Кризис, которого не ждут

За десять месяцев этого года в Петербурге было построено почти 1,5 млн кв. м жилья. В комитете по строительству ожидают, что за текущий год будет введено 2,7 млн кв. м жилья. Цены с начала года выросли примерно на 5%, и до конца года рост в 0,5-1,5% в месяц будет сохраняться, считают аналитики. Возможность второй волны кризиса эксперты допускают, однако уверяют, что для рынка жилья она будет не так катастрофична, как первая.

Эксперты указывают, что с начала этого года и до сегодняшнего момента на рынке недвижимости не отмечалось каких-либо значительных скачков цен и ажиотажного спроса. Количество инвесторов по-прежнему с начала кризиса остается незначительным, в основном люди покупают квартиры для себя, с целью улучшить свои жилищные условия. "Рост цен за девять месяцев не превысил пяти процентов, — уверяет Дмитрий Абрамов, генеральный директор ОАО "БТК девелопмент". — Объекты, на которые застройщики могут повышать цены, не боясь оттока покупателей, это в первую очередь готовые или близкие к завершению дома с небольшими по метражу одно- и двухкомнатными квартирами".

Из введенного в 2011 году жилья почти половина (45%) приходится на Выборгский район. В значительной степени за такие объемы отвечают проекты комплексного развития территорий, на которые в 2011 году пришлось 40% от общего объема предложения и около 45% — от объема ввода.

Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос", говорит, что максимальное увеличение цен — до 9% — было зафиксировано в проектах, расположенных в удаленных от центра районах и многоэтажных жилых проектах Ленобласти.

"На повышение стоимости, кроме инфляции, повлиял увеличивающийся спрос, а также рост готовности объектов, представленных на рынке. На конец сентября средняя стоимость квадратного метра новостройки в Петербурге составила 75 150 руб. До конца года мы ожидаем ее увеличение еще на 3-4 процента", — отмечает Анна Корсакова.

Ориентир на экономкласс

Светлана Попова, аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", говорит, что большая часть покупателей ориентируется по-прежнему на жилье экономкласса. И при выборе между близостью к метро и ценой для большинства горожан цена является главенствующим фактором. Поэтому растет спрос на квартиры в жилых комплексах, расположенных на границе Петербурга и области. Наибольший прирост цен за девять месяцев текущего года продемонстрировали именно такие жилые комплексы.

"До конца года мы ожидаем сохранение положительной ценовой динамики, характерной для августа-сентября этого года. Объем сделок за этот период вырос на 20-30 процентов. Если этот тренд сохранится, рынок в ближайшие месяцы выйдет на докризисные объемы продаж. При этом основной скачок спроса мы ожидаем в предновогодний месяц, когда застройщики запускают стимулирующие акции", — рассуждает господин Коваленко.

Госпожа Попова полагает, что некоторая стабилизация на рынке, а также распространение ипотечных программ приводят к тому, что горожане все чаще обращают свое внимание на более просторное жилье — двух- и трехкомнатные квартиры. При проектировании домов застройщики уже учитывают этот фактор. Но все же в целом по рынку самыми популярными пока являются студии и "однушки". Именно эти квартиры в январе — сентябре 2011 года показали наибольший ценовой рост (7% — студии, 5% — однокомнатные квартиры).

Директор по маркетингу "ЮИТ Дом" Екатерина Гуртовая говорит: "Мы продолжаем прогнозировать рост цен в пределах от 0,5 до 1,5 процента в месяц до конца года".

Яна Долотова, директор направления "Новое строительство" АН "Итака", не согласна с таким прогнозом: "Полагаю, что стоимость квадратного метра далее расти пока не будет и останется прежней как минимум до конца этого года".

Рост по всей стране

В целом по стране динамика жилищного строительства выглядит сейчас заметно лучше, чем в прошлом году. "Темпы год к году, конечно, ожидаемо невысокие, особенно на фоне низкой базы предыдущих периодов. По данным ФСГС, по итогам девяти месяцев 2011 года объемы нового строительства составили 33,8 млн кв. м, рост к уровню аналогичного периода 2010 года — 2,8 процента. На данном этапе есть все основания считать, что по итогам года, с учетом традиционного увеличения ввода в четвертом квартале, восходящий тренд укрепится. Тем не менее очевидно, что индустрия все еще не может восстановиться от последствий кризиса и испытывает давление текущей неблагоприятной конъюнктуры", — рассказывает Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".

"В краткосрочной перспективе мы ожидаем сохранения сравнительно невысоких темпов роста жилищного строительства", — продолжает господин Клягин. Основные риски связаны со сравнительно невысокими темпами восстановления сектора на фоне замедления экономического роста. По мере стабилизации общей рыночной конъюнктуры и расширения платежеспособного спроса темпы ввода будут возрастать.

В среднем по России рост цен на жилую недвижимость по итогам первого полугодия 2011 года составил 6-7%. На отдельных наиболее капиталоемких рынках крупных мегаполисов темпы были несколько выше — около 10%. Одновременно в некоторых регионах, не отличающихся позитивной макроэкономической статистикой и характеризующихся наиболее низким уровнем платежеспособного спроса, цены оставались стабильными либо даже умеренно снижались в пределах нескольких процентов.

"Пока мы не видим сильных драйверов для формирования более выраженного роста цен. На наш взгляд, темпы роста стоимости жилой недвижимости в ближайшее время будут оставаться умеренными и по итогам года существенно не превысят уровней инфляции. Основной потенциал мы связываем с возможным расширением платежеспособного спроса в среднесрочной перспективе. Сейчас спрос ввиду низких темпов увеличения доходов все еще невелик. Одновременно рынок, конечно, сохраняет существенный потенциал. Уровень обеспеченности остается весьма невысоким. В среднесрочный период в результате возвращения массового спроса, поддержанного государственным субсидированием ипотечных программ, формирующийся дефицит в низких ценовых сегментах станет отправной точкой нового этапа активного роста цен", — прогнозирует господин Клягин.

Без паники

Возможность прихода второй волны кризиса аналитики допускают, однако большинство из них верит, что она будет не столь катастрофична для рынка, как три года назад.

"Кратковременные колебания цен в будущем возможны, но пока никто не берется предсказывать, насколько большими они будут. Это зависит от многих факторов, в том числе и от изменений на валютном рынке", — говорит Дмитрий Абрамов.

"На сегодня можно совершенно определенно говорить, что ожидание некоей новой волны никак реально не сказывается на спросе, на темпах продаж и на ценах. Когда станет очевидно, что снова пришел кризис, тогда можно будет говорить о каком-то влиянии. Наши клиенты пока никак не реагируют на абстрактные ожидания второй волны, разговоры о которой идут уже третий месяц, — говорит Екатерина Гуртовая. — Тем не менее если говорить о финансовой ситуации на рынке и росте стоимости заимствований, то на ипотечных программах эти "предчувствования" очередной волны кризиса начали уже сказываться. Можно констатировать, что ряд банков начал ужесточать условия ипотечных программ. Впрочем, пока эти изменения на ипотечном рынке не сказываются на ситуации со спросом. Несмотря на определенное ужесточение со стороны банков некоторых условий по первому взносу, процентной ставке, аккредитации заемщика, все равно условия заимствования для клиентов в целом оказываются лучше, чем они были до кризиса 2008-2009 годов".

Роман Розенталь, генеральный директор Mirland Development Corporation, отмечает: "Если сбудутся худшие прогнозы аналитиков в отношении российской экономики, то девелоперы могут столкнуться с рядом проблем. Однако реализацию самых худших прогнозов мы считаем маловероятной, и ориентируемся на рост цен на уровне 10 процентов и рост продаж на уровне 10-20 процентов".

Александр Коваленко, заместитель генерального директора "НДВ СПб", рассуждает: "При негативном сценарии развития кризис, безусловно, скажется и на ценовой ситуации на рынке недвижимости, и на объемах ввода жилья. Однако насколько велика вероятность развития такого сценария, пока говорить преждевременно. На данный момент мы не ощущаем никаких заметных изменений в поведении покупателей: сроки экспозиции объектов остаются прежними, спрос активен. Кроме того, продолжается увеличение объемов выдачи ипотеки: только за сентябрь продажи новостроек в ипотеку увеличились, по нашим данным, на 28 процентов. Это говорит об отсутствии серьезных опасений как со стороны банков, так и со стороны покупателей недвижимости".

"Вторая волна кризиса — на сегодня пока слишком абстрактная идея. Однако повторение кризисных явлений на финансовых рынках, безусловно, окажет влияние и на объемы ввода и на уровень цен. Скорее всего, влияние это будет меньше, чем в 2009 году, — рискованных активов и начатых проектов сейчас меньше, кредитные структуры в целом более готовы к проблемам", — считает Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg.

Лариса Инченкова, коммерческий директор ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"", полагает, что вторая волна кризиса маловероятна, поскольку показатели спроса и предложения на рынке элитной недвижимости достаточно стабильны.

Яна Долотова также считает, что падения цен и второй волны кризиса с большой долей вероятности не произойдет. "Сегодня большинство строительных компаний очень внимательно изучают рынок, следят за изменениями спроса, благодаря чему маркетинговых ошибок практически не совершают. Кроме того, на рынке сегодня наблюдается очень четкое разделение на сегменты", — говорит она.

"Кризисы в нашей экономике и на рынке недвижимости происходят с завидной регулярностью, вызывая колебания цен. Однако в долгосрочной перспективе настоящего падения цен так и не произошло — тренд все время идет вверх. Как показывает время, после каждого кризиса рынок недвижимости все равно оправляется, так как жизнь продолжается — дети вырастают, люди обзаводятся семьями, рождаются дети. Происходят лишь изменения в рядах операторов рынка — в ходе такого "естественного отбора" выживают только надежные компании, имеющие возможности грамотно вести бизнес. А это, несомненно, в долгосрочной перспективе выгодно для покупателей. Заметим, что, несмотря на ведущиеся разговоры о предстоящей второй волне кризиса, крупные строительные компании продолжают наращивать свои земельные запасы и довольно активно участвуют в торгах", — говорит Светлана Попова.

Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга УК "Старт Девелопмент", не столь оптимистична: "Что касается влияния второй волны кризиса на рынок недвижимости, то здесь ситуация двоякая. С одной стороны, во время прошлой волны помимо финансовых проблем, застройщикам пришлось пережить серьезный кризис доверия. Скорее всего, если нас все-таки накроет "вторая волна", все участники рынка — и продавцы, и покупатели — отнесутся к ней уже гораздо спокойнее: механизмы уже отлажены, выводы сделаны. Другое дело — может упасть покупательская способность населения, потенциальные клиенты снова потеряют уверенность в будущих доходах. Банки могут начать сворачивать кредитные программы. То есть если спрос сожмется, это отразится на ценах. По нашим прогнозам, в такой ситуации будет возможен откат в среднем в пределах 10 процентов. Уже сейчас, в предчувствии кризиса, мы наблюдаем диверсификацию спроса — активно, даже с некоторым ажиотажем, скупается сданное жилье и жилье на высокой стадии готовности. А спрос на дома на стадии котлована проседает. Но если у клиента есть уверенность в добросовестности девелопера, приобретение такого жилья может стать достаточно выгодным вложением".

Олег Привалов