Начать с малого

Маленькие квартиры едва ли не самый популярный объект на рынке. Это и первое самостоятельное жилье, и первый шаг для инвестиций в недвижимость. Но в старом фонде таких квартир немного, а в новом — считаные единицы. В этом парадоксальном секторе рынка мы и решили разобраться.

Старый фонд

На первый взгляд в Москве и Подмосковье множество малогабаритных квартир — взять хоть те же хрущевки. Но маленькие маленьким рознь. Здания с ячейками на 18-28 кв. м в столице и ее окрестностях наперечет. Тут, собственно, выделяются две группы. Во-первых, квартиры в так называемых домах гостиничного типа. Площади тут совсем миниатюрные — 18-25 "квадратов", а вместо полноценной кухни — ниша. Во-вторых, самые маленькие, 26-28-метровые, малогабаритки. Такого жилья действительно немного.

Особенно мало "гостинок". Кстати, показательно, что жаргонизм "гостинка" в Москве не прижился. За практически полным отсутствием обозначаемого объекта. Вот во Владивостоке, например, на каждом углу висят объявления о продаже и сдаче "гостинок". Но там все понятно: моряки. Ведь чаще всего это жилье строится тогда, когда есть широкие категории одиноких и малосемейных граждан.

"Расцвет строительства таких квартир в Москве пришелся на 1970-е годы, когда малогабаритки возводились в массовом порядке для размещения спортсменов, приехавших на Олимпиаду-80,— рассказывает Лев Литовкин, руководитель офиса "Митино" компании "Инком-Недвижимость".— Предложение таких квартир сосредоточено в панельных и кирпичных пяти- и девятиэтажках во всех районах столицы. На сегодняшний день на вторичном рынке Москвы на продажу выставлено порядка 250 малогабариток до 25 кв. м".

Такое жилье более ранней постройки найти практически нереально. Хотя есть единичные экземпляры, получившиеся при разделе дореволюционных квартир.

"Например, на Тверской-Ямской в здании бывшего доходного дома 1820 года постройки можно купить однокомнатную квартиру площадью 22 кв. м, правда, с кухней в коридоре, за 6,9 млн рублей,— приводит пример Лев Литовкин.— Квартира в Гранатном переулке площадью 25 кв. м с потолками 4 м в доме, реконструированном в 1980 году, предлагается за 11,3 млн рублей".

Но это дорогие исключения. Как правило, цена этих 18-24-метровых "гостинок" в Москве составляет 3,7-4 млн рублей. Обычно их можно найти в районах, прилегающих к МКАД. Но встречаются и варианты поближе к центру, например у метро "Октябрьское поле", "Семеновская" или "Динамо". Впрочем, по крайней мере один такой дом имеется и в Центральном округе. Маломерка в районе метро "Белорусская" стоит сравнительно дорого — без малого 6 млн рублей.

Хотя если пересчитать на квадратный метр, то малогабаритки — это очень дорогое удовольствие. Скажем, где еще, кроме "гостинки", вы найдете на "Октябрьском поле" жилье в старом фонде по 220 тыс. за квадрат? А для квартиры-маломерки это еще не самая высокая цена.

В Подмосковье домов гостиничного типа единицы. В основном это дальние районы области: Воскресенск, Наро-Фоминск, Сергиев Посад. Но попадаются и города поближе. Например, такой дом есть в Раменском. "Гостинки" в нем стоят 1,6-1,8 млн рублей.

Следующая ступень — это 25-28-метровые малогабаритки. Тут уже речь идет о почти полноценном жилье с нормальным набором дверей и кухонь. Встречаются такие квартирки в основном в блочных и панельных девяти- и двенадцатиэтажках и стоят порядка 4,2-5 млн рублей.

Дачные квартиры

В пределах Московской кольцевой новостроек с малогабаритными квартирами нам обнаружить не удалось. Все первичные предложения такого типа сосредоточены в ближнем Подмосковье. Но здесь очень легко попасть в руки мошенников: львиная доля подмосковных "квартир-студий" построена по одной и той же "серой" схеме. И вообще, со строго юридической точки зрения это не квартиры.

Суть схемы в том, что застройщик покупает участок для индивидуального жилищного строительства или даже в садовом товариществе, а возводит на этом участке полноценный многоквартирный дом. По бумагам строение значится индивидуальным жилым домом, построенным вскладчину 20-30 разными людьми. Здания при этом соответствуют критериям индивидуального дома — не выше трех этажей, не больше 1,5 тыс. кв. м. Потом весь этот многоквартирный самострой легализуется по дачной амнистии. А люди получают в собственность части дома.

Схема, что и говорить, красивая, но реализуют ее по большей части мошенники. Поэтому дома, во-первых, строятся очень плохо, без соблюдения каких бы то ни было нормативов. Иногда это вообще муляж — бывали случаи, когда покупатели обнаруживали, что канализационные трубы в их "квартирах" просто вмурованы в пол. Во-вторых, практически всегда возникают проблемы с коммуникациями. Часто ни канализации, ни водопровода в поселке не оказывается. А иногда даже с электричеством случаются перебои.

Поскольку люди по документам строят все сами, то застройщик в какой-то момент испаряется, а квартиры попадают на рынок. Такое предложение легко узнать по метражу в 20 "квадратов" (или 40, 60, 80 кв. м, если в квартире несколько блоков) и заманчивой цене в 0,9-1,2 млн рублей.

Пожалуй, единственное на сегодняшний момент исключение, когда дом строится по "дачной" схеме, но все обходится без скандала,— это проект "Оквиль".

"Нелегальные застройщики испохабили хорошую идею,— рассказывает коммерческий директор девелопера проекта ГК "ГородОК" Аркадий Литовский.— Наше ноу-хау состоит в том, что дом строится на одного владельца и этот владелец сам собственник бизнеса. После этого, когда дом уже легализован по дачной амнистии, заключается соглашение о реальном разделе домовладения. А получившиеся части потом продаются. Кроме того, мы строим строго по СНиПам и только там, где есть центральная канализация и мы получили технические условия на подсоединение к ней".

На самом деле квартиры на объектах "Оквиля" в Щелковском и Раменском районах, в окрестностях Королева, Пушкино и Ивантеевки, продаются и до момента готовности — по предварительным договорам купли-продажи. Причем по мере строительства дома ценник, как и полагается, растет. Примерно на 50 тыс. рублей за квартиру каждые два месяца.

"Учитывая тот факт, что строим мы без согласований, с момента покупки земли до получения квартир в собственность может пройти всего год",— уверяет Аркадий Литовский.

Стоят квартиры действительно очень дешево. Так, 24,5-метровая студия обойдется в 1,65-1,80 млн рублей на ранней стадии строительства. Квартирка на 21,5 кв. м — всего 1,5 млн, а при стопроцентной оплате и того меньше — 1,3 млн. Все это цены с отделкой.

Возможных подводных камней в "Оквиле" немного, но они есть. Во-первых, земля остается в собственности застройщика и он же выбирает управляющую компанию. Пока арендная ставка и цены за обслуживание божеские, но невозможно предсказать, какими они будут в дальнейшем. Во-вторых, чиновники, которых отстранили от согласований стройки, могут затянуть подсоединение к инженерным коммуникациям. На одном из объектов "Оквиля" сейчас как раз такая проблема. Но поскольку техусловия давно получены, она должна по идее скоро решиться.

Ближний пригород

В Подмосковье встречаются и самые обычные новостройки с маломерными квартирами. Они построены безо всяких "дачных" схем и продаются по 214-ФЗ. Небольшие квартиры обнаружились в ЖК "Правый берег" и "Wellton Park Новая Сходня" в районе Химок. В микрорайоне "Новокосино-2" в Реутове рядом с московским районом Новокосино и в ЖК "Эдальго" в Коммунарке. Разброс цен — от 2 млн до 3,5 млн рублей.

Самый дешевый вариант — "Wellton Park Новая Сходня": квартирки в 25,5 кв. м здесь стоят от 2 млн рублей. Правда, местоположение неидеальное: это самый дальний конец Химок, ближе уже не к Москве, а к Зеленограду. ЖК "Правый берег" — это уже ближняя часть Химок, недалеко от того места, где пройдет скоростная трасса Москва--Санкт-Петербург. Самые маленькие, 28,7-метровые, квартиры здесь стоят 2,8 млн рублей, но 29,4-метровую можно купить дешевле — за 2,6 млн.

Студии в "Новокосино-2" площадью 27 кв. м стоят начиная с 2,4 млн рублей. А дороже всех ЖК "Эдальго": квартира в 28 "квадратов" обойдется здесь не меньше чем в 3,52 млн рублей. В общем, малогабаритки дело выгодное, раз их можно продавать в Подмосковье по 126 тыс. рублей за 1 кв. м. Почему же тогда их так мало строят?

"В монолитных домах маленькие квартиры встречаются очень редко, это связано с технологией строительства,— объясняет Наталья Соломонова, генеральный директор "МИЦ-Недвижимости".— Обычно в таких домах однокомнатные квартиры меньше 40 кв. м не предлагаются. В панельных домах типовых серий тоже размер однокомнатной квартиры приближается к 40 кв. м и выше, наиболее популярные серии, такие как П44е, например, имеют однокомнатные квартиры по 38 кв. м".

Почему нет маленьких квартир в панельных домах? Очень просто: серии панелей разрабатываются так, чтобы можно было строить по госзаказу. А минимальная социальная норма жилья на одного человека в нашей стране — 33 кв. м. Такую жилплощадь нельзя дать даже одинокому очереднику или военному, что уж говорить о семейных.

Для молодых и старых

И все-таки социальные нормы придуманы не просто так. Если рассматривать квартиру не как временный вариант, а как жилье на всю жизнь, то малогабаритка, а тем более студия на эту роль подходят плохо.

Одному в такой квартире хорошо, двоим тоже неплохо, молодой семье с маленьким ребенком жить можно, а с подросшим — уже очень тяжело. Для двух и трех детей эта квартира маловата. И никакие наработки дизайнеров и мебельщиков этой проблемы не решают.

Подвижные перегородки, удобные маленькие ящики, убираемые кровати и кровати-чердаки, складные стулья и попытки использовать подоконник в качестве стола, пожалуй, могут создать относительно комфортную среду для одного и двух человек, но не для троих. Когда в первой половине прошлого века начинались массовые эксперименты с малогабаритным жильем (в этом активно участвовал знаменитый французский архитектор Ле Корбюзье), одна из главных идей заключалась в том, что недостаток личного пространства можно компенсировать общими площадями. Например, что человеку вполне достаточно кухни-ниши, если в том же доме будет столовая. Как показывает практика — недостаточно.

Можно посмотреть схемы, которые дизайнеры рисуют для продавцов современных малогабариток. Или зайти в IKEA, где одно из основных направлений — решения для маленького пространства. Ни там, ни там вы не увидите вариантов планировки со спальными местами для трех человек. Максимум — кровать родителей и кроватка младенца. Но малыш со временем подрастет, и ему тоже надо будет где-то жить. И это не хрущевка, где худо-бедно можно спать на кухне.

"Согласно статистике, 47% покупателей студий в микрорайоне "Новокосино-2" — это молодые семьи,— рассказывает заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ-Недвижимость" Ольга Новикова.— Еще 35% — одинокие люди, 10% — пенсионеры. На остальные категории покупателей приходится 8%. Такое жилье популярно среди молодых людей, желающих жить отдельно от родителей. Также квартиры-студии выбирают представители творческой интеллигенции и бизнесмены из регионов".

С социально-экономической точки зрения все тоже вполне предсказуемо. Например, в "Оквиле" большинство покупателей — это специалисты и служащие. И только порядка 30% занимают разные руководящие должности.

Для инвесторов

"Кроме молодых семей и родителей студентов основными покупателями малогабаритных квартир являются инвесторы",— констатирует Наталья Соломонова.

Например, в "Новокосино-2" на них приходится 30% всех покупок. А в "Оквиле" запущена своя программа доходных домов, когда клиент покупает квартиру с отделкой и минимальной меблировкой, а управляющая компания организует сдачу ее в аренду.

"Чаще всего маленькие квартиры приобретаются для последующей сдачи внаем,— рассказывает Лев Литовкин.— Для рынка аренды это очень выгодный формат жилья, ведь стоимость малогабаритки заметно ниже полноценной однокомнатной на 30-40%, а вот арендная ставка будет ниже всего на 20-25%".

Галина Киселева, коллега господина Литовкина по "Инком-Недвижимости", руководитель управления аренды квартир, приводит более точные цифры: "Например, однокомнатные квартиры сдаются примерно за 18-20 тыс. рублей в месяц. Для сравнения: стоимость полноценной квартиры площадью не менее 35 кв. м составляет порядка 25-27 тыс. рублей в месяц".

При цене "гостинки" в 4 млн получается стабильный доход в 6% годовых. В Подмосковье цифры, конечно, другие. Аренда студии в "Оквиле" должна, по задумке продавцов, давать за вычетом коммунальных платежей, обслуживания и риэлторских услуг, 9 тыс. рублей в месяц. То есть около 6,5% от цены квартиры и мебели.

В общем, маленькая квартира — отличное вложение для инвестора, замечательное студенческое жилье и неплохое место, чтобы спокойно провести старость. Но вот жить в ней всю жизнь все-таки не стоит.

Никита Аронов

Рост цены квадратного метра в строящихся жилых комплексах Подмосковья

Источник: МИЭЛЬ.