Усовершенствовать старое
С учетом нарастающей конкуренции в торговле покупатели становятся все более требовательными к концепции торговых центров. Девелоперы вынуждены придумывать все новые точки притяжения покупательских потоков. Впрочем, как считают эксперты, говорить о появлении принципиально новых форматов торговли в обозримом будущем достаточно сложно. Скорее речь будет идти о развитии уже существующих концепций.
Появление новых торговых объектов с интересной и грамотной концепцией приводит к обострению конкуренции. Существующие комплексы начинают испытывать конкурентное давление, прежде всего это касается небольших объектов, где изменившиеся рыночные условия выявили недостатки концепций, а также строящиеся объекты, которые в ряде случаев оказались в ситуации, когда участок земли не позволяет реализовать масштабный проект, способный по размеру конкурировать с близлежащими торговыми комплексами. Девелопер, стремясь занять новую или более свободную нишу, рассматривает возможность реализовывать новые форматы торговых комплексов, такие как мультиякорные или специализированные торговые центры, дискаунтеры или аутлет-центры.
В последнее время, говорят эксперты, наиболее востребованы у покупателей центры, предлагающие широкую линейку товаров и развлечений, так называемые family moll. К таким объектам относятся "Мега", "Галерея", "Лето", "Радуга". "Однако уже сейчас очевидна некоторая пресыщенность покупателей данными центрами, поскольку бренды, представленные в данных магазинах, практически одни и те же. В последнее время важным фактором для привлечения покупателей является поиск новых брендов.
В Европе основными посетителями, на которых ориентирована инфраструктура торговых центров, считаются матери с детьми и инвалиды, поскольку у них достаточно свободного времени и возможностей для посещения магазина в любое время. "В России ситуация несколько иная, но уже сейчас очень большое внимание уделяется созданию инфраструктуры для детей, поскольку это позволяет провести семье в торговом центре целый день. Кроме того, сами дети как потребители товаров и услуг являются очень хорошей целевой аудиторией, которой трудно отказать", — объясняет любовь девелоперов к детям директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец.
Добавить премиальной пищи
Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg, говорит, что в последнее время торговые центры традиционный фудкорт и кофейни дополняют ресторанами достаточно высокого ценового сегмента (например, "Баклажан" от Ginza в "Галерее"). Такие арендаторы, по мнению господина Пикалева, востребованы в больших центрах со значительным количеством премиальных операторов ритейла. Также компании стали расширять детские игровые и развивающие сегменты в формате learn & play — "Лабиринтум" в МФК "Толстой сквер", "Умникум" и Happylon в "Галерее", "Дивный город" в "Гранд Каньоне", последний — самый крупный в России (22? тыс. кв. м). "Объекты данного формата, являясь "якорными", приносят меньше арендного дохода относительно других "якорей", однако способны привлечь в торговые центры намного больше посетителей", — говорит господин Пикалев.
С расширением функциональности и развитием "нишевых" форматов в среднесрочной перспективе ожидается развитие ритейл-парков и аутлет-центров. Проекты данных сегментов фокусируются на дисконтированных товарах, расположены в сравнительно удаленных местах.
"Несколько достаточно крупных проектов аутлет-центров заявлены, но дальнейшее развитие сегмента будет зависеть от активности западных или появления собственных операторов. Сложность развития данного сегмента связана с тем, что товары местных производителей и широко распространенных в России иностранных брендов категории "мидл класс" достаточно легко приобрести на сезонных распродажах в торговых центрах. Товары высоких брендов, которые представляют наибольший интерес для посетителей аутлетов, достаточно труднодоступны из-за удаленности производителей и, соответственно, расходов на доставку", — поясняет Екатерина Марковец.
Андрей Старков, руководитель отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит, что уже в течение 2012 года в Петербурге должен быть реализован первый объект в формате аутлет — компания FashionHouseDevelopment ведет строительство в районе Пулково. "Появление аутлетов в России может быть связано не только со стремлением девелопера занять новую нишу, но и с дефицитом свободных пятен под строительство новых торговых комплексов или гипермаркетов. Застройщики обращаются к загородным участкам, где строительство объектов более высокого класса вряд ли окупится, а стоковые форматы, напротив, могут привлекать большие потоки покупателей. Свободные земельные участки за пределами города будут способствовать появлению и другого формата, нового для российского рынка торговой недвижимости — ритейл-парка. В Европе этот формат представляет собой расположенные на окраинах города или в пригороде комплексы из одноэтажных зданий, площадью до 200 тыс. кв. м, объединенных общей парковкой", — говорит господин Старков.
Реализация подобных проектов, по его мнению, отвечает одной из последних тенденций рынка. Среди новых проектов заявляется все больше крупных, региональных проектов, доля районных и микрорайонных значительно меньше. К таким форматам девелоперы прибегают только в случае ограниченности участка застройки. Девелоперы предпочитают строить крупные объекты от 40 тыс. кв. м и выше, до 2013 года к реализации заявлено девять таких объектов. Наиболее крупные из них — "Жемчужная Плаза" (80,92 тыс. кв. м), ТРК "Кантемировский" (83,2 тыс. кв. м), ТРК "Порт" (87,1 тыс. кв. м). Помимо этого девелоперы заявляют о планах по расширению успешных торговых комплексов, возведению вторых и третьих очередей.
Без книг
"В дальнейшем будет меняться состав ритейлеров, активно действующих на рынке. Можно предположить постепенный уход книжных магазинов, которые будут замещены интернет-торговлей. В то же время более активное развитие получат другие сегменты торговых операторов. Развитие рынка загородного домостроения может привести к росту числа садовых центров и центров товаров для загородного дома", — прогнозирует господин Старков.
Александр Дмитриев, директор по развитию ООО "СтройБизнесПроект", говорит, что перспективным и пока малоосвоенным форматом для петербургского рынка может стать формат стрип-молла — это современная концепция торговых рядов, серия линейно выстроенных одно-двухэтажных магазинов, выполненных в одном архитектурном стиле, с автономным входом. Подобные объекты широко распространены в Канаде, США и Западной Европе.
Однако Роман Розенталь, генеральный директор Mirland Development, полагает, что климатические условия для таких форматов не слишком подходящие в Петербурге — выходить на улицу, чтобы попасть из одного магазина в другой, не слишком удобно. Впрочем, опыт соседней Финляндии показывает, что даже в таком климате стрип-молл может прижиться.
Павел Пикалев считает, что поменяется формат не только самих торговых центров — в будущем претерпит изменения и арендная политика торговых центров. "Перспективным, хотя на данном этапе и малоиспользуемым, является использование системы step rent. Она подразумевает ступенчатое увеличение ставки аренды в зависимости от стадии эксплуатации торгового центра. Это позволило бы избежать лишних переговоров при задержке запуска объекта, как это происходит, например, с ТРЦ "Лето". Такая система используется рядом частных арендодателей стрит-ритейла. Из нашей практики: помещение на Большой Конюшенной улице было сдано со ставкой 1500 руб. за кв. м с условием увеличения ставки до 2000 руб. за кв. м после запуска ДЛТ, расположенного напротив", — говорит господин Пикалев.
Если рынок торговой недвижимости будет следовать западному пути развития, то в скором времени, полагают эксперты, можно ожидать развития формата крупных универмагов. Пока этот формат представлен слабо. Бывшие крупные универмаги Петербурга, такие как "Нарвский", "Московский", "Купчинский", преобразовались в торговые галереи брендовых магазинов, размещенные в формате встроенных помещений, объединенные только единым названием универмага. В Большом Гостином дворе площади также сдаются в аренду операторам ритейла, хотя на части помещений до сих пор ведется торговля в формате универмага.
Возвращение к универмагу
В последнее время возвращение к формату универмага на рынке Петербурга происходит усилиями европейских операторов. В качестве примера можно привести универмаг "Стокманн", занимающий большую часть ТЦ "Невский центр". Однако он отступает от классических канонов формата, так как находится в составе торгового комплекса. Близок к формату универмага и магазин Zara на Невском, где в рамках одного объекта представлены и одежда, и товары для дома, но ассортимент классического универмага, как правило, более широк. В формате универмага будет реализован компанией Mercury открывающийся в конце года после реконструкции ДЛТ, где должен появиться аналог ЦУМа в Петербурге. Об успешности этого объекта можно будет судить только после начала его работы. Возможно, это станет началом возвращения универмагов на рынок торговой недвижимости Петербурга.
Владислав Николаев, старший консультант отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, рассуждает: "Торговые центры в формате "районный" и "окружной" имеют относительно стандартный набор торговых операторов. Обычно основными якорными арендаторами выступают продуктовый супермаркет, бытовая техника и электроника, мультиплекс. Дополнительными якорными арендаторами могут выступать детский универмаг, фитнес-центр, спортивный универмаг. Торговая галерея в данных проектах относительно небольшая, а развлекательная составляющая, как правило, представлена кинотеатром, реже боулингом. Кроме того, учитывая относительно небольшой формат этих проектов, большинство операторов, выходящих на рынок, не могут рассматривать данные проекты для открытия своей первой точки (исключение могут составлять продуктовые сети, операторы кино, бытовая техника и электроника). Таким образом, о привлечении в проект новых интересных арендаторов можно в основном говорить применительно к "региональным" и "суперригиональным" торговым проектам. С одной стороны, создание в проекте интересного для покупателей пула арендаторов, в том числе привлечение в проект арендаторов, еще не представленных на рынке, является, одним из условий успешной работы. Так, например, в ТРК "Галерея" было привлечено около 50 новых брендов для рынка Санкт-Петербурга, в том числе около 10 новых брендов для России — OVS, Firetrap, LC Waikiki, French Connection".
Владислав Николаев, кроме того, полагает, что торговые центры в формате "районный" и "окружной" будут постепенно терять операторов одежды и обуви, при этом их место будут занимать товары повседневного спроса, кафе, рестораны, услуги. Он считает, что с каждым годом торговые центры с некачественной концепцией будут постепенно терять своих арендаторов, также очень сильно будет снижаться доходность таких проектов (особенно если проекты расположены не около метро). Собственники большинства неконцептуальных или неуспешных торговых центров будут вынуждены в той или иной степени проводить реконцепцию своих проектов. "Значительная часть неконцептуальных торговых центров, имеющих относительно небольшую площадь и расположенных на удалении от метро, могут превратиться в пауэр-центр (то есть собственники будут вынуждены сдать весь проект нескольким крупным якорным арендаторам, небольшие операторы не смогут работать в сложных проектах эффективно. В качестве примера можно привести ТЦ "Масштаб"", — говорит господин Николаев.
Президент генподрядной компании STEP Дмитрий Кунис также полагает, что сегодня в развитии рынка торговой недвижимости прослеживаются два тренда. "С одной стороны, торговые центры будут укрупняться. Уже видно, что растет популярность крупных многофункциональных комплексов типа двух ТРК "Мега", "Галереи", Stockmann или "Гранд Каньона". Они привлекают как раз объемом и оптимальным сочетанием торговой и развлекательной функции. Причем качество развлекательной составляющей только растет, например, многие девелоперы уже не только организуют в своих комплексах фудкорты, но и привлекают в качестве арендаторов рестораторов. С другой стороны, будет расти роль не очень больших, но специализированных комплексов, которые продают определенный вид продукции, например, спортивную одежду и амуницию или товары для детей, а также аутлетов, стоковых торговых комплексов. Подобные объекты будут строиться и переоборудоваться из существующих ТРК не очень большого размера, которые сейчас работают в стандартном формате, но не выдерживают конкуренции с гигантами", — резюмирует он.
Больше развлечений
Развлекательный сегмент постепенно становится неотъемлемой составляющей крупных качественных торговых центров Санкт-Петербурга. За 11 месяцев 2011 года доля развлекательной составляющей в качественных ТРК города выросла с 78 до 84%.
Это произошло не столько за счет кинотеатров, сколько за счет размещения более крупных развлекательных зон как формата игровых автоматов (их доля выросла с 25 до 30%), так и разноформатных детских развлечений (рост доли — с 28 до 30%).
Если проанализировать все качественные торговые центры, предлагающие детские развлечения, то средняя площадь выделенных детских развлекательных зон увеличилась с 1500 кв. м практически до 2000 кв. м (в расчет не берутся небольшие игровые площадки и детские комнаты, представленные, например, в торговых комплексах "Мега").