Трудно придумать страну, где можно обернуть деньги с такой выгодой, как в России. Но заработанное здесь так же легко и потерять. Поэтому большинство людей, имеющих деньги, стремится разместить часть средств за рубежом — это менее прибыльно, но и менее рискованно. Вариантов размещения средств несколько — счет в иностранном банке, вложение в дело или покупка недвижимости. Многие подумают: недвижимость, да еще и на Западе, — это очень дорого: все эти отели, виллы не для нас. Не спешите: можно ведь купить просто небольшую квартирку, а для того чтобы она не пустовала, пока вы занимаетесь своими делами здесь, ее можно еще и сдать в аренду.
Песня про зайцев. Европейских
Возьмем на себя смелость заявить, что покупку квартиры на Западе можно сравнить с точным выстрелом сразу по десятку зайцев. Самый важный заяц — это квартира как нечто, до чего не может дотянуться родное государство. Согласитесь, жить становится веселее, когда знаешь, что есть на земле местечко, где можно укрыться от всех жизненных ветров (а бури с поразительным постоянством предпочитают почему-то именно российские просторы). Кстати, последний всплеск интереса к недорогой иностранной недвижимости наблюдался после известных декабрьских событий у здания московской мэрии. Именно тогда многие смогли еще раз убедиться, что под недремлющим оком государства никто не может чувствовать себя в безопасности.
Самый приятный заяц — это квартира как место отдыха. Российские курорты весьма специфичны, и большинство из них можно отнести к классу adventure. Имея же свой уголок где-нибудь в Испании или на Кипре, можно насладиться пеной прибоя без дополнительных расходов на оплату жилья. А если отдыхать не раз в год, а больше, то сэкономленная сумма окажется весьма значительной.
Попадется в этом десятке и неразменный заяц. Заплатил энную сумму за квартиру, глядишь — а через пару месяцев после покупки больше половины вернулось. И называется это кредитом. От российского собрата он отличается добротой нрава — проценты не кусаются (от 5 до 11% годовых в валюте, что, как минимум, в два раза меньше российского варианта получения кредита), а срок возврата отнесен в отдаленное будущее, на 10-15 лет. Так что все деньги из оборота изымать не нужно, занимайтесь в свое удовольствие бизнесом в России и только вовремя оплачивайте проценты.
Может быть, вам повезет и удастся подстрелить самотолстеющего зайца. Они редки, но в некоторых странах все же встречаются. Речь идет о том, что недвижимость в некоторых случаях способна расти в цене, и быстрее, чем инфляция (сравниваем, разумеется, со среднеевропейской, а не российской). Сразу предупредим: шальной пулей такого зверя не возьмешь, надо хорошо разбираться в конъюнктуре рынков, да и удача не помешает.
Предпоследним из крупных зайцев является рантье. Ведь купленную квартирку можно сдать в аренду на то время, пока вы ею не пользуетесь. При этом вовсе не надо самим подыскивать арендаторов, так как во всем мире существует масса фирм, готовых в этом помочь, естественно, за долю в прибыли. А в ряде случаев вам, может быть, не придется платить даже налог с доходов, полученных от аренды.
Наконец, квартира в Европе может открыть перед ее владельцем самые радужные перспективы, начиная с многоразовой визы и заканчивая гражданством (см таблицу).
А из нашего окошка Place Pigale видна немножко
Теперь, когда мы, кажется, убедили вас в том, что квартира в Европе — удовольствие длительное и разнообразное, пришло время разобраться в том, где и какую квартиру стоит покупать и что из этого выйдет — ведь каждая страна открывает свои, уникальные возможности.
Прежде всего, как будущему покупателю недвижимости, вам, наверное, небезразлично, как отнесутся к вам местные жители. Ведь сосед-русский далеко не везде воспринимается как подарок. Сразу скажем, что больше всего вам будут рады на Кипре, поскольку экономика этой страны базируется на туризме, и это понимает, пожалуй, все население. Официально политики открытых дверей придерживается и Испания, но однозначно об отношении населения этой страны к русским сказать нельзя. В таких странах, как Швейцария и Франция, для любого иностранца существуют ограничения на покупку недвижимости, однако особого отношения к представителям той или иной национальности нет, все иностранцы воспринимаются одинаково. А в Швеции, Норвегии, Австрии и Германии владеть недвижимостью с этой точки зрения не особенно приятно. Первые две страны отличает резко негативное отношение ко всем иностранным покупателям, а две последние — именно к русским.
Немного о ценах. Мы действительно не оговорились, когда сказали, что недвижимость в большинстве европейских стран дешевле московской. Пожалуй, самую дешевую недвижимость можно приобрести на Кипре, в Испании и на Мальте. Цены здесь значительно ниже, чем на большинстве мировых курортов. Например, самую дешевую студию (однокомнатную квартиру) на Кипре можно купить по цене $28-30 тыс. Средняя же цена квартир складывается там на уровне $900 за 1 м2. Привлекает иностранных покупателей и дешевизна недвижимости в Испании. Так студия в 30-50 метрах от моря обойдется всего в $25-35 тысяч (причем квартира будет уже частично меблирована). По тем же ценам удастся приобрести студию и на Мальте.
Ну а если вы не можете себе отказать в живописном виде из окна на Женевское озеро, то однокомнатная квартира площадью 30-40 кв. м. обойдется вам в 140-350 тыс. швейцарских франков, то есть около $100-250тыс. Ну а если тянет в Париж, то приготовьтесь к тому, что там цены окажутся еще выше. Там сейчас относительно дешевыми считаются квартиры, стоимость квадратного метра в которых колеблется между $4-5 тысячами. Хотя на Лазурном берегу можно подыскать что-нибудь и подешевле. Там вполне приличные квартиры можно приобрести по цене $3-4 тыс. за квадратный метр.
Знаете, что такое хорошая квартира? Это когда количество туалетов соответствует числу спален в квартире, кухня оборудована, а в доме, где присутствуют все эти прелести, лифт (если он выше 2 этажей) и консьерж. Так вот, каждый квадратный метр в таких квартирах в Монте-Карло, Ницце или Каннахо будет стоить вам в лучшем случае $ 5-6 тыс. Вообще же на побережье недвижимость очень разнообразна, и соответственно значителен разброс цен. Но самая дорогая в Европе недвижимость находится, конечно, в Монако, и купить что-нибудь дешевле $10 тыс. за метр вам вряд ли удастся. Так, например, студия общей площадью 19 кв. м. может стоить сегодня более 1 млн фр. франков (около $ 190 тыс.), а двухкомнатный апартамент — около 5 млн фр. франков (почти миллион долларов). Как видите, удовольствие крайне дорогое.
"Она не падает — она летит"
Безусловно, как инвесторов, вас должен интересовать не только уровень цен, но и перспективы их изменения. То есть квартиру нужно выбрать такую, чтобы она со временем не только не упала в цене, но желательно и выросла. А для этого нужно внимательно изучить ценовую ситуацию в различных регионах. И уж, конечно, не стоит доверять лозунгам типа "Недвижимость всегда в цене". Это далеко не так. В Европе были безрадостные для инвесторов дни, кода цены за короткий срок падали в два-три раза. Последнее значительное падение цен на недвижимость было в начале 90-х годов и к 1993 году закончилось.
Однако есть в Европе и такие благодатные места, где цены растут или, по крайней мере, не падают вне зависимости от экономической ситуации в стране. Так, к примеру, в течение XX века в Швейцарии ни разу не было зафиксировано падения цен на недвижимость (в то время как в Лондоне и Париже периоды, когда недвижимость падала в цене в 2-3 раза за этот век, наблюдались и не раз). Цены в Швейцарии устойчиво растут примерно на 5-7% в год. Точно так же никогда не падали цены и в Монако. И если вы не хотите рисковать, то тогда эти страны — для вас.
Однако есть здесь существенное "но" для инвестора — цены. Особенно в Монако. Хотя вы и получите гарантированный доход, перепродав квартиру через год-два, уж слишком много денег нужно в ней заморозить. Швейцария, несомненно, более доступна по ценам. Однако не думайте, что купить квартиру в Швейцарии столь же легко, как и в Москве. Для иностранных покупателей недвижимости открыты лишь три кантона из 26 — Фрибур, Во и Валэ. Кстати, если вы вознамерились приобрести такую маленькую, метров на 500, виллу на берегу Женевского озера, не обольщайтесь — иностранцы должны себя ограничивать объектами общей площадью не более 200 кв. м. Не стоит забывать и о том, что в Швейцарии существует закон, запрещающий перепродажу объекта по цене, превышающей цену его покупки до того, как пройдет два года со времени приобретения. Впрочем, ничто не мешает вам перепродать купленную недвижимость через два года и получить гарантированную прибыль. И обойти это, занизив, например, стоимость недвижимости при покупке, никак нельзя, поскольку по существующему законодательству, если цена объекта явно ниже рыночной, то приоритетное право на его покупку имеет государство.
Кстати, насчет дорогой сердцу многих русских оплаты наличными. В Европе, впрочем, как и в Америке, этого лучше не делать, поскольку вам непременно потребуется доказать законность имеющихся средств и ответить на массу далеко не для всех приятных вопросов. И не стоит изобретать колесо — все уже продумано давным-давно и система оплаты недвижимости везде сформирована. Она, кстати, вполне человеколюбива и приемлема. Никто не потребует выложить за покупку всю сумму сразу. Платежи могут осуществляться постепенно (см таблицу).
Если рисковать вам не хочется, а для покупки дорогой недвижимости вы еще не созрели, то можно присмотреть какую-нибудь недорогую квартирку в одном из развивающихся курортных районов. Почему развивающихся? Да потому что цены там имеют тенденцию к росту, по крайней мере, до уровня уже развитых районов. На Кипре, например, к таким районам относится Пафос, где цены пока на 30-40% ниже, чем в Лимассоле (имеются в виду прибрежные районы), и устойчиво растут на 5-7% в год. В Испании выделяется развивающийся курорт Costa-Blanka — здесь пока цены не дошли до уровня остальных курортных мест и в этом районе ведется широкомасштабное строительство.
Достаточно любопытная ценовая ситуация сложилась сейчас на Мальте. Долгое время жизнь там была баснословно дешевой по сравнению с европейской (на 30-50% дешевле, чем во Франции или Англии), и это сочеталось с невысокими ценами на местную недвижимость. Однако в 80-е годы "отставание" в стоимости на жилье стало сокращаться. Сейчас рост цен несколько замедлился, но совсем не прекратился. Правда, для желающих вкладывать в мальтийскую недвижимость напомним, что иностранец не может купить объект, стоящий дешевле $55 тысяч, а налог при перепродаже недвижимости составляет 17,5%. И это не позволяет использовать мальтийскую недвижимость как объект для краткосрочных спекуляций, а лишь для долгосрочных инвестиций.
Если же вы считаете, что риск — дело благородное, то можете обратить свои взоры, например, к парижской недвижимости. За последние годы недвижимость здесь упала в цене в 2-3 раза, практически до самой нижней отметки, а в начале 1994 года как будто бы наметился подъем. Однако в середине года цены вновь остановились. Так что сейчас специалисты отдают равные шансы как варианту будущего роста цен, так и стагнации рынка.
Не хотите платить квартплату, живите в Монако
А теперь попробуем дать один совет, который годится почти для любой страны и позволяет купить недвижимость подешевле (по крайней мере, процентов на 10, а может быть, и на 20). Практически везде, помимо покупки готовой недвижимости, существует возможность вложения средств в строительство. В таком варианте квартира может обойтись дешевле процентов на двадцать. Кроме того, в большинстве случаев вы получите льготные условия оплаты. Например, на Кипре распространена следующая схема: при подписании договора о строительстве сразу оплачивается 1/3 стоимости, в процессе строительства выплачивается еще одна треть. Оставшаяся часть суммы выплачивается по частям в течение 2-5 лет с процентом по остатку — 9% годовых. Распространена покупка строящейся недвижимости и в Швейцарии, когда при резервировании объекта вы платите 10%, при закладке фундамента 20% от стоимости недвижимости. Остальные этапы строительства оплачиваются в зависимости от достигнутых с застройщиком договоренностей, но при выдаче ключей чаще всего покупатель выплачивает последние 15%.
В Испании квартира в строящемся доме вам вряд ли обойдется дешевле аналогичной готовой квартиры в том же районе. Зато и здесь есть возможность вносить деньги поэтапно. При подписании контракта вносится только 10-20% полной суммы, а основная часть — в несколько этапов до окончания строительства (на весь процесс обычно уходит 6-9 месяцев).
На то время, когда купленная квартира будет благополучно расти в цене, а самим вам для отдыха и проживания не понадобится, не стоит забывать о перспективах сдачи недвижимости в аренду. Однако, чтобы операция завершилась благополучно, не помешает прежде ознакомиться с особенностями законодательства стран в этой сфере.Например, на Кипре иностранец может сдавать свою недвижимость в аренду лишь в том случае, если этот вид деятельности не является для него основным на Кипре. На Мальте сдача приобретенной недвижимости в аренду может приносить до 6% годовых от стоимости объекта, но это без учета налогов. Налог на прибыль составляет здесь 25%, а налог на имущество — 1,5%, так что чистыми вы получите лишь 4% в год. Испанское законодательство позволяет получать иностранцам доходы от коммерческого использования жилья, в частности сдача вилл или апартаментов в аренду способна ежегодно приносить до 10% от стоимости объекта. Владея недвижимостью в Швейцарии, не стоит забывать, что официально иностранцы могут сдавать в аренду свою недвижимость не более чем на 8 месяцев в году. Остальные четыре месяца в ней лучше пожить вам.
В Париже, да и не только в нем, вы также всегда сможете сдать свою квартиру в аренду. Такая операция может принести до 5% процентов годовых от стоимости недвижимости, а на побережье и того выше — до 6-9 процентов.
Но самая интересная ситуация обнаружится у владельцев монакской недвижимости, поскольку заоблачный уровень цен на жилье здесь компенсируется отсутствием налогов и платы за коммунальные услуги. В Монако вам не придется платить налоги ни при перепродаже недвижимости, ни при ее наследовании, ни при сдаче в аренду. А доход от аренды можно получить просто фантастический — до 20% в год. Правда, найти арендатора на столь длительный срок будет непросто.
В принципе, покупка недвижимости позволяет сразу вернуть часть денег, получив кредит под ее залог. Кредит выдается на сумму от 50 до 70% от стоимости объекта под 5-11% годовых. Однако получение такого кредита доступно отнюдь не любому покупателю. Вероятность получения ипотечного кредита для иностранцев довольно мала, а для наших соотечественников особенно — значительный процент невозвратов.
Тем не менее если вы покупали жилье именно с целью получить кредит под залог, то потенциальная возможность такой операции возможна. Вам, правда, стоит помнить, что охотнее всего банки дают кредит под залог нового, то есть вновь построенного жилья. И при проведении такой операции вам, возможно, потребуется поручитель. Хотя на Кипре, например, вы сможете получить кредит, если являетесь клиентом местного банка и у вас зарегистрирована там офшорная компания. Кроме того, за вас может поручиться и серьезная кипрская фирма. Оказать содействие в этом вопросе может в том числе строительная фирма, у которой вы покупали квартиру или которая строила ее. А вот в Испании получить кредит реально, только если ваша покупка не превышает суммы в $75 тыс. Во Франции кредит также потребует серьезных усилий. Но все же и здесь это возможно (см. таблицу). В общем, в каждой стране свои правила на этот счет, и единственное, что от вас потребуется, — это соблюсти их.
МАРИЯ УХОВА