Объемная стройка
Свердловские власти намерены по итогам 2011 года поставить очередной рекорд по вводу жилья в регионе — около 2 млн кв.м против 1,7 млн кв. м. В прошлом году. такого результата чиновники надеются добиться за счет возобновления работ на замороженных в период кризиса объектах, а также за счет новых проектов, появившихся за последние два года. Аналитики, впрочем, отмечают, что предложение на рынке по-прежнему не отвечает текущим потребностям, что уже привело к росту стоимости нового жилья на некоторых объектах почти на 20%. Региональные власти рассчитывают, что смогут этот недостаток компенсировать развитием комплексного малоэтажного строительства.
Дефицит на фоне рекорда
Планка по вводу жилья в Свердловской области по итогам 2011 года установлена на уровне 2 млн кв.м. По словам регионального министра строительства Михаила Жеребцова, за последние два года область ставит рекорд по приросту объемов жилищного строительства. «В прошлом году мы ввели 1,750 млн кв.м. — столько область ни разу не строила с середины 1980-х годов. Естественно, в этом году мы тоже прирастем», — рассказал господин Жеребцов. По его словам, в этом году наблюдается общая стабилизация, как на рынке жилья, так и в жилищном строительстве. «Работы на большинстве приостановленных в предыдущие годы площадках возобновились, темпы работ выросли. Кроме того, стали появляться новые проекты, что в предыдущие два года было явлением крайне редким. Покупатели активнее интересуются жильем в новостройках, а продажи у застройщиков постепенно растут, благодаря чему стало возможно наладить финансирование текущих проектов», — рассказал он. Самый значительный объем ввода нового жилья по-прежнему ожидается в Екатеринбурге. Как рассказал замглавы администрации города по вопросам капитального строительства и землепользования Владимир Крицкий, только за последние семь лет на территории уральской столицы построено 6 млн кв. м жилья. Рекордный показатель по вводу жилья достигнут в Екатеринбурге в 2010 году, когда было введено 1,26 млн кв. м жилой недвижимости. «В этом году мы также достигнем 1 млн кв. м. ввода жилья», — отметил господин Крицкий. На сегодняшний день в Екатеринбурге введено в эксплуатацию около 550 тыс. кв. м жилья многоэтажного и индивидуального типа. «Но традиционно ввод в эксплуатацию приходится на конец года», — отметил замглавы города. Средняя обеспеченность жилой недвижимостью в Екатеринбурге сегодня составляет 22,7 кв. м на человека, к 2025 году этот показатель планируется увеличить до 30,5 кв. м на одного екатеринбуржца. По подсчету областных властей, по итогам девяти месяцев 2011 года в регионе увеличился и коэффициент доступности жилья, который отражает сокращение сроков приобретения стандартной двухкомнатной квартиры семьей из трех человек. По итогам девяти месяцев 2011 года коэффициент доступности составил — 2,84 года, в прошлом году — 3,33.
По мнению аналитиков, вводимого жилья все равно недостаточно для сбалансированного рынка, и дело не в том, что спрос постоянно растет, скорее, продолжает сокращаться предложение. По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН), общий объем жилья, находящийся на разных стадиях строительства в Екатеринбурге, по состоянию на третий квартал 2011 года вырос до 1,718 млн кв. м (в 2007 году в стадии строительства было 2,5 млн кв.м). «Вместе с тем, доля „замороженных” проектов по сравнению с 2009 годом снизилась с 50% до 9% и находится на уровне 157 тыс. кв. м. Тем не менее, мы отмечаем, что темпы вывода новых объектов на рынок по-прежнему не отвечают текущим потребностям рынка. Таким образом, на местном уровне можно говорить о стабильно высоком уровне спроса на фоне ограниченного предложения. Особо заметно это на рынке новостроек», — рассказал руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков. По его словам, сокращение объема предложения и числа строящихся объектов (из-за инвестиционного спада в период кризиса) на фоне высоких объемов продаж привели к увеличению цен на новое жилье. По итогам года средний уровень цен в новостройках вырастет на 15-20%. «В конце прошлого года мы делали прогноз по росту цен на 10-20% и не стали его корректировать, несмотря на явный негатив с мировых финансовых площадок. Рынок недвижимости отличается инертностью, сейчас на нем идут покупки, которые готовились на протяжении нескольких предыдущих месяцев. Число сделок находится на рекордных уровнях и превышает показатели ажиотажного 2006 года. С начала 2011 года квартиры в новых домах в разных сегментах уже подорожали в среднем на 8-15% — стоимость квадратного метра составляет 53,3 тыс. кв.м. При этом по отдельным домам есть примеры повышения цены на 20-30% и более», — отметил господин Хорьков. Таким образом, по мнению аналитика, на рынке сохраняются внутренние предпосылки для продолжения роста цен до конца года. Однако в среднесрочном периоде на ситуацию начнут оказывать влияние внешние факторы, которые связаны с ситуацией на мировых финансовых и сырьевых рынках. «Даже при стабилизации ситуации на финансовых рынках мы отмечаем, что рынок жилья в настоящий момент чувствителен к уровню цен и чрезвычайно зависим от банковской системы. Стремительный рост цен в короткий промежуток времени или ужесточение требований банков на рынке ипотеки могут также быстро вернуть его в состояние стагнации в следующем году», — отмечает Михаил Хорьков.
Малоэтажка в комплексе
Одной из новых тенденций на рынке жилищного строительства в регионе стало активное развитие комплексной малоэтажной застройки. По словам Михаила Жеребцова, в настоящее время из общего объема вводимого жилья на малоэтажку приходится около 40%, через три года этот показатель должен достигнуть 60%.
«Анализ потенциального спроса свидетельствует о том, что наиболее востребованным на рынке является малоэтажное жилье эконом-класса, расположенное в организованных поселках. Причем загородный дом стал расцениваться не только как дача, но и как альтернатива жилью в многоквартирном доме», — пояснил министр. Он подчеркнул, что региону необходимо именно комплексное строительство малоэтажных поселков, которое предусматривает создание жилых поселков, обустроенных не только объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, но и производственными, деловыми и торговыми объектами. Такими характеристиками, по словам Михаила Жеребцова, на сегодняшний день в регионе обладает ряд проектов, реализуемых на разных стадиях, в том числе поселки Медный, Южный (район Истокский) в Екатеринбурге, а также поселок «Березовая роща» в Полевском.
По данным господина Жеребцова, в муниципалитетах региона также проведен анализ земельных участков, предназначенных под строительство жилого фонда, в том числе малоэтажного. Так, в Екатеринбурге к освоению до 2015 года под малоэтажное жилье определены сразу несколько земельных участков общей площадью более 800 га с объемом ввода до 980 тыс. кв. м жилья, которые будут оснащены всей необходимой коммунальной и социальной инфраструктурой. В Березовском к освоению в ближайшее время определены участки общей площадью до 200 га с объемом ввода до 180 тыс. кв. м жилья; в Верхней Пышме — ввод более 60 тыс. кв. м жилья. В Нижнем Тагиле планируется освоить шесть земельных участков общей площадью 130 га и построить более 1,6 тыс. домов площадью 180 тыс. кв. м. Вместе с тем, региональные власти признаются, что для полноценного развития этого сегмента необходимы дополнительные меры стимуляции. В противном случае, по мнению первого вице-премьера Михаила Максимова, регион может столкнуться с ростом дефицита предложения на рынке малоэтажного жилья в течение ближайших трех лет, что негативно скажется на его доступности. «К 2015 году объем вводимого жилья в регионе должен достигнуть 3 млн кв. м, на долю малоэтажного строительства должно приходиться не менее 60%, или 1,83 млн кв. м. В то же время, как показывает анализ планов застройщиков на 2012-2013 годы, дефицит предложения на рынке малоэтажного жилья к 2015 году может составить около 700 тыс. кв. м», — рассказал господин Максимов. По его словам, основной причиной этого является отсутствие инвестиционных ресурсов в объемах, необходимых для обеспечения новых земельных участков инженерной и транспортной инфраструктурой. По словам Михаила Максимова, чтобы успешно реализовать проекты малоэтажной застройки, необходимо предусмотреть в облбюджете на 2012 год «значительные средства» на строительство инженерной инфраструктуры в рамках целевой программы развития жилищного комплекса. «Также необходимо внести изменения в областную целевую программу „Развитие жилищного комплекса до 2015 года” в части увеличения расходов на подготовку инженерной и транспортной инфраструктур малоэтажных поселков», — отметил господин Максимов. По его подсчетам, объем привлеченных частных инвестиций в этом случае может составить не менее 45 млрд рублей, что обеспечит возврат в бюджет более 6 млрд рублей. Напомним, что сегодня в рамках реализации областной программы малоэтажного строительства правительством сформирован первый перспективный перечень поселков — Истокский, «Медный-2», «Березовая роща». До 2013 года они могут обеспечить ввод около 400 тыс. кв. м с дальнейшим ростом. «Только „Медный-2” и Истокский к 2020 году могут ввести до 2 млн кв. м. В результате мы сможем добиться снижения цен жилья для бюджетников», — заявил господин Максимов. В этих случаях ежемесячный платеж по ипотеке при покупке дома площадью 90 кв. м может составить около 26 тыс. рублей. Сейчас, по подсчетам вице-премьера, платеж по кредиту на квартиру площадью 80 кв. м и стоимостью 4-4,5 млн рублей составляет порядка 48 тыс. рублей в месяц при средней зарплате 21,4 тыс. рублей.
Долевое наследство
Проблема с обманутыми дольщиками для Свердловской области так же актуальна, как и для всей России. Всего в области около 30 проблемных объектов: это либо недостроенные дома, либо здания, которые существуют только на бумаге. Для решения вопроса требуется ввести 150 тыс. кв. м жилых площадей — это примерно 50 подъездов по девять этажей. «Мы специально приняли областной закон №50 о защите прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, что позволило нам существенно продвинуться в данном вопросе», — рассказал губернатор Александр Мишарин. По его словам, всего на Среднем Урале насчитывалось свыше 2,8 тыс. обманутых дольщиков. «В настоящее время по 25 объектам мы вопрос решили — нашли инструменты, которые позволят нам достроить дома. Таким образом, более 2,2 тысячи граждан перешли из категории „обманутых дольщиков” в категорию „просто дольщиков”», — отметил губернатор. По его словам, теперь региональным властям предстоит найти решение проблем жителей четырех домов, строительство которых так и не началось. «Думаю, в течение двух-трех месяцев мы вопрос по ним решим», — подчеркнул Александр Мишарин. «Причины появления обманутых дольщиков разные. Есть компании, которым просто не хватило денег, есть те, кто попытались их присвоить себе обманным путем» — добавляет министр Михаил Жеребцов. По его словам, в 2011 году был выявлен еще ряд объектов, условно попадающих в число проблемных. «Их можно подразделить на две категории. К первой относятся многоквартирные жилые дома, при строительстве которых были допущены нарушения действующего законодательства, и проблемы у таких объектов возникли при вводе в эксплуатацию. Основные нарушения связаны с превышением этажности, повышением плотности застройки, невыполнением технических условий по подключению к коммунальным сетям. Ко второй категории относятся малоэтажные многоквартирные жилые дома, построенные на земельных участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). По сути, на участках под ИЖС были возведены дома, в которых долю имеют несколько собственников, но фактически — это многоквартирные дома», — рассказал министр. Застройщикам таких объектов, как правило, грозят крупные штрафы от 500 тыс. рублей и выше, кроме того, в министерстве отмечают, что по некоторым объектам разбирательства проходят в судебном порядке, вплоть до уголовной ответственности застройщика. В минстрое уверены, что благодаря мерам, принимаемым как правоохранительными органами, так и региональными властями, проблема обманутых дольщиков будет полностью решена к 2012 году.