Виллы с привкусом рома
новые рынки
На карте мира не осталось больше белых пятен, но на карте зарубежной недвижимости иногда открываются новые рынки. Одним из таких рынков может стать Куба, власти которой недавно официально разрешили куплю-продажу недвижимости. В итоге у международных инвесторов появился шанс заработать на одном из самых перспективных курортных рынков.
Бульварный рынок
После того как в 1959 году к власти на Кубе пришел Фидель Кастро, на острове было запрещено проводить какие-либо операции с недвижимостью и местные жители в случае переезда за рубеж автоматически теряли право собственности. Семья должна была сдать свою площадь в государственный фонд, и эту квартиру предоставляли нуждающимся. На практике плановое распределение недвижимости работало из рук вон плохо и привело к тотальному дефициту жилья. По официальным данным, при населении 11,2 млн человек дефицит жилья на Кубе сейчас составляет 600 тыс. квартир. Единственным законным выходом для кубинцев, желающих сменить место жительства, до недавнего времени был обмен по так называемому принципу соответствия, то есть обмениваемые объекты недвижимости должны были быть одного класса и площади, чего тоже было непросто достичь. В результате даже разведенные супруги вынуждены были жить вместе из-за отсутствия лучших вариантов. Параллельно этому, как и в СССР, на Кубе все последние годы существовал и нелегальный рынок недвижимости. За доплату некоему частному посреднику на бульваре в Гаване можно было провести ряд альтернативных сделок и получить заветные метры, однако никто не был застрахован от обмана. Иностранцам же вовсе было запрещено покупать и продавать недвижимость на Кубе, однако и тут оставалась сомнительная лазейка — например, заключив брак, можно было оформить квартиру на кубинскую супругу. "Нетрудно просчитать риски такой сомнительной покупки, ведь, по сути, инвестор ничего не получал в случае расторжения брака, а если бы удалось доказать, что брак фиктивный, это грозило бы неприятностями",— говорит управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. Однако существовал и вполне легальный механизм участия иностранного капитала в кубинском рынке недвижимости — через создание совместных предприятий с местными компаниями. Именно таким образом было создано СП между Avaguanex и вторым по величине испанским банком BBV Argentaria, которое занялось реконструкцией зданий в центре Гаваны. Еще одно СП, построившее несколько кондоминиумов в кубинской столице, было создано люксембургской фирмой Monte Carlos International State и местной Lares. "По сути, через такие СП зарубежные крупные инвесторы активно занимались строительством, однако все понимали, что в случае чего активы могут быть национализированы",— говорит Евгений Скоморовский.
Отсутствие легального рынка недвижимости обезопасило Кубу и от падения цен на квартиры, и от спекулятивных операций. Как заявил в начале ноября 2007 года на открытии 16-й Международной торговой ярмарки в Гаване Фидель Кастро, "Куба, в отличие от всего остального мира, в спекулятивных играх не участвует и финансовым потрясениям неподвластна".
10 ноября 2011 года на Кубе вступил в силу закон, согласно которому жители острова смогут продавать и покупать жилье. Изменения коснутся не только граждан страны, но и иностранцев, имеющих вид на жительство на Кубе. По новому закону жители острова смогут владеть одним основным домом и еще одним домом для отдыха — по сути, дачей. В результате кубинцы смогут свободно производить операции по купле-продаже недвижимости, обмену и аренде, то есть рынок недвижимости на Кубе будет легализован.
Интерес инвесторов
Несмотря на то что покупка недвижимости пока разрешена только жителям острова, открываются широкие возможности для зарубежных инвесторов. С одной стороны, кубинцы теперь стали потенциальными клиентами девелоперских компаний. С другой — не исключено, что кубинские власти в ближайшее время сделают еще несколько шагов в сторону полной либерализации местного рынка недвижимости. "Потенциал рынка достаточно велик, и в первую очередь это касается внутреннего рынка, поэтому инвесторы уделяют данному сегменту немалое значение",— говорит исполнительный директор GDN Property Нелля Моисеенко. По словам президента международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля, реформы ориентированы прежде всего на крупные инвестиционные проекты. Как говорит эксперт, расчет на привлечение иностранных инвестиций базируется на предоставленной зарубежным инвесторам возможности арендовать на 99 лет государственные участки земли. "Заинтересовавшиеся нововведениями инвесторы-первопроходцы анонсировали строительство гольф-клубов и сопутствующей им инфраструктуры в специальных туристических зонах. Включенные в их состав объекты жилой недвижимости являются единственными объектами недвижимости, которые смогут приобрести иностранцы, не имеющие вида на жительство на Кубе",— объясняет он. В итоге, по его словам, россияне--собственники недвижимости на Кубе, конечно же, появятся, однако рассчитывать на сколько-нибудь значимый приток в страну наших соотечественников не приходится. К тому же немногие проекты строительства жилья в специальных зонах анонсированы британскими и канадскими компаниями, ориентирующимися прежде всего на состоятельных граждан собственных стран. По словам Нелли Моисеенко, основными иностранными покупателями, вполне возможно, станут не только граждане США и Великобритании, но и жители Европы, в том числе российские граждане, однако географическое положение Кубы не сделает ее сверхпопулярной для россиян.
С точки зрения российского капитала на формирующийся кубинский рынок недвижимости позитивно влияет рост туристического потока в эту страну. Только за первый квартал 2011 года количество туристов выросло на 10,4%. А в 2010 году Кубу посетило более 50 тыс. россиян, тогда как в 2009 году их было 38 тыс. "У экспертов рынка никогда не было сомнений в том, что как только будет отменен запрет на совершение сделок купли-продажи иностранцами, на кубинский рынок придут крупные девелоперы, которые приобретут недвижимость в собственность или в долгосрочную аренду",— говорит директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева. В целом, по словам экспертов, рынок недвижимости Кубы будет развиваться, как развиваются рынки Доминиканской Республики и других островов Карибского бассейна, только с существенным отставанием. При этом, как объясняет госпожа Юргенева, с точки зрения инвестиций наиболее перспективными представляются вложения в особняки Старой Гаваны, пребывающие сегодня в полуразрушенном состоянии. Традиционно инфраструктура начинает развиваться из центра города, поэтому такие объекты впоследствии окажутся наиболее ценной собственностью. А с точки зрения инвестиций в крупные девелоперские проекты наиболее интересным представляется побережье.
Основные опасности
Несмотря на очевидную привлекательность кубинского рынка, эксперты советуют обратить внимание на несколько негативных моментов. Во-первых, на Кубе существует разрыв между природным потенциалом и уровнем развития инфраструктуры. "Рынок недвижимости Кубы, безусловно, популярен с курортной точки зрения, однако очевидно, что его инфраструктура находится в зачаточном состоянии и в обозримом будущем не сможет удовлетворять потребностей покупателей недвижимости",— говорит Елена Юргенева. По ее словам, дело в том, что покупатели прибрежных вилл в Карибском бассейне заинтересованы по меньшей мере в наличии ресторанов и спортивных учреждений. "Такая инфраструктура развивается как минимум в течение десятилетия. А пока этого не произошло, кубинский рынок будет представлять интерес для покупателей недвижимости экономкласса",— считает она. Вдобавок, учитывая невысокий размер заработной платы на острове, кубинская недвижимость не слишком ликвидна. Более того, пока право купли-продажи распространяется только на резидентов острова, поток иностранных продавцов и покупателей ограничен. "Можно смело предположить, что в ближайшей перспективе массового притока иностранцев, и россиян в том числе, на рынок жилой недвижимости Кубы не предвидится. Обусловлено это крайне высокой зарегулированностью кубинского рынка жилья",— объясняет Станислав Зингель. Наконец, на Кубе отсутствует существенное предложение жилья достойного уровня.
Вместе с тем, даже по мнению скептиков, история развития мирового рынка недвижимости позволяет предположить, что предпринимаемые на Кубе законодательные изменения являются не чем иным, как первым шагом к более широкой либерализации национального рынка недвижимости. "Находящаяся под боком у США крайне бедная страна с нехваткой жилья и 40-процентным износом жилого фонда в долгосрочной перспективе просто не имеет другого выхода, кроме широкого открытия собственного рынка для иностранного капитала",— говорит Станислав Зингель. Так что кубинский рынок недвижимости может серьезно измениться в ближайшие 5-15 лет и в будущем недвижимость на Кубе действительно сможет привлечь внимание множества иностранных инвесторов. Однако для этого необходима дальнейшая либерализация законодательства.