Недоступное доступно?
Вопрос, что относить к дорогому элитному сегменту открыт, специалисты по-разному оценивают критерии и возможность отнесения жилья к элитному. Обычно речь идет о «домах повышенной комфортности» или просто тех, что расположены в центре города и имеют увеличенный метраж. Сегодня такое жилье покупают чаще, чем в кризисные годы, и есть тенденция повышения цен в связи с повышением спроса, отмечают участники рынка.
Что, где, когда Подавляющая часть характеристик элитного жилья — объективные факторы. Это использование качественных стройматериалов, избранность в отношении соседства, большие полезные площади (широкие коридоры и просторные холлы), небольшое количество квартир на этаже. Такие вещи, как удобный паркинг и наличие всех необходимых коммуникаций, давно стали обыденностью. Уфимский рынок еще не дорос до ступени, когда сегментация жилья стала четкой. Термин «элитное» не всегда подразумевает наличие большинства критериев, характеризующих этот тип жилья. Сам по себе дом не может быть «полностью» элитным, им может быть комплекс, так как для полного соответствия нужна территория, в том числе защищающая от шума дорог и суеты. Учитывая, что большая часть жилья, которое позиционируется как «элитное», находится в центре города, говорить о 100% соответствии нормам не приходится. В АН «Квартал» заявляют, что выражение «элитный сегмент» для Уфы — это не то же самое, что элитный сегмент, например, в Москве. Те дома, что назывались элитными вчера, на сегодняшний день можно называть жильем бизнес-класса. Хотя технологии строительства не стоят на месте, качество жилья, следуя за требованиями покупателей, постоянно улучшается.
Новая тенденция на рынке элитного жилья — это стремление к обособленности, уход от центра города, ближе к лесу, рекам. Так считает заместитель генерального директора по управлению стратегическими проектами Строительного треста № 3 Артур Урманцев. По его словам, требования к транспортной доступности остаются актуальными. В любом случае, элитное жилье в Уфе — это то, которое расположено недалеко от исторического центра города. Учитывая, что строить там уже просто негде, то тенденция приобретения жилья в «зеленых районах» усиливается.
Сами продавцы предпочитают называть такие дома «индивидуальными», «повышенной комфортности», «суперкомфортными». Их, по подсчетам АН «Эксперт», не более 150 на весь город. В Уфе такое жилье занимает верхнюю ценовую планку, не менее 60 тыс. руб. за квадратный метр. По сравнению с соседними регионами, той же Казанью, где цены на похожий сегмент начинаются от 85 тыс. руб. за квадратный метр, квартиру в Уфе купить проще.
С кого спросить Сегмент элитной недвижимости всегда был отделенным от общего рынка жилой недвижимости. И если раньше предложение удовлетворяло спрос, то сегодня ситуация изменилась. Говорить о том, что пропорции в структуре рынка резко изменились, нельзя, но отступивший кризис возвращает покупателям желание не просто покупать жилье, а приобретать недвижимость, которая возводится по высоким стандартам. К тому же часто подобные квартиры рассматриваются с точки зрения инвестиций.
По данным Городской Базы Недвижимости (ГБН), площади элитных квартир — до 180 кв.м одноуровневые и до 400 кв.м — двухуровневые и пентхаусы. Но в элитных домах есть и квартиры небольшой площади, как правило, это однокомнатные свободных планировок. Стоимость квадратного метра в них несколько ниже, так как на рынке есть аналоги, отмечают специалисты Сети АН «Эксперт». Это квартиры с небольшой площадью, улучшенной планировки, которые уступают «элитке» лишь на несколько пунктов. А вот квартир больших площадей гораздо меньше, поэтому собственники свободны в ценообразовании. Если владелец высоко ценит свой вариант, ремонт и окружение, то цена квадратного метра в таких квартирах превышает 100 тыс. руб. И покупатели находятся.
Цены на элитное жилье растут — и тому есть несколько причин. Во-первых, в городе мало новостроек. Те квартиры, что предлагаются сейчас, — это результат затянувшего строительства, которое началось еще в докризисные годы. Во всех районах города рост цен обусловлен повышением цен в домах в связи с переходом на более высокие стадии строительства. Редко — в результате изменений структуры рынка, таких как появление новых проектов. Соответственно, цены на такие квартиры однозначно являются высокими, если сравнивать со средней по уфимскому рынку.
Во-вторых, на элитное жилье приходится всего 11% рынка, а цена в третьем квартале 2011 года показала рост в 4,7% по данным АН United Regions. При этом желающих качественно улучшить свои жилищные условия ждет сюрприз: почти полное отсутствие предложений. А значит, не избежать новых скачков цен.
Ждать и верить Элитный сегмент меньше всего пострадал во время кризиса 2008–2009 годов. Объясняется это особым положением данного сектора: покупательская способность претендентов на «элитку» не претерпела каких-либо существенных изменений, а в некоторых случаях даже возросла: доллар подорожал, а рублевые цены на квартиры в худшем случае остались без изменений, поэтому долларовый эквивалент цены становился более выгодным. И здесь не наблюдалось сколь-нибудь значимых скачков по спросу.
Более того, если прежде элитный сегмент не рассматривался с точки зрения инвестиций, то сегодня покупатели подчас приобретают квартиру не для того, чтобы жить в ней, а чтобы продать ее после того, как дом будет сдан. По словам руководителя отдела продаж Строительного треста №3 Светланы Заяц, на сегодняшний день стоимость квадратного метра в ЖК GreenPark колеблется от 65 до 85 тысяч рублей. Эксперт отмечает, что после завершения строительства стоимость метра будет выше — до 100 тыс. руб. за квадратный метр. Период реализации и перепродажи такой квартиры может доходить до года, в то время как квартиры эконом-класса распродаются, как правило, за 1–2 месяца. Но в то же время и доходность здесь больше: от 30% и выше можно заработать через 1,5–2 года после ввода жилого объекта в эксплуатацию, когда происходит его капитализация.
Особое положение премиальных квартир не помешало им оказаться в общей тенденции: сокращения предложений. Эксперты считают, что это отголосок 2009 года, когда разрешений на строительство было выдано значительно меньше. Многие инвесторы и участники рынка тогда занимали выжидательную позицию.
Дефицит класса премиум Интерес со стороны покупателей к элитному жилью усилился. Дефицит сопровождается медленным, но уверенным ростом цен. Сегодня в Уфе количество предложений элитного жилья сократилось, отмечают в АН «Квартал»: в настоящее время на рынке представлено не более десяти новостроек (ЖК «Green Park», ЖК «Пушкин», ЖК «Старый Центр» и др.). Причем выбор готовых квартир практически отсутствует.
Генеральный директор Сети АН «Эксперт» Елена Андреева также выделяет не более десятка элитных новостроек: это дома в Центре, «Уфимский Арбат», ЖК «Купеческий», «Пушкин», претендует на элитарность «Уфимский Кремль», новостройка около Ледовой Арены, несколько домов в Зеленой Роще по улице Высотной и в микрорайоне «Южный». Все остальное — просто новостройки улучшенных планировок или обычные новые красивые дома, заключает эксперт. И заявляет: «прогнозы сделать сложно, но пока ориентация застройщиков идет все-таки на массовый сегмент. Из-за предшествующих кризисных явлений, государственных программ субсидирования ипотеки, ограничивающих покупателей площадями и суммами, они снова возвращаются к планировкам эконом-класса. Будем надеяться, что будут находиться креативные и смелые застройщики, делающие упор и на сегменте «элитки». Иначе цены на эти квартиры будут расти только из-за их недостаточного количества».
То, что цены на «элитку» растут, можно объяснить не только сокращением объема предложений. Одна из немаловажных причин — нестабильность мировой экономики, которую лихорадит уже не первый месяц. Недоверие к традиционным финансовым схемам становится поводом обращаться к наименее рискованным вложениям, а к таковым, безусловно, относятся вложения в недвижимость.
Сейчас на рынке элитной недвижимости Уфы сложилась уникальная ситуация: из-за повышающегося спроса, с одной стороны, и усиливающегося дефицита предложений, с другой, цены в данном сегменте растут такими же темпами, как и в других рыночных кластерах. Хотя ранее рост цен на жилье эконом-класса преобладал.
На сегодняшний день в Уфе средняя стоимость квадратного метра в элитной новостройке составляет порядка 60–85 тыс. рублей. Но уже к концу года она может подняться. Поэтому тем, кто сегодня задумывается о приобретении элитного жилья, стоит поторопиться, дабы не упустить возможностей.
«Элитка» может быть только в лучших районах, а в Уфе это центр, где нет места. Новые дома строятся чаще точечно, на месте сноса частного сектора. Новые микрорайоны можно строить в основном на отшибе, и позиционировать как «элитные» можно только лишь после создания подходящей инфраструктуры, на которую пока ни один из инвесторов не готов.