Дешевые, дешевые и еще раз дешевые квартиры. Их обещает своим акционерам Федеральный чековый инвестиционый фонд социальной защиты
Как было бы хорошо удачно вложить деньги, да еще так, чтобы дивиденды были связаны с чем-то более надежным, чем деньги, — недвижимостью, например. Федеральный чековый инвестиционный фонд социальной защиты, начавший активную рекламу своей программы "Жилье", обещает своим акционерам дешевые квартиры. Причем схема настолько же проста, насколько и привлекательна: сегодня вы покупаете акции фонда, через год заселяетесь в новую квартиру и в течение 10 лет выкупаете ее. А первый взнос за однокомнатную квартиру составляет всего тысячу долларов.
Вы обращали внимание на то, как на нас действует словосочетание "квартира недорого" — прямо-таки завораживающе. И Федеральный фонд, совершенно точно уловив момент, предложил искомое — дешевые квартиры. Реализация программы "Жилье", надеются учредители фонда, должна позволить людям со средними доходами купить жилье в рассрочку. А критерием "среднего человека" в руководстве фонда считают возможность заработать на то, чтобы снять квартиру.
--------------------------------------------------------
Федеральный чековый инвестиционный фонд социальной защиты создан в мае 1993 года. Учредителями фонда являются АО "Велес" — 60%, Всероссийский общественный фонд защиты от безработицы — 30%, Ассоциация профсоюзов областей РФ, пострадавших от аварии на Чернобыльской АЭС — 8%, Профсоюз инженерно-технических работников, ученых, служащих угольной промышленности России — 2%.
Работа фонда во время чековой приватизации принесла фонду достаточно скромные результаты. Хотя надо сказать, что дивиденды выплачивались в срок и составили в прошлом году 256% годовых.
Уставный капитал фонда — десять миллиардов рублей. Учредителями оплачено 500 000 руб. Остальная сумма должна быть оплачена за счет эмиссии. Номинал одной акции — 1000 руб. По словам руководства фонда, в настоящее время реализовано примерно 60% акций. На следующем собрании акционеров будет решаться вопрос о третьем выпуске акций фонда.
--------------------------------------------------------
Разумеется, разговор идет не о передаче фондом своим акционерам квартир по демпинговым ценам — просто схема расплаты с акционерами предполагает длительную рассрочку по платежам за них. Know how Фонда выглядит достаточно просто: набрав определенный пакет акций (от 10 штук до 10 тысяч — все зависит от того, какую квартиру и как скоро вы хотите иметь), акционер получает квартиру в аренду и выплачивает оставшуюся ее стоимость в течение 10 лет (подобную схему используют банки при выдаче кредитов под покупку жилья в рассрочку — см. "Деньги", N 2).
Причем такие счастливчики уже есть. Целых две семьи получили квартиры в районе Жулебино. Там же могут рассчитывать поселиться еще 8 - -10 акционеров, поскольку фонд еще год назад приобрел там несколько квартир.
Фонд привлекает вкладчиков сразу несколькими приятными особенностями. Во-первых, вам предлагают купить квартиру в рассрочку, причем первый взнос составляет гораздо меньшую сумму, чем в других компаниях, предоставляющих такие услуги. (При подобных схемах предоставления квартир в рассрочку будущий владелец, как правило, выплачивает от 30 до 50% от ее общей стоимости.)
Число акций, необходимое для получения квартиры по исечении определенного срока
| кол-во комнат | срок ожидания квартиры | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | |
| 1к. | 5000 | 3000 | 500 | 150 | 50 | 25 | 10 | - | - |
| 2к. | 7500 | 4500 | 750 | 225 | 75 | 30 | 15 | 10 | - |
| 3к. | 10000 | 6000 | 1000 | 300 | 100 | 50 | 20 | 15 | 10 |
Во-вторых, сам срок рассрочки вызывает почтение, поскольку до сих пор в Москве была только одна фирма, предоставляющая рассрочку на 10 лет — Универсальная финансовая компания. И в-третьих, статус фонда социальной защиты предусматривает существенные налоговые льготы: он не платит налога на прибыль и НДС, что значительно сокращает затраты самого фонда на реализацию любого рода проектов, в том числе по завершению строительства объектов "незавершенки" — ведь именно за счет "незавершенки" фонд намерен расплачиваться со своими акционерами.
Сейчас в планах стоит завершение строительства трех домов в Люберцах и Железнодорожном. И фактически основной расчет идет на то, что к тому моменту, когда вкладчики накопят достаточное количество акций, квартиры в новых домах будут сданы в эксплуатацию и станут предметом расплаты. Но ведь "незавершенка" — вещь тонкая, да и само по себе строительство в принципе еще не начато (по крайней мере это следует из предоставленных руководством фонда редакции документов), а когда начнется — неизвестно. Так что, дай Бог, вселиться в эти дома года через 2-2,5 — именно столько времени может потребоваться для строительства.
Но ведь минимальный срок с момента накопления нужного портфеля акций до момента расплаты квартирами один год, а акции под участие в программе "Жилье" реализуются с лета. Фактически уже через полгода должен начаться бурный процесс "раздачи слонов". Маловероятно, что к этому моменту строительство в Люберцах и Железнодорожном будет закончено. Тогда единственное, что сможет предложить своим акционерам "Жилье", будут квартиры, приобретенные фондом на вторичном рынке.
Да, руководство фонда заявило о своей готовности покупать жилье на вторичном рынке. Но в этом случае для того, чтобы расплатиться с одним из своих клиентов хорошей квартирой, фонд вынужден будет потратить средства значительного числа акционеров: вторичный рынок предлагает цены несоизмеримо более высокие, нежели рынок муниципального жилья. И при такой схеме средства, потраченные на покупку приличных квартир, будут отвлечены от завершения строительства собственных домов фонда. Это может означать одно — срок реализации проекта по Люберцам и Железнодорожному оттянется еще на какой-то срок.
Правда, у Федерального фонда есть один любопытный проект, который может позволить достаточно быстро обернуть крупные суммы. Речь идет о реконструкции жилого дома на Пречистенке, где фонд намерен создать бизнес-центр. Да, в Москве эксплуатация бизнес-центров считается одним из наиболее стабильных и доходных направлений бизнеса, а фонд к тому же имеет налоговые льготы, что, безусловно, удешевит проект. Однако прежде чем начинается эксплуатация офисных комплексов, проходит, как минимум, полтора-два года.
В конкретном случае с Пречистенкой этот срок может оказаться еще больше: договор о передаче здания под реконструкцию еще не подписан, да и сам дом находится в жилом фонде. С этой стороны также могут возникнуть непредвиденные трудности, поскольку его перевод в нежилой фонд потребует времени и связей (причем гарантий, что все закончится удачно, нет). Значит, этот проект, на который руководство фонда возлагает большие надежды и куда предполагается вложить около $9 млн., может растянуться на неопределенный срок.
Но сам по себе тот факт, что у фонда деньги есть, уже радует. Правда, если источником финансирования данного проекта являются средства одного из учредителей — фирмы "Велес" (профсоюзы скорее всего не готовы на такие финансовые подвиги), то совершенно непонятно, какое отношение будут иметь акционеры фонда к реконструированному особняку: им ведь не офисы, а квартиры нужны. Хотя, возможно, какие-то средства от эксплуатации бизнес-центра и пойдут на приобретение жилого фонда, но при условии, что проект по Пречистенке окажется действительно реализован. И произойдет это опять же, в лучшем случае, через несколько лет. До этого момента акционерам придется, вероятно, ждать и покупать акции.
Но поскольку котировку акций устанавливает сама компания, ничто не мешает ей перестать котировать акции совсем или к моменту погашения акций жильем установить предельно низкие котировки. В итоге та предоплата за потенциальную квартиру, которая была сделана какое-то время назад, окажется мизером по сравнению с ценой квартиры. В этом случае акционеру придется выкупать свое жилье по его полной стоимости. А дивиденды по таким акциям и вовсе не гарантированы, так как компания может просто не получить прибыли, из которой они выплачиваются.
В случае же совершенно непредвиденных обстоятельств, ну, например, банкротства, в одинаково незавидном положении окажутся и те, кто ничего не получил, и те, кто уже заселился в квартиры на правах арендаторов. Ведь квартиры находятся в собственности у фонда, поэтому до поры до времени арендатор на них никаких прав не имеет. При банкротстве все имущество структуры должно быть продано, а деньги распределены между кредиторами в соответствии с долей участия. Понятно, что таким образом ни сытых, ни целых не окажется. Ведь ни банка, ни страховой компании в этой схеме нет — значит, переложить даже часть ответственности по обязательствам будет не на кого.
Не исключено, что круг замкнется, и фонд не сможет выполнить взятых на себя обязательств по обеспечению своих акционеров дешевым жильем. Тогда все обернется тривиальной пирамидой, где счастливчики успели и получили квартиры, а остальные профинансировали это удовольствие. При таком развитии событий сценарий прост и не единожды проигран: митинг недовольных — выборы — Госдума — новый депутат. Хотя депутат Госдумы в фонде уже есть.
Адрес консультационного пункта фонда: ул. Маросейка, 2/15.
НИКОЛАЙ ЛЯМИН, ВАСИЛИЙ ФОНАРЕВ