При покупке или продаже квартиры роль риэлтора нередко сводится к поиску подходящих вариантов по открытым источникам. И если речь идет не о сложной альтернативной сделке, то без его услуг вполне можно обойтись, сэкономив десятки, а то и сотни тысяч рублей.
Когда мои знакомые надумали разобраться с квартирным вопросом, было решено привлечь риэлторов. Сделка предстояла сложная: нужно было обменять большую квартиру в центре Москвы на две "однушки" и одну "двушку" в спальных районах. Первый агент, которого посоветовали знакомые, за год устроил всего несколько просмотров. Небольшое риэлторское агентство рядом с домом не взялось за эту задачу. Представитель крупного агентства, нанятого для совершения сделки, устраивал по два показа в неделю, и через год квартира нашла своего покупателя. Через два месяца после этого были выбраны три нужные квартиры. В последний момент собственник одной из них не смог выйти на сделку, но риэлтор за день подобрал новый вариант.
Сделку можно считать вполне успешной, если бы не одно "но". После ее завершения клиенты подписали акт приема-передачи квартиры и расписку о том, что не имеют претензий к агентству. Но в одной из квартир обнаружилась незаконная перепланировка, которую риэлтор не упомянул в акте. Покупатели узнали об этом факте от судебных приставов. За все сделки риэлторы получили около 800 тыс. руб. вознаграждения. "Если речь идет о сложной сделке, когда квартира (одна или несколько, как при разъездах и расселениях коммуналок) приобретается одновременно с продажей жилья, принадлежащего покупателю, без агентства не обойтись. Любая (а сложная особенно) сделка растянута во времени. На словах согласовать сроки сбора документов, суммы, даты нотариатов и освобождения квартир в цепочке невозможно — для этого нужны договоры, подписанные всеми участниками процесса. Причем договоры с внесенными авансами и прописанными штрафными санкциями: к сожалению, понятие "устная сделка" для наших граждан является пустым звуком, и любой участник может развалить с трудом собранную цепочку в любой момент, если чувствует свою безнаказанность",— говорит риэлтор питерского агентства недвижимости "Адвокат" Татьяна Навальная.
Обращаясь в агентство недвижимости, клиенты надеются, что риэлтор сможет проверить объект и тем самым предупредить возможные неприятности с жильем в будущем. Однако на деле риэлтор редко прослеживает историю квартиры. Как правило, он проверяет лишь подлинность правоустанавливающих документов по текущей сделке. "Рынок купли-продажи недвижимости в России очень стихийный, не контролируется ни государством, ни саморегулирующими организациями. Риэлторы зачастую не имеют ни образования, ни лицензий, не знают правовых норм. При этом они не несут ответственности за свою деятельность. Например, в Великобритании действует закон о введении в заблуждение, по которому предусмотрена уголовная ответственность до десяти лет лишения свободы. Риэлтор там не только не имеет права искажать информацию при продаже квартиры, но и обязан проверять все данные, которые сообщает ему собственник. Был такой случай. В агентство обратился пожилой человек для продажи своей квартиры. Агент, зная, что реальная стоимость такого объекта составляет, к примеру, £230 тыс., предложил продать ее за £140 тыс. При этом покупатель уже был найден — родственник того самого агента. В результате агент получил пять лет тюрьмы",— рассказывает глава консалтингового портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс.
Когда покупатель обращается в агентство с целью продажи квартиры, риэлторы размещают информацию об объекте в своей базе и на бесплатных интернет-ресурсах. Чтобы разместить информацию о квартире в платных изданиях, клиент должен оплатить расходы из своего кармана. При поступлении нового объекта в базу риэлторы в первую очередь мониторят имеющиеся заявки о подборе недвижимости, затем просматривают предложения по различным источникам и ждут звонков от покупателей.
Собственно, всю эту работу может выполнить и сам покупатель. Например, когда мои знакомые озаботились проблемой поиска квартир, мониторинг интернета стал для них ежедневным ритуалом. В результате искомая квартира была "поймана" через два месяца, провисев на сайте всего час.
Впрочем, это можно считать везением. Моя приятельница нашла в интернете объявление о сдаче квартиры, которая ее полностью устраивала. На телефонный звонок откликнулся риэлтор и пригласил на просмотр. Как оказалось, собственники квартиры к нему не обращались. В результате показ объекта был мало похож на цивилизованную процедуру и чуть не закончился дракой. При продаже квартир такие истории тоже не редкость. "Риэлтор, видя объявление от собственника, может позвонить под видом покупателя, узнать больше информации о квартире и вывесить свое объявление о продаже этого объекта уже со своим телефоном. При этом риэлтор растиражирует этот объект по различным ресурсам. Объявление, размещенное собственником, например, в специализированной газете, просмотрят только четверть потенциальных покупателей. При самостоятельном размещении объявления его нужно постоянно обновлять, чтобы оно не уходило в архив",— рассказывает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.
Если вы самостоятельно размещаете объявление в интернете, будьте готовы к тому, что интересующимися будут прежде всего риэлторы. "Риэлторы постоянно отслеживают новые предложения на рынке. При появлении хороших вариантов от прямых собственников они могут перенести их в базу WinNer, которая распространяется только по платной подписке, и искать покупателя на этот объект. Если потенциальный покупатель будет найден, агент позвонит собственнику с предложением о заключении договора. Естественно, за свою работу он потребует вознаграждения — иногда двойного — как с продавца, так и покупателя. В большинстве случаев это практикуется для недорогих квартир и агентствами, которые только появились на рынке, у них практически нет собственных объектов в базе. Соответственно, они либо сразу пытаются договориться с собственником о принятии квартиры на реализацию, либо ставят его перед фактом, когда покупатель найден. Замечу, что серьезные агентства, дорожащие своей репутацией, такими вещами не занимаются",— уверен управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин.
Стоимость услуг риэлтора зависит от типа приобретаемой недвижимости, сложности ситуации и выбранного пакета услуг. Чем дороже квартира, тем меньше будет процент от сделки. В среднем риэлторы берут за работу 3-4% стоимости объекта. Так, при покупке квартиры в панельном доме за 5 млн руб. стоимость услуг риэлтора — от поиска квартиры до получения зарегистрированного права собственности на нового владельца — составит в среднем 150-200 тыс. руб.
Если продавец не участвует в связных сделках и выходит на рынок с наличными для покупки квартиры, он может провести такую сделку и без риэлтора. "Сложности самостоятельного проведения сделки купли-продажи квартиры надуманны. Люди просто боятся, что их обманут, что они не смогут сами что-то сделать. Технически процесс проведения сделки не так сложен, все могут с ним справиться. Для регистрации права собственности на покупателя необходимо предоставить довольно простой набор документов: договор купли-продажи объекта между покупателем и продавцом, кадастровый паспорт, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, согласие супруга на сделку и документы об основаниях получения права собственности продавцом. Их покупатель и продавец приносят в регистрационную палату, и через две недели будет выдан документ о праве собственности",— рассказывает юрисконсульт компании "Юков, Хренов и партнеры" Марина Краснобаева.
Первый шаг — проверка права собственности на квартиру. Необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В ней будут указаны данные о собственниках квартиры, все имеющиеся обременения, регистрации или аресты объекта. Такая справка обойдется покупателю в 300 руб. Дополнительно можно взять выписку из домовой книги (в ней укажут информацию о прописанных и зарегистрированных жильцах по данному адресу) и копию финансового лицевого счета (основания приобретения прав, информация о квартире, наличие задолженностей по коммунальным платежам). Такие справки можно бесплатно получить в ЕИРЦ-ГУИС, но выданы они будут только собственнику жилья или лицам, зарегистрированным в квартире. Кроме того, полезно обратиться к базе судов. Если в отношении квартиры есть какие-то судебные дела, то они рассматриваются в суде по месту нахождения объекта. Зная адрес объекта, легко определить, к ведению какого суда он относится. Затем в поиске на сайте суда нужно забить фамилию собственника, и если в отношении этого человека ведется дело, поиск выдаст карточку этого дела со сведениями о предмете спора и о тех, кто предъявляет требования.
Далее следует проверить правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, приватизации, наследования. "Более привлекателен вариант, когда квартира находится в собственности продавца более трех лет. Три года — это срок исковой давности, соответственно, если все это время квартира находится в собственности, то риск оспаривания права собственности на квартиру предыдущими правообладателями минимален",— советует Марина Краснобаева.
Если право собственности на объект было получено в результате наследования, нужно выяснить, какие еще наследники могут появиться. Какой бы ни была сделка, всегда есть возможность для того, чтобы оспорить ее в соответствии с законом. Если квартира приватизирована, необходимо пойти вместе с продавцом в территориальный орган департамента жилищной политики и жилищного фонда и выяснить, каким образом проводилась приватизация, есть ли люди, которые в ней не участвовали, но могут заявить о своих правах. Такие справки могут дать только собственнику. Основная масса квартир была приватизирована в 1991-1992 годах, потом в законодательство было внесено требование о том, что несовершеннолетние дети должны участвовать в приватизации, наделяться собственностью, если они на данный момент зарегистрированы на этой площади. Как правило, за такой справкой обращаются в том случае, если приватизация состоялась непосредственно перед сделкой. Есть и еще один нюанс: если при приватизации были лица, которые отказались от участия в ней, то их нельзя снять с регистрационного учета (эти данные можно узнать в выписке ГУИС).
Чаще всего расчеты при сделке купли-продажи недвижимости заключаются при помощи банковской ячейки. В первую банковскую ячейку закладывается сумма, равная стоимости квартиры, во вторую — расписка продавца о том, что он получил деньги. Как только покупатель получает право собственности, продавец получает свои деньги, а покупатель — расписку о погашении задолженности. Если все лежит в одной ячейке, то выдаются два ключа, и за деньгами должны прийти и покупатель, и продавец. Стоимость аренды сейфа до 35 см на месяц — до 1 тыс. руб.
Необходимо составить предварительный договор купли-продажи, в котором стоит указать условия аванса, всех взаиморасчетов. В договоре купли-продажи необходимо полностью описать объект, указать кадастровый номер, номер свидетельства, четко прописать порядок расчетов, размер внесенного аванса, покупную стоимость квартиры.
Важно не допустить ошибок при составлении акта приема-передачи квартиры. В некоторых случаях договор купли-продажи одновременно является и договором акта передачи. Но лучше составить отдельный акт передачи. Сейчас при составлении договора купли-продажи его заверение у нотариуса необязательно. Однако при самостоятельной покупке квартиры юристы советуют не пренебрегать этой мерой. Заверение договора купли-продажи у нотариуса (при сумме покупки от 1 млн руб. до 10 млн руб.) стоит 10 тыс. руб. плюс 0,75% суммы договора. Соответственно, при покупке квартиры стоимостью 5 млн руб. расходы на нотариуса составят порядка 47,5 тыс. руб. Нотариально заверенное согласие супруга стоит 900 руб., государственная регистрация прав собственности — 1 тыс. руб. Таким образом, расходы на организацию сделки составят примерно 50 тыс. руб. Это примерно на 100 тыс. руб. меньше, чем стоят услуги риэлтора. Специалисты советуют также привлечь юристов для проверки правоустанавливающих документов на квартиру и для заключения договора купли-продажи, что обойдется еще примерно в 30 тыс. руб.
