Что нам может помешать купить квартиру, кроме нехватки денег? Да в общем ничего, но последнее настолько существенно, что может оказаться определяющим. Хотя — не факт. Даже в такой ситуации можно что-нибудь придумать. Например, попытаться взять кредит в банке или накупить кучку ценных бумаг, в обмен на которые фирмы клятвенно обещают предоставить жилье. В конце концов, можно и самому поучаствовать в строительстве собственной квартиры, гордо называя себя долевиком. Надо просто решиться на что-нибудь, а главное — разобраться: что, где и почем.
Вход в квартиру через банк
Говорят, человек становится счастлив, когда он достаточно часто делает перестановку в квартире, чуть реже меняет саму квартиру, иногда кардинально меняет место жительства и периодически — партнеров по сексу (так говорят американцы и даже конкретные сроки в каждом случае называют). А почему бы не стать немного счастливее, например, купив квартиру. Здесь, правда, при множестве "за" морального порядка, есть одно большое "против" материального. Если нет возможности ткнуть пальчиком в то, что нравится, и сразу оформить договор купли-продажи, стоит придумать что-нибудь менее тривиальное и, возможно, более хитрое.
Что в таких условиях может предложить рынок? Выбор есть: хочешь — бери кредит под покупку квартиры в банке, хочешь — участвуй в долевом строительстве будущей квартиры, а хочешь — копи ценные бумаги на жилье.
Когда новоселья хочется, как ничего более, путь один — в банк за кредитом. В Москве как минимум 20 риэлторских фирм имеют с банками договоренность о предоставлении кредита их клиентам. Поэтому все прозаически просто: любой может придти в такую фирму и подобрать себе квартиру. Но опыт хождения по риэлторским фирмам показывает, что не стоит так сразу, очертя голову, бросаться в объятия первой попавшейся — стоит походить, посмотреть и выбрать ту, в которой условия наиболее приемлемые.
Стоимость посреднических услуг риэлторов колеблется от 2 до 10% от цены квартиры, а иногда это делается по договоренности или вовсе бесплатно. Но фирма — это еще далеко не все. Главное — не столько фирма, сколько банк, которому предстоит выделить кредит под квартиру. Вот где начинается самый что ни на есть финансовый интерес. Дело в том, что сроки, на которые предоставляется кредит, практически у всех одинаковые: около двух лет, а вот процентные ставки колеблются от 24 до 72% годовых в валюте. Самый высокий процент у Сбербанка РФ, а самый низкий - у банка "Столичный" и Нефтяного коммерческого банка.
Условия погашения кредита тоже самые разные: чаще практикуются ежемесячные выплаты равными долями с уменьшением суммы, на которую начисляется процент. Однако в некоторых банках ежемесячный процент выплачивается со всей суммы долга. В Сбербанке РФ и банке "Балчуг", например, можно сразу вносить основную сумму, а можно это сделать и в конце срока погашения кредита.
Первый взнос за квартиру в разных фирмах и банках колеблется от 25 до ЗЗ% общей стоимости квартиры, а на остальную сумму заключается договор о ссуде с банком. Дальше механика дела выглядит таким образом: первый взнос и полученная ссуда тут же переходят продавцу квартиры, а с покупателем заключается договор на аренду с правом выкупа. До тех пор, пока задолженность не будет погашена, собственником квартиры будет банк или риэлторская фирма.
В случае задержки выплат условия расторжения договора с клиентом практически одинаковы во всех банках. Конечно, банк может пойти навстречу клиенту и подождать 5--10 банковских дней (этот срок указывается в договоре), но потом квартиры точно лишит. Правда деньги за вычетом первого взноса и процентов вернет. Тогда стоит попытаться самостоятельно найти покупателя для полного выкупа квартиры, что в общем смягчит боль потерь и утрат.
Знаете, какая интересная штука происходит с кредитами под квартиру? Парадоксально, но факт: квартиры в кредит в основном покупают клиенты, имеющие деньги для полной оплаты, но предпочитающие не изымать крупных сумм из своего оборота, а брать льготный кредит.
Ведь проценты по кредиту, если они незавышенные, составят приблизительно стоимость аренды, но арендовать квартиру с правом выкупа и со страховкой значительно приятней, чем без оных. К тому же цены на квартиры продолжают расти, и через, скажем, пару лет суммы, которую вы запланировали скопить, может оказаться недостаточно.
Да, все это очень любопытно, а перспектива получить квартиру сейчас просто окрыляет и заставляет почувствовать вкус шампанского, выпитого по этому случаю. Но ведь это и дополнительные деньги. Мало того, что мы покупаем квартиру по рыночной цене, она нам ведь еще дороже обходится: платить арендную плату за почти собственную квартиру несколько лет подряд хочется не каждому. Ну, и какой выход?
Долевое строительство в интерьере
В принципе выход есть. Что в конце концов мешает поучаствовать в долевом строительстве? Да ничего. Правда, здесь ситуация обратная: работает принцип "утром деньги — вечером стулья". Если страсть к экономии пересилила стремление зажить в новой квартире уже сейчас, можно попробовать строиться.
Квартиру можно купить за 50, 25, 10 или даже 5% от ее рыночной стоимости (неплохое начало, да?). Все зависит от того, сколь долго мы готовы ее ждать — можно год, а можно 7 лет. Однако вряд ли стоит обольщаться по поводу самых приятных обещаний: строительство коммерческого жилья — вещь тонкая и далеко не всегда этот процесс заканчивается получением самого жилья. Подводных камней достаточно: фирма должна рассчитываться с муниципалитетом готовыми квартирами, рост стоимости стройматериалов последнее время периодически опережает инфляцию, а ко всему прочему есть еще взаимоотношения фирм с подрядчиками и прочими заинтересованными структурами. В общем сбои в этом процессе происходят достаточно часто, а платить за все приходится долевику.
Как застраховать себя от огорчений и проблем? Возможно, стоит просто обратиться к услугам тех фирм, которые имеют опыт в сфере строительства жилья и устоявшиеся связи с подрядчиком, застройщиком и прочими. Но вот ведь незадача — долевое строительство появилось на рынке относительно недавно и практически ни одна фирма еще не сдала своих первых объектов в эксплуатацию. Но и этот момент можно как-то сгладить: ведь от получения земельного участка и до начала работ на стройплощадке проходит год, а иногда и полтора. Это значит, что просто стоит повнимательнее отнестись к тем, кто уже закончил хотя бы подготовительный этап работ (а еще лучше начал строительство).
По крайней мере три московские фирмы (финансово-строительная корпорация "Экипаж", АО "Жилстройинвест" и "Юнисстрой") собираются сдать свои дома в эксплуатацию уже в будущем году, а на 1996 год намечен ввод в эксплуатацию дома МНПП "Тема".
Условия долевого участия в строительстве в общем схожи: первый взнос и далее по частям до момента, пока не будет выплачена определенная фирмой стоимость подходящей квартиры. Правда, первый взнос колеблется в фирмах от 10 до 40% от стоимости квартиры. В случае задержки выплат применяются штрафные санкции. А если вдруг приспичит отказаться от услуг фирмы, все деньги будут возвращены, но в некоторых случаях с вычетом первого взноса либо некоторых процентов от уже вложенных сумм. Вступив на путь покупки того, что ни посмотреть, ни потрогать нельзя, но за что исправно выплачиваются собственные средства, стоит, возможно, застраховаться. И тогда уже застрахованные и сэкономившие процентов 40 (что наиболее реально) на покупке квартиры мы будем терпеливо ждать своей квартиры кто год, а кто два, три и более. Согласитесь, ожидание это может утомить и слегка подпортить настроение.
Ценные бумаги: а был ли мальчик?
Но ведь есть и еще один вариант решения проблем с квартирой, которой пока нет: ценные бумаги. Экономия почти та же, что и в случае с долевым участием. И ждать тоже где-то год-два придется, пока фирма-эмитент не построит обещанное жилье. Но приятный шелест ценных бумаг успокаивает: вот оно реальное подтверждение того, что потенциально моя квартира станет моей реально.
На рынке много самых разнообразных ценных бумаг — и в них надо бы сориентироваться. В конце концов где гарантия, что по любой из них я получу квартиру. Вот с чем проблема, так это с гарантиями. Эмитент может быть застрахован от различных рисков, но это никоим образом не касается владельца самой бумаги. А ведь проблемы при строительстве возникают все те же: сроки, возможная нехватка средств на его завершение, расчеты с муниципалитетом.
Здесь, пожалуй, стоит поинтересоваться эмитентом. Их много, они разные. Самое неприятное, что эмитенты клятвенно уверяют, что их бумага самая бумажная и ценная. Вариантов два: либо эмитентом выступает фирма, сама занимающаяся строительством жилья, либо банк. В первом случае лучше, когда гарантом фирмы выступает серьезный банк. Во втором, все в общем приемлемо: если банк решил осуществить какую-то жилищную программу, он это делает с должным усердием и расчетом.
Хотя важен ведь не только эмитент, но и статус бумаги — акция, облигация, сертификат. С точки зрения надежности, они, пожалуй, могут быть построены так: облигации (по существующему законодательству требования кредиторов по ним удовлетворяются в первую очередь), векселя (при неблагоприятном течении дел по ним можно что-то взыскать, если есть что) и акции. Вот последние, скорее всего, наименее желательны, поскольку права акционеров в наименьшей степени защищены.
Правда, у ценных бумаг (разумеется, если они действительно обеспечены недвижимостью) есть один серьезный плюс — ими можно распорядиться по-разному, получив как вариант квартиру или продав их по индексированной цене. Однако все эти прелести касаются лишь тех бумаг, которые получили хождение на вторичном рынке и пользуются спросом. В противном случае этими бумагами можно будет воспользоваться только в качестве обоев.
PS. Завершив свой вояж по рынку, я подумала, что с квартирой можно немного и подождать, а общее осчастливливание начать ну хотя бы с перестановки мебели.
ЮЛИЯ Ъ-МАКАРЬЯНЦ