Загородный рынок продолжает стагнацию

Рынок загородного жилья так и не оживился после кризиса. Новые проекты заявляются, однако сделки, особенно в сегменте элитного предложения, продолжают сокращаться.

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", по состоянию на конец III квартала 2011 года на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области (коттеджи и участки) в продаже находится 270 коттеджных поселков (в том числе 28 очередей), предлагающих коттеджи, участки с подрядом и без подряда, и 46 поселков (в том числе 9 очередей), предлагающих таунхаусы. Доля непроданных объектов составляет 62,4%.

С начала 2011 года в продажу поступило 77 новых коттеджных поселков и 7 объектов, предлагающих таунхаусы. В III квартале 2011 года в продажу вышло 22 новых коттеджных поселка, предлагающих коттеджи и участки, и два новых проекта с предложением таунхаусов.

По данным Knight Frank St. Petersburg, за текущий год в продаже появилось около 20 новых поселков с организованной застройкой и не менее 50 проектов с продажей земли без подряда. "Считаю, что такие проекты следует разделять в оценках. В сегменте организованных поселков цены преимущественно стабильны. За 2011 год зафиксирован рост ценового индекса в классе А (до 11 процентов), в других сегментах цена осталась на уровне конца 2010 года. Вместе с тем были периоды корректировки цен в сторону снижения. Сложно говорить о рынке "в целом", правильнее рассматривать отдельные проекты и конкретных девелоперов, так как среди них можно выделить и очень успешных, и достаточно проблемных. Корректировки цен, как правило, обусловлены политикой компании, в большинстве случаев это не связано напрямую с активизацией темпов продаж", — рассказала Тамара Попова, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg.

Предложение опережает спрос

Партнер строительной компании "Вереск" Аркадий Пекаревский говорит, что, несмотря на обилие новых заявлений о проектах, большая часть поселков, где шла активная стройка, — проекты, подготовленные в докризисные времена и размороженные в этом году.

Заместитель генерального директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева говорит, что на сегодняшний день более половины предложения на рынке составляют относительно недорогие участки без коммуникаций, стоимость которых ниже 100 тыс. рублей за сотку. "Как результат, в течение последнего года цены на объекты плавно снижались и по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшились примерно на 10 процентов (за исключением дорогого сегмента загородного жилья, где предложение в течение года практически не пополнялось, а спрос оставался стабильным)", — говорит она.

Объем продаж в течение последнего времени также стабильно прирастал. Основные векторы прироста связаны с выводом на рынок новых недорогих объектов малоэтажного жилья. В частности, проекты таунхаусов и коттеджных поселков, где стоимость одного дома сопоставима со стоимостью городской квартиры (3-4 млн рублей за дом). Однако в целом объем спроса по-прежнему значимо отстает от объемов предложения на рынке. Этим объясняется стабильный тренд к снижению цены в сегментах недорогого жилья.

Марина Агеева, директор регионального инфоцентра проекта "Свой дом", руководитель службы маркетинга, PR и рекламы УК "ПулЭкспресс", согласна с тем, что никаких кардинальных изменений в третьем квартале на рынке не произошло. "В конце лета незначительно выросли продажи таунхаусов, но считать это тенденцией пока рано. Пожалуй, более двух третей сделок происходит в проектах ближнего радиуса, то есть удаленных от города не более чем на 30-40 км", — говорит Марина Агеева.

Госпожа Агеева отмечает и еще один новый тренд на рынке: "В последние два-три года мы наблюдаем размытие сезонности на рынке коттеджных поселков. Большое количество сделок происходит в период традиционного спада деловой активности — в феврале, мае, августе. В то же время сезонные пики не оправдывают ожиданий девелоперов. По всей вероятности, на решение о покупке загородной недвижимости большее влияние стали оказывать экономические и политические факторы, а значение погодно-природных сократилось".

Директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Николай Ромашин отмечает, что на рынке по-прежнему объекты экономкласса являются наиболее востребованными. Также популярны садоводства от 600 тыс. руб. до 2 млн руб. "Если сравнивать ситуацию с аналогичным периодом прошлого года, то можно сказать, что рынок оживает, хотя он по-прежнему является стагнирующим. При покупке объекта на загородном рынке практически всегда продавцы предоставляют небольшой дисконт", — говорит он.

Застой везде

Директор по коммерции и развитию компании "ПетроСтиль" Игорь Циганер отмечает, что и на рынке премиального класса наблюдается застрой. Цены в 2011году претерпели слабые изменения, не превышающие уровень инфляции (3-5%), основные изменения в ценообразовании проектов происходили в связи с изменением стадии готовности (чем выше стадия тем выше цена). При этом разница между приобретением дома на ранней стадии и при завершении проекта может составлять 40-50%.

"В 2011 году было заявлено о выходе нескольких проектов в сегменте "элит", но продажи ни в одном из них, по нашей информации, не начинались. Думаю, что ничего по сравнению с 2008 годом не изменится — профессионалы, обладающие запасом прочности, как строили, так и будут строить и сдавать готовые поселки с необходимым качеством и в срок, дилетанты и те, кто не смог "распределить силы по дистанции", вынуждены будут продать свои проекты и уйти с рынка", — прогнозирует господин Циганер.

На сегодняшний день, как уверяют девелоперы, на объектах загородного рынка себестоимость и продажные цены совсем не далеки друг от друга. "В этой ситуации демпинг со стороны застройщика — факт негативный с точки зрения риск-менеджмента. Любой разумный клиент (а на рынке дорогого домостроения мы других не встречаем) может сложить стоимость материалов, работы, земли, коммуникаций, налогообложения. В результате получит цену, отстоящую от продажной совсем незначительно, и если кто-то вздумает продавать ниже этой цены, — значит, такой проект достроен не будет, просто не хватит денег", — предостерегает господин Циганер.

Всеволожск лидирует

Кристина Федоренко, эксперт-аналитик GVA Sawyer, говорит, что если брать по районам, где представлены коттеджные поселки, то наибольшая доля по-прежнему приходится на Всеволожский район (24%), затем идут Гатчинский (13%) и Выборгский районы (10%).

К наиболее интересным и перспективным, по мнению госпожи Федоренко, можно отнести несколько проектов. Например, NCC-Village, который будет расположен недалеко от Всеволожска и предназначен для проживания 2800 человек. Также во Всеволожском районе Ленинградской области будет реализован совместный проект компании "ПетроСтиль" и холдинга RBI — микрорайон Karela Hills, в котором потенциальным покупателям будут предложены квартиры от 40 до 100 кв. м в 190 малоэтажных домах. По проекту застройщика, микрорайон будет разделен на 15 деревень, в каждой из которых предполагается размещение 8 "сити-вилл" максимум на 10 семей. Еще один заметный проект — компании "Балтийский монолит", которая реализует во Всеволожске проект Lotuslux, общая площадью застройки составит 58 га. Жилая застройка представляет собой четырех- и пятиэтажные малоквартирные дома и двухэтажные таунхаусы. Площади квартир варьируются от 40 до 200 кв. м. На 2015 год запланировано завершение еще одного проекта во Всеволожском районе Arco Vara (застройщик эстонская компания Arco Investeeringud AS), на земельном участке в 63 га предусмотрено строительство 250-300 жилых домов, а также 10 многоквартирных домов, в жилом комплексе предусмотрено строительство таких объектов инфраструктуры, как торговый центр и детский сад. При этом госпожа Федоренко полагает, что конкуренцию коттеджным комплексам сегодня могут составлять проекты малоэтажных комплексов, которые реализуются крупными застройщиками на окраинах города.

"Одним из крупных конкурентов данным проектам является проект ЖК "Юнтолово" (застройщик "Главстрой-СПб") в Приморском районе. В проекте предусмотрено строительство домов до семи этажей. Общее количество жителей примерно должно составить 60-70 тыс. человек. Планируемые сроки завершения строительства первой очереди — 2013 год. Общая площадь застройки первой очереди 115 тыс. кв. м. Кроме данных проектов, в ближайшей перспективе ожидается строительство крупных малоэтажных комплексов в Колпино (около 115 тыс. кв. м жилья) и Янино (около 270 тыс. кв. м жилья) строительной компанией "Ленстройтрест". Запланировано также строительство объектов инфраструктуры в каждом объекте. Таким образом, малоэтажное строительство и комплексная застройка вокруг Санкт-Петербурга развиваются очень быстро. Так, если в ближайшие годы начнется строительство второй КАД и трех областных станций метро, это должно значительно улучшить транспортную доступность к масштабным девелоперским проектам", — резюмирует госпожа Федоренко

"Резерва для снижения цен на текущие проекты я не вижу — хотя бы в силу удорожания стройматериалов. Речь может идти о новых проектах, которые изыщут возможности для экономии на качестве, инженерной подготовке территории. Эта тенденция уже заметна на рынке, и она выражается в появлении многочисленных поселков с продажей земли с минимальным инженерным обеспечением", — говорит Тамара Попова.

"Сложно сказать, что будет с рынком недвижимости в случае наступления второй волны кризиса, поскольку не до конца понятно, как будет выглядеть этот кризис вообще. Можно только отметить поразительную закономерность: как только люди начинают слышать, что грядет кризис, спрос на недвижимость растет. Поскольку многие боятся потерять деньги, они хотят вложить их в недвижимость", — говорит господин Пекаревский.

Но и особого падения цен, полагает господин Пекаревский, ожидать в целом на рынке не стоит: "С большим дисконтом могут продаваться только те объекты, инфраструктура которых не подготовлена и согласовательные документы находятся на ранних этапах".

Ольга Трошева полагает, что рано или поздно все же ситуация на рынке загородного жилья переменится. Это произойдет благодаря переходу количества в качество: "В массовом понимании загородное жилье до сих пор не воспринимается как основное, большинство людей предпочитает постоянно проживать в городе, где вопросы социальной, инженерной и торговой инфраструктуры решены. Однако вывод на рынок новых "бюджетных" проектов будет постепенно менять ситуацию и способствовать наращиванию спроса".

Елена Шишулина, начальника отдела маркетинга УК "Старт Девелопмент", напротив, считает, что возможный кризис сыграет на руку девелоперам, работающим за городом: "На загородном рынке не слишком распространена ипотека, поэтому при ее отсутствии спрос не должен сильно сократиться. Покупатели же смогут выбирать: жить в однокомнатной квартире семьей из нескольких человек, или же купить за те же деньги небольшой коттедж в пригороде".

Олег Привалов