Недвижимость в пределах инфляции

Пожалуй, самый главный и вполне очевидный итог прошедшего года в сфере недвижимости: он оказался по-настоящему посткризисным. Почти во всех секторах рынка наблюдался небольшой, но стабильный рост, и ни в одном не зафиксированы резкие скачки. Фактически оправдался самый благоприятный сценарий из тех, которые эксперты составляли год назад. Другое дело — нет никаких гарантий того, что через некоторое время мы не дадим ему еще одно определение: "предкризисный". Одно другому никак не мешает.

АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ

Ближняя конкуренция

Теперь уже не имеет смысла делить массовую застройку Москвы и прилегающих городов — все это вместе взятое стало уже фактически одним рынком. И дело даже не в судьбоносном решении федерального правительства присоединить к столице кусок Подмосковья. Дело в том, что ближние города стали реальными конкурентами спальным районам Москвы. Парадокс заключается в том, что "почти московские" новостройки отличаются по цене от "настоящих московских" чуть ли не вдвое, при том что находятся порой ближе к центру, чем столичные анклавы. Очевидно, рост цен на них сдерживается большими объемами строительства и насыщенной конкурентной средой. При этом и рост цен на московской территории оказался по итогам года значительно выше подмосковного.

По данным аналитического портала "Мир квартир", за прошедший год средняя цена квадратного метра в Москве выросла на 7% и составила 180 538 руб., тогда как в "многоквартирном" Подмосковье — на 1,4% (71 677 руб.). В самых ближних городах Подмосковья цена доходит до 100 тыс. за 1 кв. м, но все равно значительно отстает от аналогичных по расположению московских районов.

"Рост цен на московский экономкласс ненамного превысил инфляцию и составил 12-15%,— говорит Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер".— Из-за отсутствия новых площадок в конце 2011 года в продаже были все те же проекты, что и в конце 2010 года. В нескольких из них стартовали продажи новой очереди строительства, но кардинальных изменений на рынке не случилось. Спрос достаточно устойчив, но я бы не назвал его ажиотажным — все-таки цены на квартиры достаточно высоки, и часть покупателей предпочитает ближнее Подмосковье, где на ту же сумму можно взять квартиру "на одну комнату больше". По сравнению с предыдущим годом спрос на подмосковные многоквартирные дома увеличился как минимум на 15-20%, причем на 15% увеличился и объем предложения. На фоне этой идиллии средняя стоимость квартир в подмосковных новостройках изменилась незначительно: на 5-7%".

Вряд ли можно ожидать резкого подорожания на подмосковные объекты и в следующем году, а также снижения цен на московские новостройки. Тренд остается неизменным: в Москве строят все меньше, в Подмосковье — все больше. Вполне возможно при этом, что подмосковные объекты окажутся более ликвидными по мере того, как будет завершаться строительство последних очередей жилых комплексов. Инвестиции в подмосковный экономкласс вполне могут сберечь средства от инфляции, но на большее вряд ли стоит рассчитывать.

Ликвидность не имеет значения

Элитная недвижимость Москвы, понятное дело, не зависит ни от каких процессов в Подмосковье и живет по своим собственным законам. Она подросла в цене за прошедший год, и дело здесь не в дефиците, которым грозились аналитики и участники рынка из-за запрета на новое строительство в центре. Пока еще достаточно старых инвестконтрактов, по которым строятся новые объекты.

"Прошедший год был весьма успешным и продуктивным. Средний рост цен на первичном элитном рынке составил за рассматриваемый период порядка 10% и на конец года средняя цена 1 кв. м достигла порядка $21,5 тыс.,— рассказывает Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome.— На текущий момент времени можно смело говорить о том, что городской рынок вышел из посткризисной стагнации. Свидетельством тому является не только выход шести новых элитных проектов — Barkli Virgin House, Barkli Park, Skuratov House, Knightsbridge Private Park, "На Трубецкой" и "Николаевский дом", но и повышение покупательской активности".

Если же рассматривать не только верхний сегмент элитки, а более широкий спектр дорогого жилья, то цена квадратного метра выросла еще выше. Правда, речь идет в основном о цене предложения, а реальные сделки заключались с существенными скидками. "Жилье премиум-класса формально подорожало на довольно заметные 12% — до уровня 281 тыс. руб. и $9 тыс. за 1 кв. м. Возможность поднять ставки в этом случае дал тот факт, что перед продавцами дорогого жилья обычно не стоит задача реализовать его как можно быстрее. В отличие от элитки в сегменте экономкласса величина ценника во многом определяет ликвидность объекта, и это сдерживает аппетиты продавцов. Но это удорожание было скорее номинальным ростом в прайс-листах, на деле покупатели получали хорошие скидки" — так описывает ситуацию Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком".

Особенностью нынешнего момента является то, что продавцы дорогих объектов на начальном этапе выставляют цены, почти соответствующие завершающей стадии строительства. Таким образом, инвесторы могут рассчитывать только на общий рост рынка, который вряд ли превысит темпы инфляции.

По-прежнему без подряда

Загородный подмосковный рынок оказался в прошедшем году в самом, пожалуй, угнетенном состоянии. "В целом он продолжает стагнировать,— констатирует Григорий Алтухов.— По-прежнему наиболее востребованным форматом остается экономкласс и особенно земля без подряда. Именно по этому направлению наблюдается максимальный спрос и, как следствие, 10-15-процентный рост цен. Напротив, крайне медленными темпами продолжает восстанавливаться бизнес-класс, который с точки зрения спроса так и не достиг уровня 2008 года".

"Связано это главным образом с тем, что у большинства покупателей нет необходимой суммы на участки с подрядом и готовые дома,— объясняет эту тенденцию Дмитрий Таганов.— В то же время присутствуют опасения за сохранность существующих средств. Поэтому вариант приобретения участков без подряда видится им наиболее подходящим на сегодняшний день как позволяющий сохранить накопленные сбережения. Далее владельцы такой земли смогут самостоятельно планировать строительство исходя из своих финансовых возможностей".

Однако Дмитрий Таганов оговаривается, что с выходом на рынок такого сравнительно нового формата загородной недвижимости, как малоэтажное многоквартирное жилье, спрос покупателей в экономсегменте стал медленно, но верно переключаться с участков без подряда на квартиры: с 5% от общего числа сделок в начале года до 17% к началу зимнего сезона. Возможно, именно этот сектор загородного жилья окажется в будущем наиболее интересным для частного инвестора.

Дальние пределы

Московский рост цен на недвижимость — в пределах 7-10% — оказался в прошедшем году отнюдь не самым высоким среди российских городов. В Санкт-Петербурге, например, по данным портала "Мир квартир", рост составил в среднем 8,8%. При этом однокомнатные квартиры выросли в цене на 14,7%: теперь самая недорогая "однушка" в среднем обойдется в 2,8 млн руб., на 358 тыс. руб. дороже, чем в прошлом году. А за "полноразмерную" однокомнатную придется доплатить 454 тыс. руб. (средняя цена такой квартиры — 3,5 млн руб.).

В целом же недвижимость подорожала в 90% крупных российских городов, причем в трети из них прирост за год составил более 10%. Рекордсменом по росту цен оказался Красноярск: 14,6% за год. Здесь повышение цен на вторичном рынке произошло на фоне экономического роста и сокращения объемов нового строительства. "По данным Росстата, за девять месяцев в Красноярском крае в этом году выросла добыча нефти и газового конденсата, увеличились доходы населения, но при этом сократилось новое жилищное строительство, что, вполне логично, сказалось на ценах квартир",— комментирует Виктор Щеблецов, генеральный директор портала "Мир квартир". По размеру среднедушевых денежных доходов населения Красноярский край занимает первое место среди субъектов РФ Сибирского федерального округа (20 610,2 руб.).

А наибольшее снижение цен произошло также за Уралом: в Томске и Хабаровске. В Томске довольно высокие темпы строительства нового жилья, при этом спрос не растет. Происходит заметная миграция населения, в основном молодежи после окончания вузов, в другие города с более высоким уровнем жизни и карьерными возможностями для молодых специалистов. В результате в Томске за год подешевели все категории недвижимости — от "однушек" (-10,3%) до "трешек" (-3%).

А на рынок жилья Хабаровска повлияла авария на "Фукусиме". Корректировку цен в Хабаровске эксперты прогнозировали еще весной. По словам Александра Крапина, гендиректора агентства RWAY, этот фактор сработал наравне с низкими зарплатами, неоправданно высоким уровнем цен на недвижимость и высоким уровнем преступности. Эксперт прогнозировал, что в 2011 году увеличится число россиян, желающих покинуть регион. "Они будут выставлять недвижимость на продажу, и, как следствие, к осени может произойти снижение цен по всем сегментам",— говорил Александр Крапин, и итоги года показали, что его предположения сбылись. В Хабаровске упала не только цена квадратного метра, но и средняя цена квартир, выставленных на продажу (на 14,3%).

Однако в большинстве российских городов, где не было каких-либо "особых обстоятельств", цены выросли.

Всем миром

Тенденции на российском рынке вполне соответствуют общемировым. В соответствии с результатами глобального индекса цен на жилую недвижимость (Global House Price Index) за третий квартал 2011 года, опубликованного компанией Knight Frank, наибольший рост цен показал Гонконг. Здесь цены на жилую недвижимость выросли на 19% за последние 12 месяцев.

Активность российских покупателей выросла на элитном рынке Лондона, который на протяжении длительного времени удерживает лидерство среди самых устойчивых мировых рынков с прекрасными условиями для проживания. Что касается конкретных проектов, на рынке Лондона можно отметить годовой рост цен на апартаменты в жилом комплексе One Hyde Park с £55 тыс. до £75 тыс. за 1 кв. м.

Такие города, как Шанхай, Манама, Сидней, Гонконг, Дубай, в 2011 году испытали падение цен на элитное жилье на менее чем 5%, тогда как цены в Хошимине, Бордо, Ханое, Женеве и Цюрихе упали на 10%.

Несмотря на экономические потрясения в странах ПИИГС (Португалия, Ирландия, Италия, Греция и Испания), показатели последних трех месяцев свидетельствуют о том, что пик кризиса миновал. Цены на этих рынках продолжают падать, однако темп падения замедлился везде, кроме Португалии. Рекордное падение цен за год зафиксировано в Ирландии (-14,3%).

Низкая активность российских покупателей в этом году отмечалась на рынках Черногории, Болгарии и Хорватии.

Не наблюдалось изменений ценовой динамики в таких городах, как Сингапур, Куала-Лумпур, Мумбай, Нью-Йорк, Монако, Мадрид, Кейптаун. Также стабильность наблюдается на рынке недвижимости Германии, где цены не претерпевали значительных изменений уже в течение 20 лет.

Таким образом, на большинстве мировых рынков цены в прошедшем году или стабильно росли, или, по крайней мере, оставались неизменными. Однако эксперты не рискуют делать прогнозы на ближайший год: цены на жилье будут зависеть прежде всего от макроэкономической ситуации.