Покупая, продавая, даря или меняя недвижимость мы сталкиваемся с проблемой оценки. Причем оценить сейчас можно все что угодно — помощников найдется достаточно, а вот будет ли проведенная оценка имущества результативна — другой вопрос. Ведь от того, насколько точно и профессионально проведена эта процедура, во многом зависит окончательный успех вашего мероприятия: оценщик может сделать ваш товар никому не нужной рухлядью или дать ему "путевку в жизнь".
Ветхий совет
Едва только погрузившись в проблему реализации недвижимости, вы обнаруживаете, что рынок забит, нет, ну прямо-таки ломится от оценщиков, лиц, причисляющих себя к таковым, и от лиц, не имеющих с ними ничего общего вообще. Но ведь ваш доход зависит от того, насколько точно проведена оценка — следовательно, интерес налицо и его стоит соблюдать.
--------------------------------------------------------
Кто оценивает
Бюро технической инвентаризации
Риэлторские структуры
Некоммерческие профессиональные организации
Частные лица, практикующие оценку
Коммерческие фирмы, специализирующиеся на оценке
--------------------------------------------------------
То, что вам придется столкнуться с БТИ, — факт. При любого рода сделках (обмене, купле-продаже, расселении коммуналки, наследовании, дарении, уплате налогов) справки из этой структуры потребуются. Стоимость вашей квартиры исчисляется исходя из данных всеобщей инвентаризации 1969-73 гг., помноженных на ряд повышающих коэффициентов, установленных, в общем, произвольно. Сроки исполнения заявок на проведение работ различны: от получаса до месяца — в зависимости от ширины ваших плеч, громкости голоса и величины "шоколадки", которой вы способны наделить исполнительниц заказа. Срок действия справки, выдаваемой в результате оценки, — от 10 дней до 1 месяца. Причем в большинстве случаев оценка проводится специалистами БТИ без осмотра вашей квартиры, что, в общем-то, во-первых, не может обеспечить точности оценки, а во-вторых, — неправомерно. Так что, если вы хотите иметь абсолютно достоверную информацию о балансовой стоимости вашей квартиры, зовите в гости представителей БТИ и даже настаивайте на своем приглашении.
Как правило, оформление любой операции с вашей квартирой требует наличия справки БТИ формы 11А с указанной в ней балансовой стоимостью квартиры. При этом не стоит себе отказывать в удовольствии свести до возможного минимума балансовую стоимость — это позволит уменьшить величину госпошлины, составляющую 3% от стоимости недвижимости. Сделать это несложно, увеличив, например (искусственно, конечно), процент износа дома, где вы живете. При этом рушить и громить в собственном доме ничего не надо — все делается на бумаге. Но не перестарайтесь: если процент износа выше 60, то жилье считается ветхим и должно быть поставлено на капитальный ремонт, жильцы отселены, а прописка-выписка запрещены. На подобного рода услуги цены исключительно "договорные" и размер благодарности может колебаться в пределах нескольких сотен тысяч рублей.
Однако если вы покупаете квартиру, то при получении справки БТИ и заключении договора купли-продажи вам не следует забывать о том, что может произойти, если договор купли-продажи заключен по фиктивной цене, то есть по стоимости, указанной в справке БТИ. Если, не дай Бог, сделка по каким-то причинам будет признана недействительной (а поводов и примеров тому достаточно. Например, если продавец квартиры докажет, что заключал договор в состоянии алкогольного опьянения, под давлением или угрозами, или если сам договор был составлен неправильно), то последствия будут весьма плачевны именно для вас, заключившего договор по стоимости, указанной в справке БТИ. То есть по суду все вернут на свои места: квартиру — ее бывшему владельцу, а вам — деньги. Но деньги, заметьте, вам вернут только те, которые фигурируют в договоре купли-продажи. И если это все-таки случилось, никаких шансов вернуть свои деньги у вас нет.
И тем не менее рискнуть и оформить сделку по заниженной стоимости, возможно, стоит. И главная проблема даже не в 3%, взимаемых за оформление сделки, а, скорее, в подоходном налоге, который предстоит уплатить продавцу квартиры со всей суммы, полученной от продажи. А это составит около 30% от ее стоимости. Другое дело от какой — рыночной или балансовой. Очевидно, что последняя явно выигрывает, поскольку речь идет о разнице в десятки или даже сотни раз.
Больше не звони и меня не зови
Если в сфере оценки балансовой стоимости квартиры БТИ — монополист, то в оценке рыночной стоимости квартиры у вас большие возможности. Поскольку законодательство в области оценки начисто отсутствует, а о лицензировании пока больше говорят, этим благим делом пытаются заниматься все кому не лень, включая риэлторов, банковские структуры и профессиональных оценщиков. Важно просто определить, с какой целью проводится оценка — для залога, получения кредита или купли-продажи. И в зависимости от этого выбирать оценщика.
Если речь идет о получении кредита под залог недвижимости, то вариаций здесь минимум. Дело в том, что только тот банк, который потенциально готов дать вам кредит, и будет оценивать предмет залога. Точнее, этим будет заниматься не сам банк, а уполномоченные им оценщики. Вам может нравиться или не нравиться проведенная в этом случае оценка, выход все равно один — соглашаться на выставленные условия или искать другой банк. Тем не менее для самоуспокоения никто не мешает вам поинтересоваться мнением независимого оценщика.
Что же касается организаций, оценивающих недвижимость для купли-продажи, то их можно разделить на две группы, каждая из которых обладает своими характерными особенностями. Вы можете не сомневаться в том, что представители первой группы (риэлторские фирмы) точно знают, сколько стоит ваша недвижимость, но многие из них будут упорно это скрывать. Во второй группе (профессиональные оценщики — частные лица и организации) велика доля тех, кто, не имея достаточного опыта, использует слишком общие сведения, что порой ведет к значительным искажениям результатов.
Чтобы не попасть ни к тем, ни к другим, потребуются хитрость и время. Не стоит доверять первой проведенной оценке — можно экспериментировать, хотя эти "пробы пера" и стоят денег (оценка недвижимости колеблется от $50 до 250 в зависимости от площади и местоположения вашей квартиры, дачи или чего-либо другого, не менее недвижимого).
Позволив себе провести небольшой эксперимент по купле-продаже собственной квартиры, мы получили любопытные результаты. Предлагалась жилая квартира, расположенная в пяти минутах ходьбы от станции метро"Фили".
Квартира, которую мы предложили для оценки
3-комнатная квартира, все комнаты изолированные, общая площадь 85 кв.м, жилая — 63 кв.м (изолированные комнаты 20, 20 и 23 кв.м), кухня — 10 кв.м, санузел раздельный, потолок — 3,10 м, полы - паркет и линолеум в коридоре, антресоли — 2 шт., газ, без мусоропровода, 7-й этаж 8-этажного "сталинского" кирпичного дома с лифтом и телефоном.
Эти данные удалось получить в результате телефонного опроса известных риэлторских фирм, связанных с оценкой и реализацией недвижимости:
| Название | Купля | Продажа | Маржа | Оценка |
|---|---|---|---|---|
| МЦБН | 90 | 115 | 25 | 95 |
| S I Realty | 95 | 120 | 25 | 100 |
| Savva R.E. | 95-100 | 120 | 20-25 | 100 |
| Real | 90 | 125 | 35 | 95-100 |
| Инком | 110 | 120 | 10 | 100 |
| Вавилон | 100 | 130 | 30 | 110 |
Эксперимент нас порадовал, а результаты его огорчили, поскольку стало очевидно, что, в общем, оценка — дело довольно приблизительное и, заметьте, чаще всего не в пользу клиента. Цена, названная оценщиками, близка, а иногда и совпадает с ценой, за которую фирма-оценщик купила бы вашу квартиру. Тогда как с другой стороны ту же квартиру та же фирма продала бы вам выше ее оценочной стоимости процентов на 20.
Тем не менее результаты этого эксперимента не следует воспринимать буквально, поскольку не надо путать две вещи: одно дело, если оценщик лично беседует с потенциальным клиентом, и совсем другое — если отвечает на телефонный звонок. В первом случае цена покупки может быть гораздо выше, а цена продажи — существенно ниже (это предмет торговли). Дело в том, что настоящая оценка не может быть сделана в устной форме, должно быть обязательное письменное заключение оценщика, поэтому проведенная "навскидку" оценка в значительной степени приблизительна.
А теперь скажите, что для фирмы есть услуги по оценке? Не более чем способ привлечь клиента — привлечь тем, что все ваши проблемы будут восприняты всерьез. То же самое — отделы по оценке в риэлторских фирмах, где оценка дается по телефону бесплатно. К слову сказать, в международной этике оценщиков содержится положение о том, что оценщик не должен иметь интереса в оцениваемом объекте, то есть он не должен быть заинтересован в его покупке, продаже, иметь в нем доли и так далее. Поскольку только это может дать гарантию, что стоимость недвижимости не была сознательно занижена или завышена.
Организуйте "черный вторник" сами
Маленькие хитрости при продаже все-таки должны быть доступны и нам. Если вы внутренне решили поднять цену на квартиру, которую выставляете на продажу, а совесть не позволяет сделать этого, уподобьтесь властям и устройте себе маленький праздник, а людям — закрытый конкурс (в лучшем стиле Московского правительства): пусть группа покупателей, просмотревших вашу квартиру и сказавших "да", торгуется между собой. Постоянно повышая цену с шагом в 500 долларов и оправдывая это тем, что за меньшую цену покупатель у вас УЖЕ есть, пристально следите за количеством оставшихся — к финалу должны прийти две кандидатуры. Выбирайте того, кто первым даст задаток, обеспечит доступ к нотариусу и регистрацию на Зеленом проспекте (Мосприватизация). Не исключено, что и риэлторские фирмы также примут в этих "торгах" горячее участие. Ну тут уж безусловный плюс крупным риэлторским структурам: и нотариусы у них "свои", и в Мосприватизации "все схвачено".
Но пускаясь в столь авантюрное мероприятие, следует предпринять некоторые меры безопасности, без которых вся сделка будет на грани криминала (см."Деньги"N 0).
А был ли мальчик?
Пока лицензирование деятельности оценщиков не проводится должным образом, проверить того или иного эксперта наверняка не представляется возможным. Но чтобы избежать возможной встречи с "наводчиками" — представителями криминальных структур, оценивающих не только вашу недвижимость, но и обстановку, финансовое положение, принять некоторые меры предосторожности все же можно.
Обычно оценщик мотивирует свой профессионализм, предоставляя какой-либо сертификат или свидетельство об окончании курсов по оценке. Лучше всего перезвонить в организацию, выдавшую этот сертификат и справиться о том, знают ли там этого человека. Кроме того, вы можете отчасти проверить и результаты оценки. Во-первых, они должны быть предоставлены вам в письменной форме, с подписями и печатями (для организаций). Это может быть как краткое письмо, так и развернутый отчет. В последнем приводится детальное описание процесса оценки, причем он должен быть предельно понятным, а если что-то вам непонятно или какие-то из предпосылок, принятых оценщиком, вас не устраивают, требуйте объяснений.
Отчет должен содержать описание и адрес объекта, данные о клиенте и об оценщике. В нем должно быть указано, для каких целей проводилась оценка, поскольку стоимость одного и того же объекта недвижимости, полученная для разных целей, может существенно различаться. Должна присутствовать и дата оценки, на которую действительны результаты ее (с течением времени стоимость недвижимости может измениться).
ЕЛЕНА ЩУКИНА, ИГОРЬ БОРИСОВ