Министерство Регионального развития РФ утвердило стоимость квадратного метра жилья в Приморье
на первый квартал 2012 г. Заявленная цена, по оценкам экспертов, привычно оказалась ниже реальной рыночной. В министерстве не отрицают, что их цифры отличаются от существующих расценок, и заявляют, что вскоре перейдут на новую систему оценки, которая позволит приблизить стоимость «квадрата» к рыночным параметрам. Специалисты считают, что новая методика вряд ли будет более адекватной, ведь она по-прежнему не учитывает цены реальных предложений и состоявшихся сделок.
Министерство регионального развития утвердило норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на первое полугодие 2012 года. В Приморье этот показатель составил 38 тыс. руб. (в последнем квартале прошлого года – 36 150 руб. – «Ъ»). В среднем по стране стоимость квадратного метра увеличилась на 1300 руб. и составила 31 300 руб.
В ДВФО метр жилья дороже всего на Сахалине – 45 400 руб. (44 050 руб. в последнем квартале прошлого года – «Ъ»), дешевле всего – в Еврейской автономной области – 24 600 руб. (23 400 руб. в прошлом году). У ближайшего географического соседа Приморья – Хабаровского края, расчетная стоимость одного квадратного метра составила 37 тыс. руб. (35 800 руб. в 2011 г.).
Как сообщили в ведомстве, эти стоимостные параметры утверждаются ежеквартально или раз в полгода. Они применяются для расчета размеров социальных выплат (субсидий) из федерального бюджета на приобретение жилья для тех граждан, кто участвует в госпрограмме жилищных сертификатов, с помощью которых государство компенсирует военнослужащим, северянам, чернобыльцам, переселенцам с островных территорий затраты на приобретаемое жилье. Эти же нормативы применяются при выплате государственных субсидий молодым семьям, а также при взаиморасчетах федерального и региональных бюджетов при выделении социальных квартир для ветеранов.
Приморские специалисты заявляют, что заявленная стоимость «квадрата» заметно ниже среднего показателя в регионе. По оценкам Дальневосточной гильдии риэлторов, сегодня средняя рыночная стоимость квадратного метра в Приморье составляет 43 тыс. руб., а расчеты Минрегиона «далеки от реальности».
Впрочем, уже со второго квартала 2012 года в ведомстве планируют перейти на новую систему оценки рыночной стоимости жилья. В Минрегионе надеются, что это позволит приблизить расчетные показатели к реальным рыночным. Авторы новой методики планируют вычислять стоимость «квадрата», исходя из цены на стройматериалы (сегодня применяется индексный метод оценки стоимости — «Ъ»). Предполагается учитывать и другие затраты, которые сегодня не берутся в расчет.
По мнению специалистов, новая методика вряд ли будет более адекватной. «Утверждаемая Минрегионом цена в среднем всегда занижена на 20%. И если для некоторых городов Приморья (Спасск-Дальний, Дальнегорск, Арсеньев) это занижение вполне оправдано реальными рыночными показателями, то для крупных городов: Владивосток, Уссурийск, Находка, оно критично и не соответствует рынку»,— рассказал «Ъ» президент Дальневосточной гильдии риэлторов Владимир Каплинский. По его мнению, предлагаемая новая система оценки также позволит вывести лишь «среднюю температуру». «Стоимость стройматериалов (составляет до 70% в итоговой стоимости жилья) очень различается по регионам. В этот «показатель» необходимо включать и транспортные расходы, и таможенные сборы (если речь идет об импортных материалах). Если Минрегион не будет запрашивать стоимость у каждого строителя и проверять ее — ведь известно, что зачастую строительные компании некорректно отражают реальные расходы на реальные работы, то в итоге мы получим «среднюю температуру по больнице», которая по-прежнему не будет иметь никакого отношения к рынку»,— уверен эксперт. Помимо этого, затратный подход можно применить только к новому жилью, считает специалист. «Разрыв между реальной и оценочной стоимостью одного метра даст, с одной стороны, простор для мошенничества, с другой, не позволит добросовестным гражданам воспользоваться льготными программами в полной мере, так как они, как и сегодня, будут вынуждены доплачивать разницу из своего кармана»,— считает господин Каплинский. По его мнению, если оценивать рынок, то необходимо сопоставлять цены реальных предложений и сделок. «Это позволит вывести точный и адекватный показатель, который можно будет применять как к новострою, так и рынку вторичного жилья»,— уверен эксперт.