Ремонтируете вы по полной программе квартиру, находитесь в ожидании новой или, не дай Бог, расстаетесь с супругом, первый вопрос, который надо решать незамедлительно, это как и где перекантоваться. Если вы сталкивались с такими периодами "безвременья", точнее, "бесквартирья", то знаете, насколько важной становится проблема снять жилье. А бывает и ровно наоборот — вы не знаете, что делать с квартирой, которая и не лишняя, но на сегодняшний момент вам абсолютно ни к чему. И вы уже в муках: сдавать, не сдавать или вообще продать раз и навсегда (что в некоторых случаях действительно оказывается выгоднее).
"И он покорно в путь потек..."
Что мы делаем, когда обстоятельства припирают нас к стене и временное жилье становится первой необходимостью? Разумеется, обзваниваем друзей и родственников в надежде, что у них где-нибудь "завалялась" дешевенькая квартирка о нескольких комнатах в нужном районе. К сожалению, чаще всего обстоятельства оказываются против нас и "ближний круг" разводит руками. И тогда мы, оставив надежду быстренько отпраздновать временное новоселье, переходим к следующему, более углубленному и расширенному варианту поиска квартиры. Обложившись рекламными объявлениями о сдаче квартир, начинаем скрупулезно обзванивать сначала тех, кто предлагает и то, что бы хотелось, а потом и просто всех подряд. Всех потому, что на определенном этапе поисков мы выясняем, что устраивающие по всем параметрам квартиры уже "ушли", а то, что осталось, требует либо непредвиденно больших расходов, либо хозяева квартир предъявляют немыслимые требования. Ну, действительно, кому захочется платить за несколько лет вперед или делать евроремонт там, где не собираешься скоротать остаток своих дней. Таким образом, поиск оптимального варианта аренды квартиры начинает затягиваться. И если описанная ситуация стала реальностью, то ничего не остается делать, как обращаться к риэлторам — те точно помогут и все, что надо, найдут. Другое дело, что это будет стоить...
Снимаем?
Если вы решили арендовать квартиру, то серьезных затруднений на вашем пути не предвидится, поскольку спрос на рынке аренды практически сбалансирован с предложением. Минимальная рыночная стоимость аренды составляет сегодня $150 (однокомнатная квартира в спальном районе). Причем самым большим спросом пользуются именно однокомнатные квартиры, хотя предлагаются главным образом двухкомнатные (кстати, около 60% всех квартир в Москве - двухкомнатные). Основное решение, которое вам следует принять в первую очередь, — это как вы будете искать квартиру — самостоятельно или с помощью посредника. Первый вариант представляется наименее затратным, но и наиболее сложным, поскольку вам предстоит вникнуть во многие тонкости своего нового статуса арендатора недвижимости.
ВЫНОС Несколько полезных советов арендаторам от генерального директора фирмы "Миэль" господина Куликова
Нельзя снимать квартиру только по паспорту (как известно, подделать его стоит недорого). Обязательно нужно удостовериться в наличии правоустанавливающего документа на квартиру (это может быть договор купли-продажи, мены, дарения или свидетельство о вступлении в право наследования, или свидетельство о собственности), причем не копии, а именно оригинала. Если даже квартира и не приватизирована, проверьте выписку из домовой книги и желательно копию финансового лицевого счета. Лучше не имейте дел с родственниками арендодателя, а тем более с друзьями. Договор аренды нужно подписывать только с тем, кому она принадлежит. Главная причина, по которой нужно снимать квартиру только через солидную риэлторскую фирму: наиболее распространенный вариант мошенничества — люди сдают квартиру, которая им не принадлежит. (Известен случай, когда мошенница сдала чужую трехкомнатную квартиру одновременно 7 агентствам.) Квартира снимается на короткий срок, после чего при помощи фальшивых документов сдается сразу нескольким арендаторам. Мошенник, взяв одновременно несколько предоплат, смывается, а арендаторы в назначенный день сталкиваются нос к носу у двери квартиры, каждый со своим ключом. Причем в большинстве случаев найти никого, естественно, не удается.
И наконец, договор аренды (если вы его заключаете) должен быть подписан всеми собственниками квартиры.
КОНЕЦ
Как и в случае купли-продажи, стоимость аренды квартиры зависит от многих параметров, характеризующих качество квартиры. Главным параметром, от которого зависит арендная плата, является, разумеется, местоположение — район и близость к транспортным сетям. Наиболее престижными и дорогими являются Центр, Ленинский, Кутузовский и Комсомольский проспекты, Ленинградский район, Профсоюзная улица. Кроме того, западный и юго-западный районы. Немаловажное значение при определении стоимости аренды квартиры имеет "близость к метро". Но и квартира в Отрадном или на "Щелковской" может стоить не дешевле тех, что расположены ближе к центру, если они находятся недалеко от метро.
Другим важным параметром, влияющим на стоимость аренды квартиры, является наличие телефона. Как правило, отсутствие телефона снижает ежемесячную стоимость аренды квартиры на $50-100. Немаловажное значение имеет состояние квартиры и присутствие в ней мебели. Если таковой в квартире нет, а с потолка сыплется штукатурка, то стоимость аренды, как правило, на 15-20% ниже сложившегося уровня цен. А вот свежеотремонтированные апартаменты взлетают в цене на порядок.
Что касается непосредственно ставок аренды, то в течение прошедшего года они постепенно "ползли" вверх. После бурного роста цен в конце 1993 года с января 1994 года рынок аренды стабилизировался — наблюдался постепенный и равномерный рост цен, а с начала лета цены даже медленно пошли вниз (за исключением престижного жилья). К осени специалисты ожидали нового всплеска цен на аренду квартир, однако этого не произошло — рост цен по аренде составил не более 15-18%. В среднем за 1994 год цены на однокомнатные квартиры выросли на 50%, на двух- и более комнатные — на 30-40%.
С началом нового года цены пока остаются на уровне декабря прошлого года. Арендная плата за однокомнатные квартиры варьируется от $150 в месяц до $600. Минимальная стоимость аренды — однокомнатные квартиры, расположенные на окраинах и в отдаленных непрестижных "спальных" районах города (Медведково, Сходненская, Отрадное, Пражская, Новогиреево, Текстильщики). Максимальные ставки аренды предлагаются за квартиры в историческом центре, на престижных магистралях, в западном и юго-западном районах Москвы. Арендовать однокомнатную квартиру в нормальном состоянии внутри Садового кольца и по основным магистралям города (Ленинградский пр-т. до "Сокола", Кутузовский пр-т до Триумфальной арки, Комсомольский, Ленинский пр-ты, Профсоюзная) стоит $300-400 в месяц.
Двухкомнатные квартиры стоят от $400 в месяц в "спальных" районах и на окраине, до $1500-2000 за отремонтированные квартиры в престижных районах города. Стоимость аренды трех-,четырехкомнатных квартир в Центре и по престижным направлениям доходит до $3000-5000 в месяц, а на периферии составляет $500-1000 в месяц. Многокомнатные квартиры сейчас эксклюзивный товар на рынке аренды. Спрос на них есть в основном в центральном районе Москвы, а арендные ставки, как правило, превышают $2000 в месяц.
ТАБЛИЦА
Стоимость аренды частных квартир в Москве ($ в месяц)
Тип квартиры Центр, престижные магистрали "Спальные" районы Окраины
Однокомнатные 400-700 250-350 200-250
Двухкомнатные 600-1000 400-700 350-450
Трехкомнатные 700-1500 600-800 450-650
Четырех и более комнатные 2000-4000 1500-2000 1000-1500
Если же вам не хочется заниматься поиском квартиры самостоятельно, то всегда можно обратиться к услугам посредников. Да, это будет стоить дороже, но дороже ровно на месячную ставку аренды. В Москве сейчас много фирм, занимающихся операциями с недвижимостью, которые, в частности, оказывают услуги по аренде квартир. Однако и здесь нужно действовать осторожно, выбирая зарекомендовавшую себя фирму. Прежде всего звонить нужно по рекламе, вышедшей год или хотя бы полгода назад — это уже свидетельство стабильной работы отдела аренды. Не всегда размер рекламного модуля говорит о высоком качестве услуг фирмы. Реклама может быть большой, с множеством телефонных номеров разных районов, но это говорит лишь о том, что у фирмы нет как такового офиса, а работают агенты на домашних телефонах. Косвенным показателем надежности фирмы является ее членство хотя бы в каком-то одном из трех профессиональных объединений риэлторов (Российская ассоциация риэлторов, Московская ассоциация риэлторов, Московская гильдия риэлторов).
Сдаем внаем
Будучи обладателем пустующей квартиры, вы чаще всего не задумываетесь о ее дальнейшей судьбе и единственным приемлемым вариантом использования считаете сдачу в аренду. Но это далеко не единственный и далеко не всегда самый удачный вариант эксплуатации квартиры с извлечением максимального дохода. С одной стороны, уровень окупаемости квартир в среднем — 6-8 лет. Но это только средние показатели, а вас чаще всего интересует конкретный случай с вашей квартирой. Допустим, вы сдаете в аренду двухкомнатную квартиру стоимостью $50 000 за $500 в месяц. Ваш годовой доход, не принимая в расчет налогообложение, составит $6000, — значит, чтобы окупить стоимость квартиры вам понадобится чуть больше 8 лет, что вполне симпатично. Но это касается приличных квартир, расположенных в нескольких километрах от Садового кольца. Если же ваша двух-, трех- или даже четырехкомнатная квартира расположена в "хрущевке" или панельном доме времен расцвета застоя, то, возможно, идея сдать ее может и не оправдать себя. Безусловно, найти арендатора — не проблема. Но стоить такая квартира будет значительно дешевле, чем такое же по метражу, но гораздо более приличное по остальным параметрам жилье. Иногда бывает выгоднее продать среднюю 2- или 3-комнатную квартиру и купить очень хорошую однокомнатную, которая и в цене вырастет быстрее и ставки аренды окажутся выше.
Но пора вернуться от рассуждений "сдать — продать" к реалиям и арендаторам. Ведь сдавая жилье самостоятельно, следует быть не менее осторожным, чем снимая. В соответствии с существующей законодательной базой арендный договор должен быть зарегистрирован в налоговой инспекции по месту прописки арендодателя и в эксплуатирующей дом организации по месту нахождения квартиры. В среднем исправный арендодатель должен платить около 20% (реже — 30%, больше 30% пока не платит никто) налога от полученной суммы дохода (при условии отсутствия других источников дохода).
Однако 99% арендодателей ничего и нигде не регистрируют. Понятное дело — делиться кровным с налоговыми органами не хочет никто. Практикуется даже заключение двойных договоров: один договор между арендатором и арендодателем, в котором указана настоящая цена аренды, так называемый внутренний, а другой — договор-прикрытие, с заниженной суммой, указанной в рублях. Но ведь это так же незаконно, как и полное отсутствие каких-либо документов, подтверждающих факт аренды. Мы уж не говорим о том, что сама по себе сдача в аренду неприватизированных квартир также запрещена (30% сдаваемых квартир — не приватизированы). При обнаружении всех этих "проколов" арендодатель должен выплатить штраф в размере 100% от полученного дохода. Но это все лирика, поскольку таких случаев штрафования в Москве не зарегистрировано, ведь проверить соблюдение всех требований довольно проблематично.
Безусловно, вы можете не заключать никаких арендных договоров, рассчитывая на честность арендатора, и получать периодически сумму денег в наличной валюте. Кстати, даже если договор заключен, но у нотариуса не зарегистрирован, он недействителен. Плюс в такой ситуации один — вы не платите налога на прибыль. Если же арендный договор делается по всем правилам, то арендная плата зачисляется в доход, и эта сумма облагается подоходным налогом. Налоговое бремя, как правило, перекладывается на плечи арендатора — ставка аренды для него становится выше на сумму налога.
Но налоги это далеко не самый неприятный момент в жизни арендодателя — их-то можно обойти, а вот арендатор может действительно стать проблемой. Обнаружение в почтовом ящике неоплаченных арендатором телефонных счетов — вещь практически повсеместная. Платить придется вам. Чтобы обойти эти неприятности, имеет смысл брать арендную плату за пару месяцев вперед как минимум, чтобы в запасе всегда оставалась лишняя сумма.
Опять же достаточно сложно застраховать себя и свою квартиру от наплыва друзей и родственников арендатора. Кроме того, что это может доставить некоторые неприятные минуты соседям (они запросто могут "стукнуть" в налоговую инспекцию), "перенаселение" может пагубно сказаться и на состоянии самой квартиры. И бороться с такими гостями достаточно сложно. Конечно, вариант есть, но для этого необходимо аренду легализовать. В договоре следует предусмотреть, что квартира используется для проживания арендатора и членов его семьи — будут основания для того, чтобы попытаться выставить лишних.
Стоит, вероятно, также напомнить, что ни в коем случае и ни при каких обстоятельствах не следует отдавать арендатору документы на квартиру, даже копии этих документов. Для аренды они ему не понадобятся, это уж точно.
В конце концов, вы можете не сидеть у телефона в ожидании арендаторов, а поручить их поиск риэлторам. Здесь имеет смысл придерживаться тех же правил, что и при аренде квартиры, — обращаться к серьезным фирмам.
Через посредническую фирму можно и застраховать заключаемую сделку. Существует несколько видов страховок. Так, например, компанией "Миэль" страхуется имущество арендодателя, ответственность арендодателя перед третьими лицами (например, перед соседями на случай затопления или пожара). Кроме того, может страховаться отделка квартиры (например, если в квартире выполнен ремонт). Страховой взнос — до 2% от оценочной стоимости имущества в год. При этом фирмами не страхуется риск досрочного расторжения договора, поскольку этим легко злоупотребить — арендатор и хозяин квартиры могут договориться и поделить страховку пополам. Непосредственно страховкой арендных договоров занимаются такие страховые компании, как АСКО, "Налко", "Медведь" (см. рубрику "Сейф").
Есть компании, которые специализируются на определенных типах квартир и арендаторах. Так, например, компания Flat Finders Realty занимается в основном сдачей многокомнатных высококлассных квартир в аренду иностранным предпринимателям. Многие агентства (такие компании, как агентство "Экспресс", фирма "Южный двор") заключают договоры с клиентом на оказание посреднических услуг, в соответствии с которыми, в случае нарушения условий аренды какой-либо стороной, компания обязуется бесплатно осуществить повторный поиск клиента или квартиры.
Что касается прогнозов на этот год, то, по мнению специалистов, ситуация может выглядеть следующим образом. Если вы обладатель хорошей квартиры в престижном месте города, то можете не беспокоиться — риэлторы уже сейчас отмечают наплыв иностранных арендаторов, которые выкладывают за квартиру в 4 комнаты от $4000 до 10000 в месяц. При этом, если квартира расположена в приличном месте, но состояние ее оставляет желать лучшего, не поленитесь сделать ремонт: затраты окупятся уже через два-три месяца, и в дальнейшем вы сможете получать высокий стабильный доход. Рост стоимости аренды хороших квартир в значительной мере провоцируется высоким спросом на жилье, отвечающее повышенным требованиям по охране, планировке, меблировке, внешнему виду здания.
В целом же специалисты не ожидают больших темпов роста арендных ставок по сравнению с 1993-1994 годами, однако небольшой их рост, в пределах 10-15% за год, все-таки последует.
МАРИЯ УХОВА,КРИСТИНА СТЕПАНЯН