Получить кредит в российском банке под залог вашей недвижимости, например приватизированной квартиры, — не проблема. Правда, кредит вы получаете на 50-70% ее реальной стоимости и не больше, чем месяца на три. Да и под проценты немалые — 3,5-6% в валюте ежемесячно. Но ведь, кроме наших банков, существуют сонмища банков иностранных. И если "дым отечества" нам в этом случае перестает быть приятен, то можно попытаться взять кредит под ту же недвижимость за его пределами. Там и условия кредита поспокойнее, и процентные ставки человеколюбивее раза в два-три.
Прежде чем выбрать банк, задумайтесь о страховке
Когда разговор заходит о кредите, да еще и под залог недвижимости, настроение начинает мгновенно портиться — условия кредитования в России еще те. Основное требование к вашей квартире при кредитовании под залог недвижимости — отсутствие прописанных в ней индивидуумов. Второе требование, неформальное, но довольно часто практикуемое: нотариальное переоформление вашей квартиры на сотрудника банка. Это дает банку полную гарантию реализации вашей квартиры "в случае чего". Чувства собственника квартиры при этой операции понятны. О ставках и говорить не приходится: 30-60% годовых это, согласитесь, серьезно.
А вот в США, например, средняя ставка по 1-3-летнему кредиту под залог недвижимости колеблется от 7 до 11% годовых. Как бы их ставки да к нашей недвижимости привязать — вот вопрос.
— Мы действительно заинтересованы в кредитовании развивающихся экономик и расширении рынка кредитных операций, — сказал корреспонденту журнала "Деньги" первый вице-президент National Bank of Detroit Томас Сардженер (Thomas Surgener).— Согласно системе снижения кредитных рисков методом их дробления, гораздо выгоднее выдать десять кредитов по сто тысяч долларов и иметь 80% гарантированного возврата средств, чем выдать кредит в один миллион и в случае невозврата потерять все.
"Да-а..."-- сказал он, разобравшись в сути интересующего нас вопроса. Дело в том, что в России велик риск политической нестабильности, и банку, чтобы обезопасить себя, придется запросить гарантию первосортного европейского банка.
"Д" — То есть фактически разговор о кредите может идти только в том случае, если на счету европейского банка, гарантирующего кредитную сделку, клиент депонировал сумму, сопоставимую с объемом кредита?
T.S. — В общих чертах именно так. В настоящее время еще не отлажен механизм, позволяющий кредитовать частного российского инвестора под залог. Вот если бы вы смогли заручиться гарантиями Мирового банка реконструкции и развития...
Увы, пришлось признаться, что отношения между МБРР и корреспондентом пока еще не столь доверительные.
T.S. — В любом случае при получении кредита вам придется представить гарантии.
"Д" — А может ли в виде гарантии выступать страховой полис?
T.S. — Да,безусловно, но за границей России должно находиться имущество страховой компании, адекватное величине кредита.
Вот здесь мы слегка оживились, почувствовав, что гарантия страховой компании может превратиться в реальную валюту.
Но деньгами запахло очень отдаленно, поскольку на повестку дня при таком раскладе встает вопрос поиска страховой компании. Российские страховые компании для иностранных банков интерес не представляют, так как проверить их резервные фонды и наложить при необходимости арест на их имущество банк не может. Значит, схема усложняется: появляется еще один фигурант — иностранная страховая фирма, российская страховая компания просто перестраховывает свой риск в одной из них. Причем в той, страховой полис которой может являться залогом для кредитующего банка.
Да, подобная схема выглядит несколько громоздко, но игра стоит свеч. Вот здесь можно прибегнуть и к маленьким хитростям: если у российского страховщика существует дочерняя структура в одной из офшорных зон, то она и сможет выступить в качестве той самой "зарубежной" компании, столь необходимой для получения кредита. При этом и величина перестраховочного взноса, который вам предстоит заплатить, может быть существенно меньше, чем в случае с независимыми перестраховщиками.
ВЫНОС Как альтернативные страховые компании к операциям подобного типа могут привлекаться "Лексгарант", "Ариадна-А", РАСО и другие, имеющие возможность страховать и перестраховывать риски невозврата кредита. Группа израильских банков, а также банков Кипра во главе с Bank of Cyprus проявила заинтересованность в работе с российскими контрагентами.
КАРТИНКА С ПОЯСНЕНИЯМИ
Иностранный банк заключает контракт об агентских услугах с доверенным российским банком. Требования к российскому банку просты — он должен обладать собственностью за границей. Российский банк запрашивает мнение независимых экспертов о наиболее вероятной цене реализации и сроке ликвидности объекта залога. Российская страховая компания, базируясь на проведенной оценке, страхует ответственность заемщика перед третьими лицами. Российский банк принимает имущество в залог по цене мгновенной ликвидности, а страховая компания перестраховывает риск невозврата кредита в западной компании. Западная компания своим полисом гарантирует возврат кредита иностранному банку.
Квартиру оценят здесь по нездешним меркам
ЭПИГРАФ
Как боязно слонихе молодой
Почуять жезл погонщика впервые.
Видьяпати
Но прежде чем начать предпринимать какие-то шаги в направлении реализации ваших планов, киньте оценивающий взгляд на свою недвижимость. Ведь именно с оценкой объекта залога могут возникнуть непредвиденные трудности. Дело в том, что австрийцы и немцы, например, используют методики, разработанные Восточно-Европейским сообществом экспертов, а российские страховые компании используют оценки БТИ и услуги участников внутреннего рынка оценки. Зная, какой банк будет кредитовать — американский или европейский, вам надо будет оценить квартиру именно по приемлемой для банка методике. Разумеется, вам не придется сидеть с калькулятором, обложившись горой специальной литературы, — это сделают за вас, но оплатить услуги оценщика придется (от $60 до 150, и к этому надо прибавить перевод документа на необходимый язык и заверение его у нотариуса — еще около $50).
Но проза жизни на этом не кончается: чтобы взять деньги, надо что-то дать. В данном случае — вашу квартиру. Чтобы дать вашу квартиру в залог, нужно доказать, что она ваша. И простым свидетельством о собственности вы не отделаетесь: необходимо еще получить "Legal opinion" — мнение юристов о том, что свидетельство о собственности удостоверяет ваше право владения пользования и распоряжения и что данное имущество может использоваться в качестве залога. Причем к сведению принимаются заключения солидных юридических фирм, зарекомендовавших себя на Западе, к примеру "Clifford Chance" или Инюрколлегии. Важно же это потому, что копии всех документов будут находиться либо в западном банке, либо у его представителей в России.
Дальше-больше, но проще. Весь обычный пакет стандартных документов для залога, необходимых нашему банку для рассмотрения кредитной заявки, собрать не так уж и сложно.
ВЫНОС Требования банков при кредитовании под залог недвижимости:
справка из БТИ по форме 11А и поэтажный план;
заключение об оценке;
справки из РЭУ о выписке всех жильцов и об отсутствии задолженности за коммунальные платежи;
справка из психоневрологического диспансера о дееспособности владельца;
свидетельство о собственности либо договор купли-продажи;
копия финансово-лицевого счета;
выписка из домовой книги;
справка налоговой инспекции об уплате налога на собственность.
При этом заметим, что налогообложение такой сделки идет по обычной схеме: заемщик не платит налогов, поскольку кредит доходом не является. Остальные участники сделки, разумеется, таковые платят в обязательном порядке, но к нам, заемщикам, это уже отношения не имеет.
ИГОРЬ ТОЛСТОШЕИН