Новые проекты складов опаздывают

Ставки аренды на рынке складских комплексов за 11 месяцев 2011 года выросли на 15-20%. Это связано с сокращением объемов предложения на рынке. В 2011 году было заявлено несколько новых проектов складских комплексов высокого класса. Тем не менее активность девелоперов в сегменте складской недвижимости остается низкой в сравнении с докризисным периодом.

По данным "Colliers Internatioanal Санкт-Петербург", по итогам 11 месяцев 2011 года уровень вакантных площадей на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга составил 62,3 тыс. кв. м, или 6,4% от общего объема спекулятивного предложения.

"На фоне постепенного сокращения текущего предложения складские девелоперы поэтапно увеличивают ставки аренды. На начало ноября 2011 года ставки аренды на качественные складские помещения варьировались в диапазоне $110-120 за кв. м в год на класс А и $93-108 за кв. м в год на класс В. В процентном выражении за 11 месяцев 2011 года совокупный рост ставок в целом по рынку составил 15 процентов", — говорит Венера Лаухина, директор департамента складской недвижимости "Colliers Internatioanal Санкт-Петербург".

Анна Чаловская, руководитель отдела продвижения и рекламы "Энерго-логистик", считает, что рост был еще большим: "Можно констатировать как минимум двадцатипроцентный рост ставок по сравнению с началом 2011 года. Тенденция плавного роста, по нашему мнению, сохранится до конца первого квартала 2012 года".

За прошедший период был введен в эксплуатацию единственный объект — вторая очередь логистического терминала "Осиновая роща". Проект был реализован корпорацией "Стерх" в зоне Парголово Выборгского района. Объект общей площадью 12 тыс. кв. м предназначен для оказания складских услуг и ответственного хранения грузов.

Общий объем спекулятивного предложения качественных складских площадей Санкт-Петербурга по итогам 10 месяцев 2011 года увеличился на 1%, до 970 тыс. кв. м, благодаря выходу на открытый рынок ранее не предлагаемого в аренду складского комплекса, который был построен в промзоне Шушары в 2009 году для собственных нужд фармацевтической компании.

К началу 2012 года экспертами ожидается полная строительная готовность трех объектов производственно-складского назначения: 1-я очередь "Орион Лоджистик", 1-я очередь "Санкт-Петербургского терминального комплекса" (СТК) и 1-я очередь Nordway Logistic Park. Благодаря завершению данных проектов, прирост качественных складских площадей составит 105 тыс. кв. м. На 38% рассматриваемых площадей уже подписаны предварительные договоры аренды, что говорит о том, что рынок возвращается к этапу своего развития, характерного для 2007 года, когда обсуждение и заключение договоров аренды велось еще на этапе строительства складских объектов.

Оптимисты

Управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев говорит, что до конца 2011 года, по самым оптимистическим прогнозам, ожидается ввод в эксплуатацию около 70 тыс. кв. м складских объектов спекулятивного назначения. Наиболее крупные из них: складской комплекс "Инвест-Бугры", площадью 52 тыс. кв. м; вторая очередь проекта "Осиновая роща" корпорации "Стерх", площадью 12 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию первой очереди логистического центра Nordway (40 тыс. кв. м), реализуемого литовским девелопером BSV в Шушарах, переносится на 2012 год.

"Все труднее становится найти помещение, полностью удовлетворяющее требованиям заказчика. Здесь наблюдается двоякая ситуация. С одной стороны, свободные помещения есть и будут, и есть много клиентов, которым они нужны. С другой — существующие помещения далеко не всегда соответствуют нуждам заказчика", — говорит Венера Лаухина.

В сложившихся условиях со стороны как российских, так и иностранных инвесторов растет интерес к реализации концепции built-to-suit ("строительство под заказчика"). Многие девелоперы готовы реализовывать третью очередь строительства только по факту заключения договоров аренды. По нашим прогнозам, в 2012 году эта тенденция будет только усиливаться. Наиболее вероятные проекты, планируемые к реализации в 2012-2013 годах в соответствии с концепцией built-to-suit: "ПНК-КАД" (Софийская ул.), "Кулон-Эстейт" (Пулковское ш.), АКМ Logistics (Московское ш.), проект "Ультрастар" (дер. Суоранда, Янино).

Наибольший недостаток складских помещений ощущается на юго-востоке и на севере города. В этих районах демонстрируется наиболее низкий уровень вакансии — в промзонах Уткина Заводь, Предпортовая и в первом промышленном поясе города она составляет всего 2-4%. Тогда как в промышленно-складских зонах Шушары, Горелово и Пулковское шоссе этот показатель равен 26, 20 и 16% соответственно.

Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, говорит, что уже сейчас ясно, что в 2012 году дефицит складских помещений не будет удовлетворен (сейчас на рынке нет достаточного количества проектов в стадии строительства).

Давид Гуссе, финансовый директор RosLogistics, полагает, что в ближайшие годы все большую популярность будут завоевывать хабы — крупные логистические парки, на которые сейчас существует большой спрос в европейских странах.

На конец III квартала 2011 года в Санкт-Петербурге функционирует 51 качественный складской комплекс. Общий объем предложения складских помещений классов А и В составляет 1,42 млн кв. м.

Среди качественных складских объектов преобладают складские комплексы класса А (71% от арендуемой площади складов).

Южная концентрация

Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН, отмечает, что больше всего комплексов представлено на юге — в Пушкинском (28%), Московском (15%) районах, а также на северо-востоке — во Всеволожском районе (14%).

Складские комплексы высокого класса тяготеют к промзонам. Например, большое количество объектов расположено в промзонах Шушары, Предпортовая, Уткина Заводь, Обухово, Горелово, Колпино и Парнас. Единичные объекты встречаются в других локациях.

Среди действующих качественных складских комплексов наиболее широко представлены объекты арендуемой площадью 10-30 тыс. кв. м и до 10 тыс. кв. м — на них приходится по 35% от общего числа складских комплексов.

"В 2011 году было заявлено несколько новых проектов складских комплексов высокого класса, — говорит Оксана Малеева. — Тем не менее активность девелоперов в сегменте складской недвижимости остается низкой в сравнении с докризисным периодом".

На конец III квартала 2011 года обеспеченность качественными складскими площадями в Санкт-Петербурге составила 291 кв. м на 1000 жителей.

На конец III квартала 2011 года в складских комплексах класса А доля вакантных площадей составила в среднем 18% от арендуемой складской площади, в складских комплексах класса В — 4%.

Арендаторы стали более тщательно подходить к выбору складских площадей. Среди недостатков они отмечают нехватку складских помещений в относительной близости к центру города и отсутствие логистических комплексов, предоставляющих ряд услуг по упаковке, транспортировке, сортировке.

Профиль арендаторов изменился: если до кризиса преобладали логистические компании, то сейчас наиболее высоким спросом пользуются производственные компании и дистрибуторы, арендующие помещения для организации собственного склада.

Госпожа Малеева отмечает, что одной из ярких тенденций последнего времени стал индивидуальный подход собственников складских площадей к потребностям клиентов. Формат tailor made — это максимальная техническая адаптация площадей под нужды арендаторов. Например, перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производственный комплекс. С 2010 года наблюдается тенденция к увеличению количества заключенных сделок по аренде секций площадью свыше 3000 кв. м.

Михаил Тюнин, руководитель департамента коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, говорит, что в этом году прослеживалась и еще одна тенденция: впервые после кризиса на рынке снова появилась практика аренды площадей в еще строящихся складских комплексах.

Роман Русаков