при приобретении квартиры в ипотеку используется вариант оплаты наличными с использованием индивидуального банковского сейфа с особыми условиями доступа получателя денег, — рассказывают в ОТП-банке. — Этот способ расчетов обеспечивает максимальную гибкость и удобство расчетов. Кроме того, эта форма дает возможность продавцу получить наличные, которые он сможет проверить и пересчитать и которые не будут отображаться при движении по счетам, ведь банки сообщают о крупных операциях в Росфинмониторинг, а это многих пугает».

«Для банка важно отследить целевое использование кредитных средств, а также удостовериться, что первоначальный взнос у заемщика имеется (эти деньги тоже закладываются в ячейку), поэтому раскрытие ячейки происходит при предъявлении заранее оговоренных в договоре документов, подтверждающих регистрацию сделки и выполнение сторонами взятых на себя обязательств», — указывает Сергей Платонов.

Услуги депозитарного хранилища предоставляет большинство банков. Для оформления договора аренды понадобится паспорт или другой документ, удостоверяющий личность и регистрацию в РФ. Стоимость аренды может зависеть от срока аренды и размера ячейки, а также варьироваться от одного офиса банка, оборудованного таким хранилищем, к другому. Как правило, минимальным сроком аренды считается одна неделя. В московских офисах банка «Возрождение», например, одна неделя аренды ячейки обойдется примерно в 2 тыс. руб., аренда на 60 дней — в 4,1 тыс. руб. В Альфа-банке, в зависимости от размера ячейки, за ее недельную аренду возьмут от 540 до 900 руб., за месячную — от 1,8 тыс. до 3,15 тыс. руб. При этом в случае увеличения срока аренды, не предусмотренного договором, банк, скорее всего, возьмет дополнительную плату: в «Возрождении» это 2,5 тыс. руб. за месяц, в Альфа-банке — 80 руб. в день (включая НДС) за каждый день просрочки. Расходы на аренду ячейки стороны обычно делят пополам, дополнительные услуги оплачивает тот, кому они необходимы, отмечают в банке Delta Credit. К примеру, услуги пересчета и проверки подлинности денежных средств, закладываемых в ячейку, обойдутся в «Возрождении» в 0,1% суммы этих средств.

Частные безналичные Безналичные расчеты, несмотря на их меньшие риски, используются при покупке недвижимости на вторичном рынке значительно реже, отмечают эксперты. «Расчеты посредством открытия аккредитива более безопасны, но менее понятны населению, — признает директор риэлторской компании Century 21 Евгений Скоморовский. — К тому же банки почему-то неохотно предлагают такой продукт. Года два назад при подготовке к сделке нерезидентов РФ мои друзья столкнулись с нежеланием банков открывать валютный аккредитив по сделке купли-продажи квартиры. Не было ни специалистов, ни тарифов на подобные операции».

Аккредитив — обязательство со стороны банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, изложенными покупателем. «Банковский аккредитив, по сути, является безналичным аналогом банковской ячейки, — рассказывает Андрей Биржин. — При банковском аккредитиве сделка начинается так же, как и в случае с использованием ячейки: стороны вместе определяются с банком. В выбранном банке покупатель открывает аккредитив — обязательство осуществить платеж в пользу продавца, когда все условия по сделке сторонами будут исполнены. При этом требуемая сумма на счете покупателя временно блокируется. Так же, как и в схеме с ячейкой, для продавца условием снятия денег со счета является зарегистрированный договор долевого участия или свидетельство права собственности на имя покупателя, если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке. Если продавец не выполнил своих обязательств в прописанный в договоре аккредитива срок, средства размораживаются и остаются у покупателя».

Так что если у покупателя есть счет в банке и он готов перечислить на него необходимую для оплаты квартиры сумму, проблема с доставкой наличных в банк снимается. По данным Евгения Скоморовского, открытие аккредитива обходится примерно в 0,1% суммы аккредитива, однако банки, как правило, устанавливают верхний лимит стоимости этой банковской услуги — на уровне 40-50 тыс. руб. Кроме того, банк может взять дополнительную фиксированную плату за открытие счета аккредитива. В банке «Возрождение», например, эта комиссия составит 1 тыс. руб.

Таким образом, риск недобросовестности при работе с наличными при использовании аккредитива практически снимается, однако возникает риск неполучения платы продавцом в случае приостановки регистрации права собственности на недвижимость. «В этом случае документы могут задержаться на срок до трех месяцев, а если истечет срок аккредитива (или срок аренды банковской ячейки), деньги вернутся на счет к покупателю (либо покупатель получит право доступа к ячейке), — предостерегает руководитель юридического департамента Paul`s Yard Илья Клыков. — А при возобновлении регистрации может оказаться, что у покупателя будут и деньги, и право собственности на объект. Поэтому только профессиональные агентства недвижимости и юристы, специализирующиеся на подобных сделках, способны отследить все этапы регистрации права собственности, провести переговоры с банком о продлении аккредитива (продлении аренды депозитарного сейфа), а в случае непродления решить вопрос о прекращении госрегистрации сделки».

Первичный рынок На первичном рынке жилой недвижимости продавцом обычно выступает юридическое лицо, поэтому расчеты проводятся по безналичным схемам. «Существуют разные способы безналичной оплаты квартиры: перечисление средств с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца, перевод без открытия расчетного счета, перевод через аккредитив, перевод через пополняемый аккредитив», — рассказывает Андрей Биржин. Для застройщика предпочтителен прямой перевод денежных средств на его счет, аккредитив — более сложная процедура, предполагающая дополнительные проверки документов со стороны банка. «Однако оплата через банковский аккредитив дает застройщику дополнительную защиту от риска неуплаты, — продолжает эксперт. — Если за время регистрации договора покупатель по каким-то причинам передумал покупать квартиру (нашел другое предложение, изменились жизненные обстоятельства), то отказаться от уплаты он все равно не имеет права. В то же время оплата платежным поручением таит риски для покупателя, связанные с добросовестностью продавца».

«Такой вариант оправдан при взаимном доверии участников сделки, потому как оплата осуществляется после подписания договора купли-продажи до регистрации сделки и всегда существует риск ее приостановки», — указывает управляющий партнер агентства элитной недвижимости Greenwich Group Владимир Кузнецов.