Договориться мало
ТСЖ не могут заработать на имуществе
Собственники имеют право распоряжаться своим имуществом, как им заблагорассудится. Если собственников так много, как это бывает в многоэтажном доме, найти способ заработка на общем имуществе, устраивающий всех, сложно. Но, как показывает практика, заработать в реальности собственникам еще сложнее, даже если консенсус найден.
Чаще всего управление петербургскими жилыми многоквартирными домами осуществляется посредством создания товарищества собственников жилья (ТСЖ). Некоммерческая организация, создаваемая собственниками для совместного управления общим имуществом, является юридическим лицом, способным зарабатывать на собственные нужды.
Согласно Жилищному кодексу, к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. То есть в эту категорию попадают лестничные площадки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников (колясочные, консьержные), крыши, ограждающие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом (если придомовая территория прошла процесс межевания, получила кадастровый номер и была оформлена в общую собственность).
Реальный доход из всего перечисленного общедомового имущества приносит товариществу сдача в аренду подвальных и чердачных помещений, размещение наружной рекламы на крышах и фасадах домов.
Как поясняет Вера Рябова, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group, действующее законодательство разрешает ТСЖ предоставлять во временное пользование часть общего имущества, если при этом не нарушаются права и законные интересы собственников помещений. "Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, поэтому объекты, входящие в состав общего имущества, могут быть переданы в аренду иным лицам только по решению собственников помещений, принятому на общем собрании", — рассказывает госпожа Рябова.
Судьба общедомового имущества решается большинством (не менее двух третей от общего числа) голосов собственников, притом, что решения по остальным общедомовым вопросам принимаются простым большинством голосов (50% плюс 1 голос). Принятое решение общего собрания оформляется протоколом и является обязательным для всех членов ТСЖ, даже для тех, кто не участвовал в голосовании.
Договор со сторонней организацией, проявляющей интерес к домовой собственности, заключает лицо, выбранное на общем собрании собственников. Причем им необязательно является председатель ТСЖ. Коллективным разумом собственники решают и то, на каких условиях арендатор войдет в их дом — за какие деньги и на какой срок. Однако в случае с размещением рекламы срок договора прямо определен федеральным законом "О рекламе": договор заключается на срок не более пяти лет, а в отношении временной рекламной конструкции — не более года.
Доход ТСЖ от сдачи в аренду части общего имущества, используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды товарищества, цели которых предусмотрены уставом ТСЖ. Вера Рябова из Rightmark group отмечает, что распределение дохода, полученного товариществом, между собственниками помещений в многоквартирном доме действующим законодательством не предусмотрено.
Согласно Жилищному кодексу, помимо сдачи своих помещений в аренду ТСЖ может получать заемные средства (в том числе банковские кредиты), продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ и не входящее в состав общего имущества дома.
Практики жилищно-коммунального хозяйства оценивают возможность заработка ТСЖ пессимистично. Марина Акимова, председатель Ассоциации товариществ собственников жилья Санкт-Петербурга, считает, что небольшие деньги, выручаемые ТСЖ от сдачи в аренду общедомового имущества сторонним организациям, не стоят того труда, который нужно вложить в их получение. "Заработать на сдаче в аренду подвалов практически невозможно — по всей России власти регистрируют их как нежилые помещения, а потом продают не по одному разу. При этом представители ТСЖ не могут попасть в подвал, в котором располагаются коммуникации, нуждающиеся в обслуживании. Найти арендаторов колясочных, которые будут устраивать всех собственников, достаточно сложно, к тому же члены ТСЖ зачастую против сторонних посетителей парикмахерских и мастерских", — рассказывает госпожа Акимова.
Владимир Семенов, председатель Ассоциации ТСЖ Центрального района Петербурга, называет основной проблемой, с которой сталкиваются ТСЖ, желая заработать на своем имуществе, отсутствие здоровых рыночных отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства. "ТСЖ может зарабатывать, предоставляя свои чердачные помещения и кровли телекоммуникационным операторам. Но ни один из них не платит ТСЖ не только за размещение своего оборудования в доме, но и за его обслуживание. Считается, что ТСЖ всем обязаны уже за то, что им предоставляется услуга. Но почему мы должны содержать имущество сторонних компаний и нести за него ответственность?" — недоумевает господин Семенов. По его словам, "никто не хочет нормальных рыночных отношений, в этой сфере царит дикий капитализм, где нет выстроенных отношений между ТСЖ и операторами услуг".
При этом глава городской Ассоциации ТСЖ Центрального района констатирует, что заработать на сдаче в аренду подвалов в исторической части города невозможно, поскольку все они принадлежат городу. По словам Владимира Семенова, для ТСЖ проще заработать, сдавая свои площади под рекламные носители, поскольку необходимые разрешения и согласования получает рекламная компания.