Экономический кризис в зоне евро набирает обороты. Список наиболее проблемных стран недавно пополнила Италия. Покупатели итальянской недвижимости пытаются извлечь из сложившегося положения выгоду и получить у продавцов серьезную скидку. Итальянцы, в свою очередь, пока не готовы распродавать объекты по бросовым ценам. Однако если ситуация не выправится, то в отдельных регионах дисконт может дойти до 30%.
Италия всегда привлекала российских туристов — море, солнце, достопримечательности. Многие наши соотечественники даже обзавелись собственным жильем на итальянском побережье. При этом, как утверждают эксперты, сейчас россияне — практически основные покупатели недвижимости в Европе вообще и в Италии в частности. Как отмечают риэлторы, их клиенты рассматривают кризис в Италии как возможность приобрести там недвижимость по бросовым ценам. Однако пока их надежды не оправдываются.
Несмотря на кризис, итальянский рынок недвижимости довольно стабилен. По данным Global Property Guide, в первом полугодии 2011 года цены на жилую недвижимость увеличились на 0,5%, но уже сейчас наблюдается незначительный спад. Так, в целом к концу 2011 года снижение составит около 1,2%. Как отмечают в итальянском аналитическом центре Nomisma, в третьем квартале этого года цены снизились на 0,7% в 13 главных регионах Италии. По подсчетам Банка Италии, гораздо сильнее сократилось количество совершаемых сделок с недвижимостью: оно опустилось до уровня 10-летней давности. При этом количество сделок купли-продажи активно уменьшается начиная с 2008 года.
Российские риэлторы не видят оснований для резкого снижения цен на итальянскую недвижимость. По их прогнозам, цены могут упасть максимум на 10%, но только в следующем году. "С точки зрения волатильности рынка цены на недвижимость в Италии должны подвергнуться корректировке, но пока явного снижения нет. Скорее всего, более явно ситуация прояснится в феврале — тогда, в случае реализации самого пессимистичного сценария, цены могут повести себя как в Греции. Конечно, дисконта в 20% как в Греции не будет, но я думаю, что вполне можно говорить о 5% до конца года. В первую очередь снизятся цены на курортную недвижимость",— считает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. "В Италии, особенно в Лигурии, очень мало нового жилого фонда, нет перезастройки, поэтому нет необходимости срочно избавляться от проблемных активов. Владельцы квартир и вилл не станут продавать свои активы без веских причин с сильным дисконтом, скорее пойдут по пути сдачи в аренду. Поэтому ждать существенного снижения не стоит, пока по крайней мере",— комментирует генеральный директор компании "Миэль-DPM" Наталья Завалишина.
Наибольшее падение цен пророчат недвижимости в Калабрии. По мнению риэлторов, здесь может повториться "болгарский сценарий", когда покупателям недвижимости, не успевшим вовремя выйти из проектов, пришлось продавать свои объекты со значительным дисконтом. Сейчас в среднем стоимость апартаментов в жилом комплексе составляет порядка €60 тыс. Для сравнения: аналогичную квартиру в Лигурии можно купить за €150-200 тыс. "Калабрия может стать "вторым Дубаем". Сейчас она представляет из себя красивое место, с хорошей природой, климатом, но с абсолютно неликвидной недвижимостью — строили много, вторичного рынка нет. Ажиотаж вокруг этого места основывался на развитии инфраструктуры. Сейчас на фоне проблем в стране финансирование перекроют, и вряд ли покупатели получат обещанное развитие региона. Поэтому здесь можно ждать наибольшего падения цен — в случае усиления проблем в экономике Италии вполне вероятно, что объекты здесь подешевеют на 30%",— считает Станислав Зингель.
Массового выброса объектов на рынок пока не наблюдается. Однако если кризис затянется, здесь могут появиться интересные варианты, которые в другой ситуации вряд ли были бы выставлены на продажу. По словам директора по продажам на зарубежных рынках компании Moscow Sotheby's International Realty Татьяны Никишиной, в регионе Венето есть около 1500 вилл в стиле Палладио, построенных в период падения Венецианской республики, которые вскоре могут пойти с молотка. "Многие из них уже появляются на рынке, и в ближайшие годы их будет больше. И только клиент из-за рубежа сможет приобрести такой объект. В течение следующих 20 лет в лучших районах страны большое количество недвижимости будет выставлено на продажу. В то время как больших перемен в плане средних цен на недвижимость не ожидается, на рынке определенно появится множество объектов по очень привлекательной цене. Однако это применимо только в отношении luxury-недвижимости",— отмечает Никишина.
По мнению экспертов, сейчас жилье в Италии стоит покупать для себя, а не для инвестирования. "В настоящее время спрос находится на достаточно низком уровне, ниже, чем во Франции или Великобритании. С точки зрения инвестиций даже самые популярные места Италии не представляют интереса. Но если есть желание приобрести объект для собственного проживания, то можно присматривать уже сейчас, выбирать нужно только самые востребованные местоположения и торговаться",— советует директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн.
Если же покупатель все же хочет извлечь прибыль из купленной недвижимости, стоит рассчитывать на очень долгосрочный период и выбирать более качественные и, соответственно, более дорогие объекты. Хотя риэлторы не прогнозируют значительного падения цен, не сулят они и их роста, даже в среднесрочной перспективе.
В первую очередь нужно рассматривать крупные города с деловой активностью на севере Италии. "Я бы по-прежнему рекомендовала пограничные районы со Швейцарией (озера Лугано, Маджоре, Комо, Гарда), а также с Австрией и Словенией (Триест) для приобретения недвижимости, поскольку эти места никогда не были дешевыми и в течение многих веков пользовались популярностью у итальянцев и иностранцев. Вероятно, что даже если рынок недвижимости будет на какое-то время заморожен, потом эти места вновь станут востребованными в первую очередь. Вероятно, то же можно сказать о Лигурии, но все-таки, на мой взгляд, цены здесь несколько завышены и недвижимость переоценена",— говорит директор компании Rentsale Юлия Титова. "Спрос сохраняется на прежнем уровне, более того, он увеличился на наиболее ликвидные объекты, среди которых недвижимость высшего ценового сегмента в престижных местностях, таких как озеро Комо, Форте-дей-Марми, Флорентийское побережье, центр Рима, район Беллосгвардо во Флоренции, Сардиния, Коста Смеральда, Милан (вблизи Дуомо). Перечисленные рынки устойчиво переносят кризисные явления. Кризис также не повлияет на рынок курортной недвижимости Италии, поскольку период экспонирования таких инерционных объектов составляет два года",— рассказывает директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.
Таким образом, в первую очередь стоит присмотреться к крупным городам, например Риму и Милану. Либо обратить внимание на курортную недвижимость — озеро Комо, Маджоре и другие. Но в этом случае стоит рассчитывать только на доход от сдачи в аренду — не более 4-6% годовых. Даже на этих, наиболее привлекательных региональных рынках Италии на доход от увеличения цен на недвижимость в ближайшее время рассчитывать не стоит — рост капитализации может быть, как максимум, на уровне инфляции.
В обозримом будущем покупать недвижимость в Италии стоит только ради собственного удовольствия
Фото: AGE/EASTNEWS
Как утверждают эксперты, минимальная стоимость квартиры в Риме — €5 тыс. за квадратный метр. Самое дорогое жилье — как всегда, в центре. Например, в историческом центре Рима можно приобрести апартаменты (75 кв. м) за €630 тыс. Квартира с автономным отоплением, в удовлетворительном состоянии, но без ремонта. В квартире три спальни (12-14 кв. м), ванная (4 кв. м) и кухня (5 кв. м). За объект большей площади (98 кв. м) с хорошим ремонтом, коммунальным отоплением, двумя ванными комнатами, но такой же небольшой кухней придется заплатить порядка €800 тыс.
При покупке аналогичных объектов в районах, граничащих с историческим центром, можно сэкономить как минимум €100-150 тыс. Например, в районе Борго квартира (63 кв. м) в старом доме в удовлетворительном состоянии с небольшой кухней предлагается за €420 тыс. На окраине, например в районе Лидо-ди-Остия (полчаса на электричке от центра), четырехкомнатную квартиру (110 кв. м) с двумя ванными комнатами, небольшой кухней и балконом можно купить за €310 тыс. Ремонт в квартире далеко не новый, зато есть общий сад. Трехкомнатную квартиру (65 кв. м) с балконом, кондиционером и гаражом на две машины в строящемся доме можно купить за €190 тыс.
В Милане даже в историческом центре можно подыскать объекты и дешевле. Например, небольшую квартиру (40 кв. м) с одной ванной, коммунальным отоплением, кондиционером и небольшой кухней можно купить за €285 тыс. В квартире сделан ремонт, а около дома есть небольшой садик. Трехкомнатную квартиру (90 кв. м) в хорошем состоянии и даже с прилагающимся к ней парковочным местом предлагают купить за €549 тыс.
На окраине Милана квартира площадью порядка 90 кв. м с центральным отоплением и небольшим садиком обойдется в €330 тыс. В городе Комо за €170 тыс. можно купить 60-метровые апартаменты с двумя комнатами и балконом, с которого открывается вид на город и озеро. В Ленно (город в провинции Комо) апартаменты в хорошем состоянии (56 кв. м) с террасой и балконом можно купить за €145 тыс. При этом в жилом комплексе, в котором находится квартира, есть бассейн и сад.
По утверждению агентства Immobiliare, кризис увеличил интерес к покупке так называемой голой собственности. По сути, это некий аналог нашей пожизненной ренты — въехать в квартиру можно будет только после смерти продавца. По данным агентства, по сравнению с прошлым годом доля таких сделок выросла на 10%. Плюс такой покупки — значительно более низкая цена на квартиру. Скидка, которую может получить покупатель, прямо пропорциональна возрасту продавца. Агентство приводит пример: при покупке апартаментов за €200 тыс. у 50-летнего продавца, стоимость "голой собственности" составит порядка €60 тыс.
Более всего подобные предложения популярны на севере Италии. В регионе Лацио они составляют 41% от общего числа сделок. Далее следуют Ломбардия (14%), Тоскана (12%), Лигурия (11%). "В Италии нет никаких законодательных ограничений на покупку недвижимости иностранцами — россиянин тоже может купить объект по такой схеме. Но, не зная рынка недвижимости и особенностей местного законодательства, тем более в ситуации, когда нет роста цен, этого лучше не делать. К тому же, по такой схеме будут продаваться дома не лучшего качества",— рассказывает Елена Юргенева. Хотя экономический кризис и заставляет итальянцев распродавать жилье по схеме "голой недвижимости", на уровень их жизни он пока особенного влияния не оказывает. По данным на 2010 год, средняя продолжительность жизни мужчин в Италии составляет 79 лет, женщин — 84 года.