Взять квартиру в аренду с правом ее выкупа спустя несколько лет — не фокус: выдача кредитов под покупку жилья стала явлением вполне распространенным. Только вот условия выдачи этих кредитов далеко не всегда нас устраивают: за два года надо успеть полностью рассчитаться и за квартиру и по процентным ставкам за кредит. А процентные ставки сейчас приемлемыми можно назвать с большой натяжкой. Но теперь нам ничего не помешает растянуть удовольствие расплачиваться за будущую собственность — Универсальная Финансовая Компания с 1 ноября увеличивает срок погашения кредитов до 10 лет, опустив при этом планку годовой процентной ставки до 19,5%.
Сталкиваясь со схемами кредитования покупки квартир, понимаешь, что все здесь чрезвычайно просто и даже симпатично: выбираешь квартиру, и живешь в ней на правах арендатора до тех пор, пока не выплатишь ее стоимость и проценты по кредиту. Выплатил — значит это уже свое, кровное. Все это так, но проблема заключается в том, что получить кредит под покупку квартиры можно только максимум на два года. Да и процентные ставки по кредитам большинство страждущих обзавестись новым жильем оставляют за бортом. Ведь реально выплачиваемая арендная плата в этом случае может оказаться выше, чем арендные ставки вторичного рынка квартир, а времени рассчитаться за все — в обрез.
Ноябрь — время "Ч"
Около полугода Универсальная Финансовая Компания (УФК) занималась выдачей кредитов под покупку жилья на условиях, практически ничем не отличавшихся от тех, которые предлагал рынок. Разве что процентные ставки по кредитам были несколько ниже, чем в других подобных ей фирмах (до 25% годовых по сравнению с 30-70% в других компаниях и банках). Около 70 сделок были проведены вполне удачно и лишь в одном случае был сбой, когда клиент не смог рассчитаться за квартиру и его пришлось выселить со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Однако, по ходу работы стало очевидно, что все это замечательно, но приемлемо далеко не для всех: короткий срок кредита и высокие проценты значительно ограничивают круг потенциальных клиентов. С 1 ноября клиенты компании смогут рассчитывать на более удобные условия получения кредитов под покупку жилья: сроки кредита увеличиваются до 10 лет, а процентные ставки снижаются до 19,5%.
На саму схему кредитования эти изменения не повлияют никак и вам по-прежнему надо только выбрать квартиру, а остальное сделают риэлторские фирмы, имеющие договор с компанией, менеджеры УФК и банк "Столичный". От клиента требуется только паспорт и понимание того, на что он идет.
А ожидает вас договор аренды, в котором четко обрисованы перспективы будущих взаимоотношений с УФК и ссудный договор с банком "Столичный". До того момента, пока не будет произведен полный расчет с компанией и банком, вы будете жить в выбранной квартире на правах арендатора, а по истечении срока кредита (при условии, если все в порядке), станете ее собственником.
Правда, сказав, что изменений в схеме нет ровно никаких, мы немного погрешили против истины: вместо первого взноса за квартиру в размере 30% от ее стоимости, придется заплатить 40-50%. Да, это в общем существенное изменение, но с другой стороны, компания предлагает самый выгодный на рынке вариант кредитования и ради этого, возможно, стоит и пойти на некоторые жертвы.
К выбору квартиры придется подходить с большим пристрастием. Специалисты УФК полагают, что если срок кредита увеличивается на столь солидное время, то и на перспективы развития вторичного рынка квартир стоит посмотреть пристальнее. В частности, управляющий фирмы Михаил Серебряный считает, что не пройдет и пяти лет, как цены будут жестко дифференцированы и плохие квартиры обретут свои реальные цены. В этом случае, полагает он, нет смысла выдавать кредит под покупку "хрущеб" и им подобных апартаментов, вот под хорошую квартиру — другое дело.
Хороша или плоха понравившаяся вам квартира предстоит решать не только ее будущему владельцу, но и риэлторской фирме, которая отвечает за ее чистоту (не в смысле порядка, а в смысле юридической чистоты). Возможно, вы решите, что связываться с риэлторами вам совершенно не хочется — их услуги несколько увеличивают стоимость квартиры, да и кое-что вы уже самостоятельно присмотрели. Эта проблема вполне решаема, и без риэлторов вполне можно обойтись. Правда, обратиться к ним однажды все-равно придется, поскольку проверка чистоты квартиры находится на их совести. И за эту услугу необходимо будет заплатить 3-4% от стоимости квартиры. В эту сумму входят и услуги по регистрации и оформлению сделки купли-продажи.
Итак, если квартира найдена, можно переходить непосредственно к процессу кредитования.
--------------------------------------------------------
В риэлторской фирме клиент пишет заявление с просьбой об оказании этого вида услуг, которое незамедлительно попадает к менеджерам УФК. Уже в УФК заполняется договор об оказании финансовых услуг, в котором компания берет на себя обязательство в течение трех дней организовать предоставление банковской ссуды. Здесь же заключается договор аренды с правом выкупа квартиры, которая до погашения долгов будет в собственности УФК и рассчитывается график погашения платежей.
В банке "Столичный" вы должны открыть счет, на который и внесете задаток за квартиру. И в тот момент, когда сделка будет зарегистрирована в Департаменте муниципального жилья (это не ваша забота), произойдет выдача ссуды в банке, которая и позволит рассчитаться с продавцом квартиры (риэлторской фирмой или конкретным лицом). Однако эти деньги к вам уже никакого отношения не имеют, поскольку основным лейтмотивом ближайших нескольких лет жизни для вас становится соблюдение условий арендного и ссудного договоров. Один экземпляр этого документа остается в УФК, другой — у вас.
--------------------------------------------------------
Кроме этих формальностей, вы уже по собственному желанию, можете зарегистрировать договор аренды у нотариуса. Из обязательных условий осталось только застраховать квартиру, владельцем которой до поры до времени будет УФК. Страховка вам обойдется в 0,3-0,4% от стоимости квартиры, но это единовременный платеж — главное вас ждет впереди.
График всех выплат по аренде и кредиту оговорен в договоре и его надо соблюдать неукоснительно, выплачивая задолженности по аренде и ссуде в любом из 14 отделений банка "Столичный". Максимум, что себе можно позволить — один, два дня задержки выплат, хотя и они повлекут штрафные санкции от 0,5 до 2% в день от величины непогашенной месячной задолженности. Две недели таких вольностей — и уведомление о расторжении договора с лишением всех прав на квартиру. Правда вам вернут часть денег, но за вычетом первого взноса и процентов по выплатам.
Если срок кредита 10 лет вам покажется слишком велик, то можно остановить свой выбор на любом временном отрезке, где минимальный — 3 месяца. Но чем меньше срок кредита, тем выше процентная ставка: она с 19,5% за 10 лет повышается до 27,5% за три месяца.
Ссудный день
Конечно, все это выглядит чрезвычайно интересно и привлекательно: вы с момента подписания договора живете в квартире, которая постепенно становится вашей собственной. 19,5% годовых это самая низкая на сегодня процентная ставка, а срок кредита самый большой. Тем не менее, несложные подсчеты показывают, что за десять лет ваша квартира станет для вас же дороже практически в полтора-два раза. Это, не исключено, и может стать камнем преткновения.
Хотя на эту ситуацию можно посмотреть и с другой стороны: если выбранная вами квартира действительно хороша, то ее стоимость с течением времени никак не станет меньше, а, возможно, и возрастет (по крайней мере опыт развития вторичного рынка квартир показывает, что цены на престижное жилье продолжают подниматься практически ежемесячно, а за последний год они выросли на 100%). В этом случае окончательная стоимость вашей квартиры с учетом выплаченных процентов по кредиту может спустя 10 лет приблизиться к стоимости подобного жилья на тот момент. Вы же выплачиваете оговоренную в договоре сумму и ценовые колебания рынка жилья вас касаться не будут. А при стабильном доходе ежемесячные выплаты, могут показаться вполне безболезненными для вашего кармана.
Есть возможность, конечно, обратиться и к другим способам приобретения жилья в рассрочку (об этом мы писали в прошлом номере журнала). Да, рынок предлагает и долевое строительство, когда инвестор получает возможность спустя несколько лет въехать во вновь построенную квартиру, можно и обзавестись ценными бумагами, позволяющими также рассчитывать на жилье по прошествии некоторого времени. Однако, оба этих варианта ставят инвестора перед необходимостью ждать, во-первых, и заселяться туда, куда предлагают, а не куда хочется, во-вторых.
Фактически, все зависит от ситуации и от того, насколько остро стоит проблема жилья. По крайней мере, в варианте получения кредита, есть возможность максимально быстро, практически за месяц, въехать в новую квартиру и постепенно выкупать ее.
Еще один плюс — вы будете жить в той квартире, которая вам нравится и расположена она будет именно там, где надо. Опять же, стоимость строящегося жилья постоянно возрастает и, даже став частным инвестором жилищного строительства, вы не застрахованы от непредвиденных дополнительных платежей и банкротств фирм.
Если же эта участь постигнет УФК, то в суде договор аренды с правом выкупа дает возможность рассмотрения дела в пользу арендатора, а не собственника — УФК. Кроме того, банк "Столичный" имеет доверенность от компании на случай непредвиденных ситуаций на ведение дел компании в отношении квартир.
При принятии окончательного решения следует помнить, что стремительный рост цен на хорошие квартиры с каждым днем делает их покупку (при единовременной выплате стоимости) все более и более обременительной. Сегодня цена в $4-5тыс. за квадратный метр для хорошей квартиры уже не рекорд, поскольку на рынке уже есть предложения по продаже престижных квартир, цена которых доходит до $8тыс. за квадратный метр.
ВАСИЛИЙ ФОНАРЕВ
Таблица
Процентные ставки по кредитам под покупку квартир в УФК
| Срок кредита | Ставка по процентам в валюте |
|---|---|
| 3мес. | 27,5 |
| 6мес | 27 |
| 9мес. | 27 |
| 1год | 26,5 |
| 1,5года | 26 |
| 2года | 25 |
| 3года | 24 |
| 4года | 23 |
| 5лет | 22 |
| 6лет | 21,5 |
| 7лет | 21 |
| 8лет | 20,5 |
| 9лет | 20 |
| 10лет | 19,5 |
Таблица
Фирмы, имеющие договор с УФК
| Фирма | Телефон |
|---|---|
| Бансо | 1420853 |
| Вавилон | 2423735 |
| Жилищная инициатива | 9651039 |
| Лаурел | 4453988 |
| Пирамида | 2037429 |
| Савва | 2730696 |
| Юнифьючер | 2035843 |